Utilstrekkelig lufting på loft – når uklare opplysninger i tilstandsrapporten blir avgjørende

Saken for Finansklagenemnda Eierskifte gjaldt mangler ved kjøp av en enebolig oppført i 1988. Etter overtakelsen oppdaget kjøper blant annet fukt og soppskader i undertaket på loftet, og kjøper reklamerte på dette i tillegg til museaktivitet og kommunale avgiftene som kjøperne mente var høyere enn opplyst ved salget. Nemnda kom til at bare forholdene ved takkonstruksjonen utgjorde en mangel etter avhendingslova, og kjøper ble tilkjent et prisavslag på 45 000 kroner. Kjøper fikk ikke medhold i de øvrige anførslene.

Manglende lufting i takkonstruksjon

Takstfirmaet som kjøperne engasjerte for å undersøke fuktproblemene avdekket flere avvik i takkonstruksjonen. På undertaket ble det observert fuktskjolder og flere typer sopp. Det ble også konstatert at luftingen i konstruksjonen var begrenset. Under taksteinene hadde det samlet seg rusk og løv som hindret luftgjennomstrømning. Enkelte steder lå raftepappen i kontakt med undertaket, noe som reduserte ventilasjonen ytterligere. Utvendig ble det observert knekte takstein og minimal lufting ved gradrenner.

Annonse

" >

Rapporten konkluderte med at fukten trolig skyldtes kondens som oppstod fordi luftingen i takkonstruksjonen var utilstrekkelig. Utbedringskostnadene ble anslått til rundt 72 500 kroner.

Uklarheter i tilstandsrapporten om lufting av takkonstruksjonen

Spørsmålet for nemnda var om fuktskadene oversteg det kjøper hadde grunn til å forvente på bakgrunn av opplysningene i salgsdokumentasjonen. Nemnda var i tvil om konklusjonen, men et avgjørende moment i vurderingen var at tilstandsrapporten inneholdt uklare og delvis motstridende opplysninger om lufting i takkonstruksjonen.

På den ene siden mente nemnda at siden boligen var oppført i 1988, måtte det forventes en viss slitasje og et visst vedlikeholdsbehov: En kjøper kan ikke forvente at en eldre bolig oppfyller alle moderne krav til håndverksmessig utførelse eller tekniske standarder.

Samtidig var det gitt opplysninger ved salget som gjorde at taket fremsto i et positivt lys. Loftet og takkonstruksjonen begge var gitt tilstandsgrad (TG) 1, og dette ga kjøper en berettiget forventning om at det ikke forelå forhold som krevde utbedring på kort sikt.

Nemnda la også vekt på at tilstandsrapporten inneholdt uklare og motstridende opplysninger om ventilasjonen i takkonstruksjonen. Under punktet om “Takkonstruksjon” opplyste takstmannen at luftingen av konstruksjonen ikke var kontrollerbar, og at en nærmere vurdering måtte foretas om vinteren, da slike forhold lettere kan avdekkes på dette tidspunktet. Samtidig fremgikk det under punktet “Loft” at det ikke var symptomer på utilstrekkelig lufting av takkonstruksjonen. Disse to opplysningene ga etter nemndas syn et uklart bilde av den faktiske situasjonen. Dersom ventilasjonen ikke var kontrollerbar, kunne det samtidig være vanskelig å konkludere med at det ikke forelå symptomer på utilstrekkelig lufting.

Nemnda viste til forskrift til avhendingslova § 1-4, hvor det fremgår at den bygningssakkyndige skal formidle resultatet av sine observasjoner og undersøkelser på en tydelig og forbrukervennlig måte. Nemnda mente derfor at denne uklarheten måtte gå ut over selgersiden. Uklarheten i tilstandsrapporten bidro dermed til at kjøper ikke hadde tilstrekkelig grunnlag for å forvente de ventilasjonsproblemene som senere ble avdekket.

Mangelsvurderingen etter avhendingslova § 3-2

Nemda slo fast at fuktskadene og soppen i undertaket skyldtes kondens som følge av utilstrekkelig ventilasjon i takkonstruksjonen. Luftingen var blant annet begrenset under gradrenner og i takfot, og rusk og løv under taksteinene reduserte luftgjennomstrømningen ytterligere.

Selv om tilstandsrapporten opplyste om svertesopp og fuktmerker ved gradrenner, ga den samtidig et samlet inntrykk av at loftet ikke hadde vesentlige avvik. Opplysningene ga derfor ikke kjøper grunn til å tro at det forelå ventilasjonsproblemer i en slik grad som det viste seg å gjøre.

Etter en samlet vurdering kom nemnda derfor til at kjøper ikke med rimelighet hadde grunn til å forvente kostnader til utbedring av ventilasjonen i takkonstruksjonen. Forholdet utgjorde dermed en mangel etter avhendingslova § 3-2.

Prisavslag for utbedringskostnadene 

Prisavslaget ble utmålt med utgangspunkt i utbedringskostnadene. Det ble lagt til grunn at det var nødvendig å demontere og remontere takstein, forbedre luftingen under gradrenner og utbedre ventilasjonen i takfot og raftepapp.

Nemnda mente at kostnader til soppsanering ikke skulle inkluderes i beregningen, ettersom tilstandsrapporten allerede opplyste om svertesopp ved gradrenner på loftet.

Etter en samlet vurdering ble prisavslaget fastsatt til 45 000 kroner. I beløpet inngikk et mindre fradrag for standardheving som følge av utskifting av enkelte takstein, samt fradrag for kjøpers egenandel etter avhendingslova.

Avsluttende bemerkninger

Saken viser betydningen av klare og presise formuleringer i tilstandsrapporter. Når opplysningene fremstår som uklare eller motstridende, kan dette føre til at risikoen for skjulte forhold plasseres hos selgersiden. I denne saken ble nettopp uklarheten i opplysningene om ventilasjonen i takkonstruksjonen et avgjørende moment for at kjøper fikk medhold.

Ref. 2026-190