Leiligheten var ikke en lovlig boenhet – kjøper vant heving i Borgarting

Borettslaget i Oslo var opprinnelig et næringsbygg, men på begynnelsen av 2000-tallet ble det søkt om tillatelse til omregulering og etablering av 27 leiligheter med endelig ferdigattest i 2012. Saken gjaldt det som var boenhet 9 i borettslaget, en leilighet på ca 60 m² godkjent som én boenhet.

I 2019 vedtok borettslaget på ekstraordinær generalforsamling å arbeide for å dele opp flere av andelene for å tiltrekke seg nye eiere. Selger av boenhet 9, som hadde kjøpt den opprinnelige andelen i 2016 og i det vesentlige leid ut hybeldelen, delte leiligheten i to nye selvstendige andeler som ble registrert i grunnboken i 2021 (andelsnr. 9 og 34.), uten at plan- og bygningsetaten hadde gitt tillatelse.

Borettslaget søkte kommunen om tillatelse til oppdeling i november 2022. Søknaden ble avslått i juni 2023, fordi tiltaket var i strid med reguleringsplanens bestemmelser om leilighetsfordeling og størrelse, kommuneplanens støykrav, og TEK17 om tilgjengelig boenhet. Statsforvalteren opprettholdt avslaget i november 2023. Vedtaket var endelig.

Annonse

" >

Midt i denne prosessen, i juni 2023, ble andel nr. 9 (hoveddelen) solgt til kjøper for 2 320 000 kroner. Planlagt overtakelse var august 2023. Da kjøper ble kjent med at leiligheten ikke alene var godkjent som selvstendig boenhet, nektet hun å overta til avtalt tid. Hun overtok likevel leiligheten i oktober 2023, og fremmet krav om heving og erstatning.

Lovlighetsmangel: Oppdeling uten tillatelse

Avhendingslova § 3-2 tredje ledd slår fast at en eiendom har mangel dersom den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt på avtaletidspunktet. Slike mangler kalles lovlighetsmangler eller forskriftsmangler, og gjelder også brudd på enkeltvedtak.

Selger anførte at de to nye andelene til sammen måtte anses som den opprinnelig godkjente boenheten, og at det derfor ikke forelå noen lovlighetsmangel.

Borgarting lagmannsrett avviste dette. Retten la til grunn at formålet med oppdelingen nettopp hadde vært å etablere to selvstendige leiligheter som kunne selges uavhengig av hverandre. En slik oppdeling innebærer en faktisk og rettslig situasjon som markant avviker fra forutsetningene for den opprinnelige godkjenningen. Retten viste til forarbeidene til plan- og bygningsloven, der det uttrykkelig fremgår at godkjenningen til en eksisterende boenhet ikke kan legges til grunn ved opprettelse av nye, mindre leiligheter innenfor den eksisterende enheten.

Retten fant heller ingen holdepunkter i at kommunen hadde avsluttet en ulovlighetsoppfølgningssak i oktober 2023. Den saken hadde gjeldt spørsmålet om hybeldelen var ulovlig seksjonert, og kommunen la i sin avslutning til grunn at det fortsatt var tale om én godkjent boenhet. Dette var ikke det samme som å konstatere at en oppdeling i to selvstendige andeler var søknadsfri.

Lagmannsretten konkluderte med at oppdelingen utgjorde en søknadspliktig bruksendring etter plan- og bygningsloven, at det ikke forelå tillatelse, og at leiligheten derfor hadde en mangel etter avhendingslova § 3-2 tredje ledd.

Opplysningssvikt: En kjerneopplysning ble holdt tilbake

Avhendingslova § 3-7 pålegger selger å gi kjøper opplysninger om forhold ved eiendommen som kjøper hadde grunn til å regne med å få, og som selger kjente eller måtte kjenne til. Mangel foreligger bare dersom opplysningssvikten har virket inn på avtalen.

Selger var styremedlem i borettslaget og direkte involvert i søknadsprosessen overfor plan- og bygningsetaten. Det var ikke tvilsomt at han visste at andelen ikke var godkjent som selvstendig boenhet.

I egenerklæringsskjemaet opplyste selger at andelen «ble skilt ut og registrert som egen andel høsten 2021», og at «[b]orettslaget jobber for tiden for ny inndeling av antall boenheter». Lagmannsretten fant at denne formuleringen ikke inneholdt noen opplysning om at leiligheten ikke var en godkjent boenhet, og heller ikke ga kjøper grunn til å undersøke forholdet nærmere.

Retten understreket at en så sentral opplysning som manglende offentligrettslig godkjenning må uttrykkes klart og direkte. Eiendomsmegler bekreftet i retten at slike leiligheter er vanskelige å selge, noe som etter lagmannsrettens syn illustrerte at opplysningssvikten klart hadde virket motiverende for avtalen. Retten konkluderte derfor med at selger hadde brutt opplysningsplikten etter avhendingslova § 3-7.

Vesentlig kontraktsbrudd – heving og oppgjør

Lagmannsretten fant det klart at mangelen utgjorde et vesentlig kontraktsbrudd etter avhendingslova § 4-13. Leiligheten manglet offentligrettslig godkjenning som boenhet, et markant avvik fra det kjøper hadde grunn til å forvente. Siden søknaden om oppdeling var endelig avslått, ville et prisavslag ikke gi reell kompensasjon. Selgers bevisste tilbakehold av opplysninger underbygget ytterligere at heving var berettiget.

Kjøper fikk tilbake kjøpesummen på 2 320 000 kroner, men med fradrag for bofordel på 129 472 kroner. I tillegg ble kjøper tilkjent 73 364 kroner i erstatning for bokostnader, transport, mellomlagring og flytting. Krav om erstatning for tapt verdistigning ble ikke tatt til følge, da verditapet ikke var tilstrekkelig sannsynliggjort utover det som allerede var kompensert gjennom forsinkelsesrentene.