Manglende el-dokumentasjon utløste ikke undersøkelsesplikt – kjøper fikk prisavslag på 1,6 millioner

Borgarting lagmannsrett har i en fersk dom avklart grensene for kjøpers undersøkelsesplikt etter avhendingslova § 3-10. Retten konkluderte med at opplysninger om manglende dokumentasjon på det elektriske anlegget, kombinert med tilstandsgrad 2 og anbefaling om el-kontroll, ikke var tilstrekkelig til å pålegge kjøperne å foreta fagkyndige forundersøkelser før kjøp. Kjøperne fikk tilkjent totalt 1,6 millioner kroner i prisavslag for mangler ved det elektriske anlegget, drenering og fuktskader i kjelleretasjen.

Saken gjaldt salget av en enebolig fra 1914 i Oslo, som tre søsken hadde arvet og solgte høsten 2023 for 13,6 millioner kroner. Etter overtakelsen holdt kjøperne tilbake deler av kjøpesummen og reklamerte over flere forhold, blant annet knyttet til det elektriske anlegget og dreneringen. Oslo tingrett ga kjøperne delvis medhold, men frifant selgerne for kravene knyttet til el-anlegget og dreneringen. Kjøperne anket, og for lagmannsretten var tvisten begrenset til disse forholdene.

Sakens spørsmål

Et sentralt spørsmål var om kjøperne hadde tapt retten til å gjøre manglene gjeldende som følge av misligholdt undersøkelsesplikt etter avhendingslova § 3-10. Selgerne anførte at salget som dødsbo, kombinert med manglende dokumentasjon og anbefalinger om videre undersøkelseri tilstandsrapporten, utgjorde en oppfordring til nærmere undersøkelser før budgivning.

Lagmannsrettens vurdering av undersøkelsesplikten

Lagmannsretten tok utgangspunkt i Høyesteretts dom HR-2025-1749-A som slo fast at kjøper ikke har noen generell plikt til å foreta forundersøkelser ved bruk av fagkyndig før kjøp, og at undersøkelsesplikten ikke kan strekkes så langt at risikoen for skjulte feil i realiteten flyttes tilbake til kjøper.

Utgangspunktet er at kjøper bare plikter å foreta en vanlig, aktsom besiktigelse. Skal kjøper pålegges ytterligere undersøkelser, må selgers oppfordring være konkret, spesifisert og begrunnet.

Manglende el-dokumentasjon utløste ikke undersøkelsesplikt 

Retten vurderte om opplysningene i salgsprospekt og tilstandsrapport innebar en konkret og begrunnet oppmoding som utløste plikt til nærmere undersøkelser.

At eiendommen ble solgt som dødsbo, var ikke avgjørende. Selger hadde i egenerklæringen krysset av for kjennskap til boligen, og salgsoppgaven inneholdt detaljerte opplysninger om modernisering og påkostninger.

Manglende rapport fra offentlig el-tilsyn ble heller ikke ansett som en oppfordring til nærmere undersøkelser. El-tilsyn utføres relativt sporadisk, og forskriften til avhendingslova § 2-18 oppstiller ikke krav om annet enn kontrollspørsmål til eier dersom det er mer enn fem år siden tilsyn eller tidspunktet er ukjent.

At samsvarserklæringer ikke ble lagt fram for perioden 2001-2008, var heller ikke avgjørende. Kravet til samsvarserklæring ble ikke innført før i 1999, og det er ikke noe krav om elektronisk oppbevaring av slike erklæringer. Retten mente at det var mer nærliggende for kjøper å anta at erklæringene ikke var tatt vare på av tidligere eier, enn at arbeidet var utført av ufaglærte. Det var ingen synlige indikasjoner på visning som skulle tilsi at anlegget var ufagmessig utført eller inneholdt skjulte alvorlige feil utover det som var omtalt i tilstandsrapporten.

Som lagmannsretten uttalte: “…ei oppmoding frå seljar om forundersøking må sjåast i samanheng med seljar si skildring av kvifor det er grunn til slik undersøking. (…) Det var ingen indikasjonar på at anlegget ikkje var uført fagmessig”

På bakgrunn av salgsopplysningene mente lagmannsretten at tilstandsgrad 2 var satt på bakgrunn av manglende dokumentasjon, en utdatert kursfortegnelse og en kjent jordfeil på varmekabler. Dette var forhold som fremsto som begrensede og håndterbare.

Lagmannsretten kom derfor til at kjøperne ikke hadde misligholdt sin undersøkelsesplikt, og at de skjulte feilene ved det elektriske anlegget dermed kunne gjøres gjeldende som mangel.

Ufaglært arbeid og brannfarlige forhold

Lagmannsretten konkluderte med at tilstanden til det elektriske anlegget utgjorde en mangel. Anlegget viste seg i hovedsak å være utført av ufaglært personell, med brannfarlige forhold og betydelige utbedringskostnader, og lagmannsretten konkluderte med at dette utgjorde en mangel etter avhendingslova § 3-2.

Samlet prisavslag for det elektriske anlegget ble 900.000 kroner.

Drenering og fuktskader

Lagmannsretten vurderte også om kjøperne hadde tapt retten til å gjøre manglene ved dreneringen gjeldende som følge av misligholdt undersøkelsesplikt etter avhendingslova § 3-10. Retten slo fast at kjøperne ikke kunne ha oppdaget feilene ved dreneringen selv. Spørsmålet var derfor om kjøperne hadde plikt til å innhente fagkunnskap basert på opplysningene i tilstandsrapporten, som anbefalte videre undersøkelser av vegg i kjellertrapp og drenering grunnet fuktutslag.

Retten kom til at omtalen av fukt og drenering i salgsprospekt og tilstandsrapport ikke ga kjøperne en oppfordring til å innhente fagkyndig bistand før kjøpet. Opplysningene pekte mot et lokalt fuktproblem knyttet til trappen mellom boligen og den underjordiske garasjen fra 2008, ikke mot svikt i dreneringen rundt hele huset. Kjøperne hadde derfor hverken plikt til ytterligere undersøkelser eller grunn til å ta forbehold i budet, til tross for tilstandsrapportens omtale av behov for "ytterligere undersøkelse" av dreneringen.

Lagmannsretten konkluderte også med at dreneringen ikke var fra 2008, slik tilstandsrapporten hadde gitt inntrykk av, men av eldre dato.

Retten vurderte mangelsansvar etter avhendingslova § 3-7 (opplysningssvikt) og kom til at takstmannen hadde utvist grov uaktsomhet. Han hadde ikke gjennomført påkrevde undersøkelser etter forskrift til avhendingslova § 2-15, blant annet ved å unnlate hulltaking og kontroll av inspeksjonsluker i kjelleren, uten å begrunne dette i rapporten. Dersom han hadde fulgt forskriften, ville han ha oppdaget fullstendig funksjonssvikt ved dreneringen.

Retten konkluderte også med at fuktskadene og feilkonstruksjonen i kjelleretasjen utgjorde en mangel etter avhendingslova § 3-2.

Konklusjon

Totalt i saken ble kjøperne tilkjent 1,6 millioner kroner i prisavslag for manglar ved det elektriske anlegget, dreneringa og fuktskader i kjelleretasjen.

Lagmannsretten konkluderer med at kjøper ikke har en generell plikt til å foreta forundersøkelser med fagkyndig. En oppfordring må være konkret, spesifisert og begrunnet. Manglende dokumentasjon alene gir ikke grunn til å anta ufaglært arbeid eller skjulte alvorlige feil.

Referanse: Borgarting lagmannsrett 18.12.2025 LB-2025-21821