KI-genererte bilder i boligannonser: Når markedsføringen skaper mangelsansvar

Bruken av KI-genererte og digitalt manipulerte bilder i boligannonser øker raskt. Teknologien er lett tilgjengelig, og det koster lite å fremstille eiendommen i et mer fordelaktig lys enn det faktiske. Forbrukertilsynet understreker i VGs artikkel at eiendomsmegler har ansvaret for at forbrukeren får et riktig og balansert inntrykk av boligen, og at markedsføringen er forbudt dersom KI-bildene gjør at boligens hovedegenskaper fremstilles feil. Tilsynet fremhever at avvik fra virkeligheten må forklares tydelig.

Men for en kjøper som allerede har undertegnet kjøpekontrakten og overtatt boligen, er markedsføringsregelverket av begrenset verdi. Da er det avhendingslova som gjelder, og her kan konsekvensene for selger bli langt mer alvorlige enn en irettesettelse fra Forbrukertilsynet.

Boligannonsen er salgsdokumentasjon

Annonse

" >

Boligannonser og salgsmateriell er ikke nøytral reklame. De utgjør en del av salgsdokumentasjonen på linje med tilstandsrapport, egenerklæring og salgsoppgave. Høyesterett slo fast i HR-2025-1749-A, avsagt 11. september 2025, at lovendringene i 2022 hadde som sentralt formål å motivere selgeren til å legge frem mest mulig informasjon om boligen, og at det er selgeren som normalt har best forutsetninger for å skaffe et godt informasjonsgrunnlag for salget.

Risikofordelingen mellom kjøper og selger – § 3-10

Før vi ser på hva som kan utgjøre en mangel, er det nødvendig å forstå hvordan avhendingslova fordeler risikoen mellom partene. Avhendingslova § 3-10 regulerer kjøperens kunnskap og undersøkelsesplikt, og er avgjørende for hvem som bærer risikoen for feil og mangler.

Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han eller hun kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Kjøperen anses å ha kunnskap om det som går «tydelig fram» av salgsdokumentasjonen, altså tilstandsrapporten, egenerklæringen og salgsprospektet. Dersom et forhold er tydelig opplyst, flyttes risikoen til kjøper.

Høyesterett presiserer imidlertid i HR-2025-1749-A at terskelen er høy: kjennskap til en risiko for mangel er som utgangspunkt ikke nok til at mangelsinnsigelsen går tapt etter avhendingslova § 3-10 første ledd. En risikoopplysning inngår i stedet som et moment i vurderingen av kjøpers berettigede forventninger etter avhendingslova § 3-2. Mangelsinnsigelsen går bare tapt dersom kjøperen, basert på en tydelig omtale i salgsdokumentene, kjente eller måtte kjenne til at det forelå en konkret mangel.

Mangel etter § 3-2: Avvik fra berettigede forventninger

Avhendingslova § 3-2 første ledd slår fast at en eiendom har mangel dersom den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente, blant annet ut fra eiendommens type, alder og synlige tilstand. Det avgjørende er ikke hva kjøperen faktisk forventet, men hva kjøperen med rimelighet hadde grunn til å forvente.

Et KI-generert bilde som fremstiller en eiendom med frodig plen, velstelt hage eller et fasadeuttrykk som vesentlig avviker fra virkeligheten, kan gi et feilaktig inntrykk av eiendommen. Bilder formidler et visuelt løfte. Når det løftet er konstruert av KI uten å gjenspeile virkeligheten, og kjøperen overtar en eiendom som skiller seg vesentlig fra det visuelle bildet, kan det oppstå et forventningsavvik som kvalifiserer som mangel. Dersom kjøperen inngikk avtalen delvis basert på dette inntrykket, og virkeligheten ved overtakelse viser seg å være vesentlig annerledes, kan dette utgjøre et slikt forventningsavvik.

Mangel etter § 3-8: Uriktige opplysninger i markedsføringen

Avhendingslova § 3-8 fastslår at eiendommen har en mangel dersom den ikke svarer til opplysning som selgeren har gitt kjøperen. Det samme gjelder opplysninger gitt i annonse, i salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selgeren.

