Kjøper vant rettssak om ulovlig kjeller

Et boligkjøp til 16,2 millioner kroner endte i rettssak etter at kjøperne oppdaget at deler av eiendommens underetasje ikke var godkjent for varig opphold. Huset fra 1961 ble markedsført med underetasjen som en fullt brukbar  leilighet på cirka 70 kvadratmeter med soverom og kjøkken. Disse rommene var inntatt i boligens primærromsareal (P-rom), og tilstandsrapporten krysset av for at det ikke var påvist avvik fra krav til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde. Finn-annonsen markedsførte boligen med «to praktikantdeler».

Det viste seg at rommene opprinnelig var byggemeldt som boder og hobbyrom. Noen søknad om bruksendring til rom for varig opphold var aldri sendt, og rommene oppfylte heller ikke kravene i TEK-17 til lysinnfall og ventilasjon. Kjøper reklamerte på at underetasjen var ulovlig bruksendret. Kjøper reklamerte også på manglende gangrett, men retten konkluderte med at dette ikke var en mangel. 

Markedsføringen ga kjøper positive forventninger

Annonse

" >

Retten tok utgangspunkt i hva en alminnelig kjøper med rimelighet kunne forvente, jf. avhendingslova § 3-2. Retten mente at en kjøper ikke kan forvente at en bolig fra 1961 nødvendiges oppfyller alle krav fastsatt i byggeforskrifter, og at det kan være foretatt bygningsmessige tiltak som skulle vært byggemeldt men ikke blitt gjort. Men på den andre siden mente retten at markesdsføringen av eiendommen skapte konkrete og klare forventninger. Kjøkkenet i underetasjen var fra 2020, og kjøperne hadde all grunn til å anta at et nytt kjøkken oppfylte gjeldende byggetekniske krav som gjaldt på dette tidspunktet. Retten pekte på at presentasjonen av rommene som soverom og kjøkken i P-rom, kombinert med fremhevingen av utleiemuligheter, ga den alminnelige kjøperen en berettiget forventning om at disse rommene hadde de nødvendige godkjenningene.

Rettens vurdering: Opplysningene var for generelle

Retten måtte ta stilling til om de opplysningene som faktisk ble gitt, var tilstrekkelig tydelige til at kjøperne ikke lenger kunne påberope seg forholdene som mangler, jf. avhendingslova § 3-10. 

Selger anførte at det i tilstandsrapporten og salgsoppgaven var opplyst at planløsning og bruk avvek fra godkjente byggetegninger, og at de opprinnelige tegningene var vanskelige å lese. 

Retten var enig i at dette var risikoopplysninger, men pekte på at etter tydelighetskravet i § 3-10 er det ikke tilstrekkelig å gi opplysninger, opplysningene må presenteres på en slik måte at en vanlig forbruker faktisk forstår hva de innebærer for de konkrete forholdene ved boligen. Slik forarbeidene til lovendringen i 2022 formulerer det, er det overordnede vurderingstemaet «om forholdet ved eiendommen er presentert slik at en vanlig forbruker har mulighet til å forstå hva opplysningen innebærer».

Det var ikke opplyst konkret hvilke deler av byggetegningene som ikke lot seg tyde, eller hvilke rom avvikene gjaldt. Opplysningene om at leiligheten og kjøkkenet ikke var godkjent hos bygningsmyndighetene var i seg selv ikke nok til at kjøper burde forstått at det forelå en ikke-omsøkt bruksendring med de konsekvensene det innebar. Slike generelle merknader var etter rettens syn ikke egnet til å påvirke kjøperens forventninger til de konkrete rommene.

Retten understreket at selgers egenerklæring om manglende godkjenning ikke er det samme som å gi kjøper forståelse av at rommene faktisk er bruksendret uten søknad, og at de heller ikke oppfyller krav til varig opphold.

Retten konkluderte med at det utgjorde et avvik fra det kjøper kunne forvente at soverom og kjøkken i praktikantdel 2 var bruksendret uten at dette var omsøkt og ikke oppfylte kravene til varig opphold, og at dette var en mangel etter avhendingslova § 3-2.

Prisavslaget: Nødvendig utbedring til 223 000 kroner

Kjøperne hadde fremlagt to kostnadsanslag. Den ene takstmannen anslo utbedringskostnadene til 301 197 kroner, men hadde inkludert 36 000 kroner til rørsjekk og fuktsikring som ikke hadde sammenheng med de aktuelle manglene. Den andre takstmannen konkluderte med 223 000 kroner, og hadde lagt til grunn at krav til varig opphold for begge rommene samlet sett kunne oppfylles ved å utbedre vinduene på soverommet og søke bruksendring – slik at krav til lysinnfall på kjøkkenet kunne frafalle dersom rømningskravet var ivaretatt på annen måte.

Retten fant det sannsynliggjort at denne helhetlige løsningen ville bli akseptert av bygningsmyndighetene, og la 223 000 kroner til grunn som nødvendig utbedringskostnad. Begge partene ble tilkjent sine sakskostnader.