Byggeforbud ga milliontap i lagmannsretten

Våren 2022 la et privat ektepar sin boligeiendom i et småhusområde i Oslo ut for salg. Eiendommen hadde en prisantydning på 17,9 millioner kroner. Det kom raskt i kontakt med et profesjonelt eiendomsutviklingsselskap, som befarte tomten. Selskapet var den eneste budgiveren, og kjøpekontrakten ble signert til 18,5 millioner kroner med overtakelse avtalt til 1. november 2022. Eiendommen er solgt “som den er”.

Selgerens formål var utelukkende å rive eksisterende bebyggelse og bygge nye boenheter for salg. I egenerklæringen og salgsprospektet opplyste selger at eiendommen var omfattet av småhusplanen, og at denne var under revidering med sikte på å stramme inn fortettingen.

Det var allerede alminnelig kjent i markedet at Oslo kommune hadde satt i gang et revisjonsarbeid. Det ingen derimot forutså, var at kommunen 6. april 2022 ville varsle et midlertidig forbud mot ethvert tiltak, og at forbudet skulle vedtas 1. juni 2022, altså mellom avtaletidspunktet og overtakelsen. Varselet utløste store protester fra eiere av eiendommer i Oslo, blant annet fra en rekke profesjonelle eiendomsutviklere. Kjøperen var blant dem som deltok i et felles høringssvar til Oslo kommune om forbudet.

Annonse

" >

Reklamasjon og dekningssalg

Da kommunens vedtak ble kjent, reklamerte kjøper i juni 2022 og krevde prisavslag eller heving. Selger avviste kravet. Kjøper valgte likevel å gjennomføre kjøpet, med den begrunnelse at de hadde en tapsbegrensningsplikt.

I slutten av november 2022 solgte kjøper eiendommen videre for 16,4 millioner kroner. Det innebar et tap på 2,1 millioner kroner sammenlignet med kjøpesummen. I desember 2022 fremmet kjøper et samlet erstatningskrav på nær 2,9 millioner kroner, som inkluderte tapet ved dekningssalget samt diverse tilleggskostnader. Oslo tingrett frifant selger i april 2025. Kjøper anket saken til Borgarting lagmannsrett.

Lagmannsrettens vurdering: Mangel under tvil

Lagmannsretten tok utgangspunkt i avhendingslova § 4-18, som slår fast at reglene om mangler gjelder tilsvarende for offentligrettslige rådighetsbegrensninger. Siden forbudet ble innført etter avtaleinngåelse, men før risikoens overgang til kjøper ved overtakelse, var lovens utgangspunkt at selger bar risikoen, jf. § 3-1 andre ledd, jf. § 2-4 andre ledd.

Det sentrale spørsmålet var om opplysningene om den pågående revisjonen av småhusplanen i egenerklæringen og salgsprospektet hadde overført risikoen til kjøper, noe selger anførte.

Lagmannsretten avviste dette. Selv om forbudet hadde sammenheng med revisjonsarbeidet, og selv om kommunen hadde hjemmel i plan- og bygningsloven § 13-1 til å innføre slike forbud, mente retten at forbudet ikke var en naturlig eller forventet del av revisjonen. Forbudet hadde umiddelbar virkning, dekket absolutt alle typer tiltak og hadde en geografisk utstrekning langt utover det vanlige. De generelle opplysningene om revisjon var dermed ikke tilstrekkelig til å overføre risikoen for et så inngripende tiltak.

Retten fant heller ikke at avhendingslova § 3-10 om kjøpers undersøkelsesplikt avskjærte kjøpers mangelsinnsigelse. Intervjuuttalelser fra selskapets ledelse i en avisartikkel fra desember 2022 om at byggeforbudet «ikke overrasket dem», ble ikke tillagt avgjørende vekt. Retten pekte på at slike utsagn i næringslivsintervjuer bærer preg av markedsføring, og at handlingene våren 2022 var lite forenlige med at selskapet faktisk hadde kunnskap om et forestående forbud.

Selger var kjent med utviklingsformålet

Eiendommen er solgt “som den er”. Det følger av avhendingslova (avhl.) § 3-9 første ledd andre punktum, at eiendommen likevel har en mangel hvis den er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Et viktig moment i vesentlighetsvurderingen etter avhl. § 3-9 første ledd var at selger var fullt klar over at kjøper utelukkende kjøpte eiendommen for å rive og bygge nytt. Det vedtatte forbudet innebar at eiendommen ikke kunne brukes til det tiltenkte formålet.

Et avgjørende moment i vesentlighetsvurderingen var at kjøpesummen på 18,5 millioner kroner direkte reflekterte utviklingspotensialet i eiendommen. Dekningssalget til 16,4 millioner kroner i november 2022 bekreftet at eiendommen uten utviklingsmulighet hadde en vesentlig lavere markedsverdi.

Ettersom kjøpesummen forutsatte et utviklingsformål som forbudet satte en stopper for, konkluderte retten under tvil med at eiendommen ved risikoens overgang var i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med, jf. avhl. § 3-9 første ledd andre punktum.

Erstatning: Kun verditapet, ikke tilleggskostnadene

Selv om mangel ble konstatert, fikk kjøper ikke medhold i hele erstatningskravet. Lagmannsretten la til grunn at kjøper valgte å gjennomføre kjøpet med full kunnskap om mangelen, og at de øvrige kostnadene – mellomfinansiering, renteutgifter, løpende driftsutgifter og juridisk bistand – var en følge av dette valget, ikke av kontraktsbruddet som sådant.

Selger ble derfor dømt til å betale 2 206 480 kroner, tilsvarende tapet ved dekningssalget med tilhørende meglerutgifter. Sakskostnader ble ikke tilkjent for noen av instansene, da saken hadde budt på atskillig tvil og selger hadde hatt god grunn til å få prøvd den.