Risikoopplysninger i tilstandsrapporter: Rettstilstanden etter ny Høyesterettsdom
Høyesteretts dom HR-2025-1749-A trekker et tydelig skille mellom generelle risikoopplysninger og konkrete opplysninger om mangler. Formuleringer som «skjulte skader kan ikke utelukkes» eller «risiko i konstruksjonen» er ikke lenger tilstrekkelig til å overføre risikoen til kjøper. Dommen har allerede fått betydning for hvordan tilstandsrapporter vurderes i domstolene.
Publisert
Sist oppdatert
Høyesterettsdommen HR-2025-1749-A, avsagt 11. september 2025, er den første der Høyesterett tar stilling til tolkningen av avhendingslova § 3-10 etter lovendringene i 2022. Dommen gir viktige føringer for hva slags opplysninger i tilstandsrapporter som faktisk overfører risikoen for feil og mangler til kjøper.
Bakgrunn: Lovendringene i 2022
Ved lovendringene som trådte i kraft 1. januar 2022 ble selgers adgang til å ta generelle forbehold ved forbrukerkjøp fjernet. Selger bærer nå som utgangspunkt risikoen for skjulte feil og mangler. Til gjengjeld kan ikke kjøper påberope seg som mangel det som «tydelig» fremgår av salgsdokumentene, jf. avhendingslova § 3-10 første ledd.
Annonse
" >
" >Formålet var å motivere selger til å legge frem mest mulig informasjon om boligen. Som Høyesterett oppsummerer i avsnitt 50, det sentrale formålet er å motivere selgeren til å innhente tilstandsrapport, fordi det er selgeren som normalt har best forutsetninger for å skaffe et godt informasjonsgrunnlag.
Risikoopplysning er ikke det samme som kunnskap om mangel
Kjernen i HR-2025-1749-A er skillet mellom to typer opplysninger. Generelle risikoopplysninger, som indikerer en uspesifisert risiko for feil, er ikke nok til at kjøpers mangelsinnsigelse går tapt etter § 3-10 første ledd. Slike opplysninger inngår i stedet som et moment i vurderingen av kjøpers berettigede forventninger etter § 3-2.
Konkrete opplysninger om en faktisk mangel, derimot, kan avskjære kjøpers krav. Om kjøperen basert på en tydelig omtale i salgsdokumentene kjente eller måtte kjenne til at det forelå en mangel, vil mangelsinnsigelsen ha gått tapt (avsnitt 65).
I den konkrete saken hadde selger opplyst om «tidligere besøk av mus av og til» og at det var utført ufaglært arbeid på eiendommen. Kjøperne fant muselort under visningen. Høyesterett fant at ingen av disse opplysningene var tilstrekkelig klare til å avskjære mangelsinnsigelsene.
Formuleringer i tilstandsrapporter som ikke holder
Etterfølgende rettspraksis viser at dommen allerede har fått stor betydning. Flere avgjørelser har nå fastslått at typiske formuleringer i tilstandsrapporter ikke er tilstrekkelig til å overføre risiko til kjøper. Blant formuleringene som ikke holder, finner vi: «skjulte skader kan ikke utelukkes», «risiko i konstruksjonen», «ytterligere undersøkelser bør påregnes», «utvidet el-kontroll på generelt grunnlag» og «konstruksjonen trenger jevnlig ettersyn». Heller ikke tilstandsgrad 2 gitt kun på grunn av alder, uten beskrivelse av faktiske funn eller symptomer, er tilstrekkelig.
I en dom fra Follo og Nordre Østfold tingrett av 27.11.2025 ble kjøper tilkjent 1 140 000 kroner i prisavslag for fuktskader og el-avvik i et rekkehus fra 1982. Retten viste direkte til HR-2025-1749-A og slo fast at formuleringene i tilstandsrapporten om at “skjulte skader kan ikke utelukkes” og at det forelå “risiko i konstruksjonen” ikke var tilstrekkelig til å gi kjøperne tydelig opplysninger om fuktskadene i huset. Retten avviste også at anbefalingen om “utvidet el-kontroll på generelt grunnlag” utløste en særskilt undersøkelsesplikt etter § 3-10 annet ledd. Anbefalingen var generell og ikke rettet mot kjøperne som en konkret oppfordring før avtaleinngåelse.
I Borgarting lagmannsretts dom av 18.12.2025 (LB-2025-21821) uttalte lagmannsretten at kjøper ikke har en generell plikt til å foreta forundersøkelser med fagkyndig, og viste direkte til HR-2025-1749-A. Utgangspunktet er at kjøper bare plikter å foreta en vanlig, aktsom besiktigelse. Skal kjøper pålegges ytterligere undersøkelser, må selgers oppfordring være konkret, spesifisert og begrunnet. Resultatet ble prisavslag på 1 600 000 kroner til kjøper.
I Oslo tingretts dom av 19.01.2026 var ikke generelle formuleringer som at grunnmuren trengte “jevnlig ettersyn” eller at det var en “multimurlignende konstruksjon” med “erfaringsmessig høyere skadeomfang ved fuktpåkjenning” nok til å overføre risikoen for omfattende kondensrelaterte skader til kjøper. Retten viste til at HR-2025-1749-A sier at i vurderingen av hva kjøper har grunn til å forvente skal skilles mellom mer generelle risikoopplysninger og helt konkrete opplysninger om forholdene som utgjør en mangel.
Finansklagenemnda Eierskifte har i en avgjørelse fra 2026 (ref. 2026-185) slått fast at generelle formuleringer om «elde», «mose» og «redusert styrke» har begrenset rettslig betydning dersom de ikke ledsages av konkrete opplysninger om hvilken risiko forholdene faktisk innebærer.
Hva kan overføre risikoen?
For at opplysningene i tilstandsrapporten skal overføre risikoen til kjøper, må de være konkrete og spesifikke nok til at kjøper kan forstå at det foreligger en mangel. Eksempler på dette er konkret beskrivelse av observert lekkasje med lokalisering, påvist fukt, råte eller sopp med angitt omfang, dokumentert funksjonssvikt, og TG2 eller TG3 med tydelig redegjørelse for årsak og konsekvens, slik forskriftens § 2-22 krever.
Opplysningene i rapporten må være klare og tydelige. I en sak for Finansklagenemnda (2026-190) inneholdt tilstandsrapporten motstridende opplysninger om ventilasjon i takkonstruksjonen. På ett punkt var luftingen beskrevet som «ikke kontrollerbar», mens det på et annet sted var svart «nei» på spørsmål om symptomer på utilstrekkelig lufting. Uklarheten ble avgjørende for at kjøper fikk medhold og selger måtte bære risikoen for de motstridende opplysningene.
Hva betyr dette i praksis?
HR-2025-1749-A og den etterfølgende rettsutviklingen gir et tydelig budskap: generelle risikoformuleringer og standardfraser i tilstandsrapporter har begrenset rettslig betydning. Det som overfører risikoen til kjøper, er konkrete, tydelige og forståelige opplysninger om faktiske funn, skader eller funksjonssvikt.
For den bygningssakkyndige betyr dette at presise formuleringer og tydelige redegjørelser for årsak og konsekvens er viktigere enn noen gang.
" >
" >