Et fotografi eller en digital fremstilling av eiendommen kommuniserer konkret informasjon om tilstand, omgivelser og utseende. Dersom bildet viser grønn plen og den faktiske tilstanden er grus og ugras, foreligger det et avvik mellom opplysningen gitt i annonsen og eiendommens faktiske tilstand. Regelen i § 3-8 er objektiv. Det spiller ingen rolle om selgeren selv sto bak manipulasjonen, eller om det var megleren som benyttet KI-verktøy. Selgeren identifiseres med megleren.

For at § 3-8 skal komme til anvendelse, kreves det i tillegg at opplysningene kan antas å ha virket inn på avtalen. Bilder danner ofte det første visuelle inntrykket av eiendommen i en boligannonse. Det er markedsføringens fremste virkemiddel, og det er vanskelig å argumentere for at sentrale visuelle fremstillinger ikke påvirker kjøpsbeslutningen.

Kjøpers undersøkelsesplikt

Kjøperen har ingen generell og ubetinget plikt til å undersøke boligen før avtaleinngåelsen, selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Høyesterett slår likevel fast i HR-2025-1749-A at en invitasjon til visning i alminnelighet utgjør en oppfordring til undersøkelse i lovens forstand. Den som velger å kjøpe en bolig usett, kan ikke påberope seg som mangel noe han eller hun burde ha blitt kjent med under visningen.

Undersøkelsesplikten er imidlertid begrenset til en vanlig, aktsom besiktigelse uten hjelp fra fagkyndig. Ønsker selger å pålegge kjøper en mer inngående plikt, må det fremgå konkret hva som skal undersøkes og hvorfor. Generelle oppfordringer i prospektet om å «undersøke eiendommen nøye» er ikke tilstrekkelig, og risikoopplysninger alene utløser heller ikke undersøkelsesplikt. Høyesterett understreker at undersøkelsesplikten ikke må strekkes så langt at risikoen for skjulte feil i realiteten flyttes tilbake til kjøperen.

Mange av de forholdene som KI-bilder typisk manipulerer, som plenens tilstand, beplantning og gårdsplassens belegg, er synlige med det blotte øye under en ordinær befaring. En kjøper som møter opp på visning og ser at hagen er bar jord, og at gårdsplassen er uferdig, kan vanskelig hevde at KI-bildet skapte et forventningsavvik for akkurat disse forholdene.

Dette betyr at KI-bildenes rettslige relevans som mangelsgrunnlag vil stå sterkest for forhold kjøperen ikke hadde reell mulighet til å avdekke under visningen. Solforhold er et praktisk eksempel, det er ikke alltid mulig å vurdere solforholdene på visning, avhengig av årstid og tidspunkt på dagen. Rettspraksis har slått fast at uriktige opplysninger om solforhold kan utgjøre en mangel.

«Illustrasjonsfoto» fritar ikke selger

Forbrukertilsynet presiserer at det i utgangspunktet skal brukes ekte bilder av eiendommen og omgivelsene, og at avvik fra dette må forklares tydelig. Heller ikke fra et avhendingsrettslig perspektiv holder det å skrive «illustrasjonsfoto» med liten skrift, dersom en vanlig forbruker ikke vil forstå hvilken konkret betydning dette har for eiendommens faktiske tilstand.

For KI-bilder betyr dette at selger ikke kan fri seg fra ansvar ved å skrive «illustrasjonsfoto» med liten skrift i bunnen av annonsen, dersom en vanlig forbruker ikke vil forstå hvilken konkret betydning dette har for eiendommens faktiske tilstand. Høyesterett understreker at tydelighetskravet i § 3-10 skal forstås slik at «det overordnede vurderingstemaet bør være om forholdet er presentert slik at en vanlig forbruker har mulighet til å forstå hva opplysningen innebærer».

Et bortgjemt forbehold endrer ikke et visuelt helhetsinntrykk som er konstruert for å fremstille eiendommen bedre enn den er. En generell standardformulering i prospektet om å «undersøke eiendommen nøye» vil etter Høyesteretts avklaring heller ikke flytte risikoen tilbake til kjøperen.

Konklusjon

Forbrukertilsynet advarer mot villedende markedsføring. Avhendingslova kan gi kjøperen rett til prisavslag eller erstatning. Selgersiden bærer risikoen for det inntrykket KI-bildene skaper av forhold kjøperen ikke kunne avdekke ved en ordinær visning, og dette kan danne grunnlag for mangelsansvar etter avhendingslova.