Kjøpte bolig usett – tapte i lagmannsretten

Saken gjelder kjøp av en eldre enebolig som i salgsoppgaven var beskrevet som oppussingsobjekt. Tilstandsrapporten listet opp en rekke avvik, og det ble gjort fradrag på to millioner kroner i teknisk verdi for elde, vedlikeholdsmangler og forskriftsmangler.

Kjøperne hadde avtalt visning, men rakk ikke å dra på den avtalte befaringen før det kom inn bud på eiendommen. Kjøperen la inn et høyere bud og fikk tilslag. De kjøpte altså boligen uten å ha sett den.

Etter overtakelse avdekket kjøperne at boligens reelle bruksareal var vesentlig lavere enn opplyst. En kontrollmåling viste 101 m² mot oppgitte 117 m² i tilstandsrapporten. Partene ble enige om å legge en ny oppmålingsrapport til grunn, som konkluderte med 94 m² BRA i selve boligen, pluss 7 m² i en utvendig bod.

Annonse

" >

I tillegg til arealavviket krevde kjøperne prisavslag for at utvendige boder og vedskjul angivelig var ulovlig oppført, samt for at et trapperom i kjelleren, omtalt som «vaskerom» på plantegningen manglet sluk.

Kjøpte usett

Lagmannsrettens tok stilling til rekkevidden av kjøperens undersøkelsesplikt etter avhendingslova § 3-10. Lagmannsretten viste til Høyesteretts ferske dom i HR-2025-1749-A, der det fremgår at en invitasjon til visning i alminnelighet utgjør en oppfordring til undersøkelse i lovens forstand. Den som velger å kjøpe en bolig usett, kan ikke påberope seg som mangel noe han eller hun burde ha blitt kjent med under visningen.

Lagmannsretten viste til at alle interessenter var blitt oppfordret til å undersøke eiendommen nøye i prospektet. Retten mente at konkurrerende bud samme dag som kjøperne hadde planlagt visning, ikke utgjorde en rimelig grunn til å unnlate å følge oppfordringen om å undersøke eiendommen.

Retten slo fast at kjøperne ikke kunne gjøre gjeldende som mangel forhold som de burde blitt kjent med dersom de hadde befart eiendommen før de kjøpte den.

Arealsvikt: skjønnsmessig verdivurdering – ikke kvadratmeterpris

Sentralt i saken var spørsmålet om hvordan prisavslag for arealsvikt skal beregnes. Kjøperne argumenterte for at prisavslaget skulle settes til en forholdsmessig andel av kjøpesummen fordelt på opplyst areal, i praksis en kvadratmeterpris. For 23 manglende kvadratmeter ga dette et krav på over 330 000 kroner.

Lagmannsretten avviste denne beregningsmåten. I tråd med avhendingsloven § 4-12 første ledd og Stortingets behandling av lovendringen i 2022, skal prisavslag for arealsvikt ta utgangspunkt i den faktiske verdireduksjonen mangelen har medført. Vurderingen er skjønnsmessig og konkret.

Retten delte arealsvikten i tre deler. For de to manglende kvadratmeterne primærrom i første etasje mente lagmannsretten at verdireduksjonen uansett ikke oversteg 60 000 kroner. For boden med fire millimeters for lav takhøyde ble utbedringskostnadene på 15 000 kroner lagt til grunn – tilsvarende det tingretten hadde tilkjent. For kjellerbodene med åpent fjell i stedet for gulv viste retten til at kjøperne fikk fem kvadratmeter mer primærrom enn opplyst fordi trapperommet ble omklassifisert, noe som delvis oppveide verdireduksjonen. Samlet mente lagmannsretten at tingretten prisavslag på 145 000 kroner (135 000 etter fradrag for egenandel) dekket verdireduksjonen.

Ingen lovlighetsmangel ved vaskerom uten sluk

Kjøperne krevde over 300 000 kroner i prisavslag for manglende sluk i kjellertrapperommet, som på plantegningen var benevnt «vaskerom».

Lagmannsretten viste til at byggteknisk forskrift (TEK17) skiller mellom våtrom og andre rom med vanninstallasjoner. Våtrom, definert som rom som ved vanlig bruk utsettes for vannsøl, skal ha sluk. Andre rom der det kun er installert vaskemaskin, har ikke krav om sluk, men om lekkasjevarsling dersom installasjonen er nyere enn juli 2011. Lagmannsretten konkluderte med at trapperommet ikke var et våtrom, og at det derfor ikke forelå noen lovlighetsmangel.

Boder: ingen risiko som gir krav på prisavslag

Kjøperne hadde dokumentert at utvendige boder og vedskjul var oppført uten tillatelse, men kommunen hadde etter en skjønnsmessig vurdering avsluttet ulovlighetsoppfølgingen. Statsforvalteren hadde opprettholdt dette vedtaket.

Lagmannsretten fant at kjøperne ikke hadde sannsynliggjort at bodene i fremtiden må rives, og at risikoen dessuten ble satt i perspektiv av at eiendommen uansett er regulert til fylkesveitrasé – noe som i seg selv skaper usikkerhet om fremtidig bruk.

Konklusjon 

Lagmannsretten konkluderte med at kjøperne ikke hadde krav på større prisavslag og erstatning enn de hadde bitt tilkjent i tingretten, og anken ble derfor forkastet.

Lagmannsretten slår fast at den som kjøper bolig uten å møte til visning, selv bærer risikoen for de feilene en ordinær befaring ville avdekket.

Lagmannsretten slår også fast at arealsvikt ikke automatisk utløser prisavslag beregnet som en kvadratmeterpris, men krever at kjøperen sannsynliggjør en konkret verdireduksjon.