Prisavslag på over én million etter skjulte fuktskader i kjeller

Oslo tingrett har i dom av 19. januar 2026 gitt kjøpere av en enebolig i Oslo medhold i krav om betydelig prisavslag etter fukskader i kjeller. Saken reiste spørsmål om bygningssakkkyndiges plikter etter forskriften samt forholdet mellom generelle risikoopplysninger og helt konkrete opplysninger om en mangel.

Oppdaget fuktskader i forbindelse med oppussing 

Kort tid etter overtakelse av boligen fra 1990 satte kjøperne i gang med oppussing. De oppdaget sa fukt og fuktskader i kjelleren, og reklamerte omgående på dette med krav om prisavslag og erstatning. 

Annonse

" >

Selv om selgersiden erkjente at det var fukt- og råteskader i kjelleretasjen på salgstidspunktet, avviste selgerforsikringen kravet. De mente at tilstandsrapporten hadde gitt flere risikoopplysninger om multimur og fuktmerker på grunnmur, og at kjøperen derfor var kjent med risiko for fuktskader. 

Saken kom dermed opp for Oslo tingrett, som måtte ta stilling til om fuktskadene utgjorde en mangel etter avhendingslova.

Innenfor rammen av forsvarlig yrkesutøvelse

Retten tok først stilling til om det forelå mangel etter avhendingslova § 3-7, som gjelder manglende opplysninger om forhold selgeren (eller selgers medhjelpere) kjente eller måtte kjenne til.

Kjøperne anførte at takstmannen hadde opptrådt grovt uaktsomt og ikke oppfylt minstekravene i forskrift til avhendingslova § 2-15 om hulltaking og fuktmåling i rom under terreng. Kjøperne mente at fuktmålingen ikke var tatt tilstrekkelig langt inn i konstruksjonen, og at plasseringen av hullet som var boret ikke var i overenstemmelse av forskriftens krav.

Retten fant det bevist at takstmannen hadde boret både et 14 mm hull gjennom gipsplater og skumbelagt sjikt med fuktprobe som målte over en halvtime, samt et 73 mm hull. Fuktmålingen viste ingen forhøyede verdier. Når det gjaldt plasseringen, påpekte retten at bunnsvill kun er et eksempel, og at forskriften ikke oppstiller et absolutt krav om måling i bunnsvill. Dette gir rom for faglig skjønn. Det forskriften krever er at hullet tas i et område der det erfaringsmessig forekommer skader “slik som i nedre del av utlektet vegg mot grunnmur”.

Hullet var tatt på nedre del av veggen, og en fotlist hindret direkte tilgang til bunnsvillen. Retten aksepterte takstmannens fremgangsmåte som innenfor rammen av forsvarlig yrkesutøvelse.

Videre la retten avgjørende vekt på at fuktskadene ikke var synlige ved befaring. De ble først avdekket etter rivningsarbeider. Det forelå derfor ingen åpenbare indikasjoner som takstmannen hadde oversett eller ignorert.

Retten konkluderte at takstmannens undersøkelser ikke var i strid med forskriftens krav eller for øvrig grovt uaktsomme. Fukt og fuktskader var ikke et forhold takstmannen måtte kjenne til, og det forelå ikke mangel etter § 3-7.

Likevel mangel - avvik fra berettigede forventninger

Selv om retten ikke fant grunnlag for mangel på bakgrunn av manglende opplysninger, mente retten at boligen hadde en mangel etter avhendingslova § 3-2 fordi fuktskadene lå utenfor det kjøperne kunne forvente.

Retten viste til at en bolig fra 1990 gir grunnlag for å forvente en viss slitasje og vedlikeholdsbehov. Samtidig var ingen bygningsdeler gitt TG3, og halvparten hadde TG1.

Retten anerkjente at kjøperne gjennom tilstandsrapporten og annen dokumentasjon hadde fått enkelte risikoopplysninger om fukt og fuktskader i kjelleren. Både rom under terreng og drenering hadde fått TG 2 (med unntak av dreneringens alder som hadde fått TG 1). Det var opplyst at grunnmuren var oppført som multimurlignende konstruksjon, som erfaringsmessig har høyere skadeomfang ved fuktpåkjenning. Det var også observert enkelte kre som trives i fuktige omgivelser. Retten mente at disse opplysningene signaliserte at konstruksjonen hadde en iboende risiko og burde følges opp over tid. 

Men det ga ikke kjøperne grunn til å forvente at kjelleretasjen hadde omfattende skader på overtakelsestidspunktet, som krevde total sanering. At fuktmålingene ikke hadde vist forhøyede verdier støttet også opp under denne konklusjonen. Tilstansrapportens formulering om at grunnmuren trengte "jevnlig ettersyn" hadde gitt kjøperne grunn til å regne med en potensiell fremtidig risiko, men ikke en allerede eksisterende skade. 

Retten viste til Høyesteretts dom HR-2025-1749-A som sier at det i vurderingen av hva kjøper har grunn til å forvente skal skilles mellom mer generelle risikoopplysninger og helt konkrete opplysninger om forholdene som utgjør en mangel. 

Ny dom i musesaken etter Høyesteretts opphevelse

Pluss

Pluss

Selgersiden anførte at kjøperne hadde vært klar over mulig behov for drenering før budgivning, og dette var dokumentert.  Men retten mente at kunnskap om dreneringsbehov ikke hadde betydning, da fuktskadene skyldtes kondens i konstruksjonen, og ikke svikt i dreneringen. Kunnskap om mulig dreneringsbehov var derfor ikke det samme som kunnskap om omfattende kondensrelaterte konstruksjonsskader.

På bakgrunn av en helhetsvurdering konkluderte retten med at skadene lå klart utenfor det kjøperne med rimelighet kunne forvente. At det eksisterte en generell risiko, innebar ikke at kjøper måtte akseptere en situasjon der hele kjelleretasjen måtte rives og bygges opp på nytt.

Eiendommen var på dette punktet derfor i dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med, og at det forelå en mangel etter § 3-2.

Andre påberopte mangler

I tillegg fant retten at flere andre forhold utgjorde mangler. Blant annet var forskalingsbord støpt inn i grunnmuren uten å være fjernet, noe som var synlig og burde vært oppdaget ved takstmannens visuelle inspeksjon av grunnmuren etter forskriftens § 2-16. Dette ble ansett som en mangel etter § 3-7. Videre ble det konstatert manglende bæring i kjelleren og utilstrekkelig fundamentering under inngangspartiet, forhold som kjøperne med rimelighet kunne forvente var i orden i en bolig av denne typen og alderen.

Derimot ble det ikke ansett som mangel at en lysgrav manglet sikring eller at en platting manglet membran, ettersom dette ikke kunne forventes ut fra byggeår og opplysninger gitt ved salget.

Konklusjon

Etter standardhevingsfradrag og egenandel ble prisavslaget kr 1 032 309. Kjøperne fikk ikke medhold i krav om erstatning for erstatningsbolig og flyttekostnader. Dette var fordi retten mente at manglene var skjulte og lå utenfor selgernes kontroll, og at det ikke forelå ansvarsgrunnlag etter § 4-14 jf. § 4-5.

Dommen illustrerer forskjellen mellom avhendingslova §§ 3-7 og 3-2: Selv om takstmannen har oppfylt forskriftens minstekrav og ikke opptrådt grovt uaktsomt, kan eiendommen likevel være mangelfull dersom den objektivt sett avviker fra kjøpers berettigede forventninger.