Uklare opplysninger om takets tilstand førte til prisavslag 

En boligkjøper har fått delvis medhold i en sak for Finansklagenemnda Eierskifte etter å ha avdekket feil ved både tak og elektrisk anlegg i en tomannsbolig i Nordland. Nemnda kom til at forholdene utgjorde mangler etter avhendingslova, og kjøper ble tilkjent et prisavslag på 110 000 kroner.

Taklekkasje og konstruksjonsfeil

Boligen, som opprinnelig ble oppført i 1952 og senere utvidet flere ganger frem til 2018, ble solgt som dødsbo. I salgsdokumentene fremstod eiendommen som relativt oppgradert, blant annet med opplysninger om nyere taktekking og et elektrisk anlegg som skulle være utført av fagkyndig.

Annonse

" >

Drøye halvannet år etter overtakelsen av tomannsboligen, begynte det å dryppe vann inn gjennom himlingen i stuen. I tilstandsrapporten var det opplyst at taktekkingen hadde mose og slitasje grunnet alder og værbelastning, med tilstandsgrad (TG) 2 og et kostnadsestimat på 50 000 til 100 000 kroner for utbedringer.

Kjøper innhentet rapporter fra sakkyndige som konkluderte med vanninntrengningen ikke bare skyldtes normal slitasje, men hadde sammenheng med selve takkonstruksjonen. Det ble avdekket at kilrennen manglet tilstrekkelig fall, slik at vann kunne samle seg opp. Det ble også avdekket løs takshingel og ufagmessig beslagsarbeid. Takkonstruksjonen med to vinkelrenner mot en smal kilrenne ble karakterisert som en “risikokonstruksjon” av den sakkyndige.

Generelle og vage beskrivelser ikke nok

Det sentrale spørsmålet for nemnda var om avvikene ved taket var noe kjøper måtte regne med ut fra opplysningene som var gitt ved salget.

Forsikringsselskapet argumenterte for at rapporten faktisk hadde gitt taket TG 2 og nevnt mose, slitasje, redusert styrke på shingelen og rust på kilrenner. Kjøper burde derfor ha skjønt at taket trengte tiltak.

Nemnda avviste dette. Den la til grunn at opplysningene som var gitt, knyttet seg til symptomer på alder og værpåvirkning, ikke til feil ved selve konstruksjonsoppbyggingen. Det forelå ingen konkrete eller spesifiserte opplysninger om at det eksisterte en forhøyet og latent risiko for svikt og lekkasje allerede på overtakelsestidspunktet.

Nemnda understreket at det ikke er tilstrekkelig å gi generelle beskrivelser av slitasje når de underliggende problemene i realiteten skyldes konstruksjonsfeil eller ufagmessig utførelse. Særlig ble det fremhevet at en alminnelig boligkjøper ikke har forutsetninger for å forstå hvilke konsekvenser slike formuleringer kan ha.

Opplysninger om “redusert styrke” i shingel, “mose” og “rust” kan for en fagperson indikere økt risiko, men for en forbruker vil dette typisk oppfattes som normalt vedlikeholdsbehov. Nemnda la derfor til grunn at slike generelle og vage angivelser ikke er nok til å overføre risikoen for skjulte og mer alvorlige feil fra selger til kjøper.

Nemnda viste til Høyesteretts avgjørelse HR-2025-1749-A, hvor Høyesterett uttaler at lovendringen i avhendingsloven fra 2022 har medført en “betydelig omplassering av ansvar og risiko i selgerens disfavør”. Nemnda uttalte videre: “Det innebærer bl.a. at opplysninger om boligens tilstand skal gis på en tilstrekkelig tydelig og forbrukervennlig måte, slik at den alminnelige boligkjøper har mulighet til å forstå konsekvensene av forholdene som er avdekket. Mulige risikoforhold ved boligen skal altså kommuniseres, og må ledsages av konkrete opplysninger om feil og avvik.”

Nemnda konkluderte dermed med at dersom det foreligger forhold som kan innebære en reell fare for svikt eller skade, må dette fremgå klart, og med en konkret beskrivelse av. hva risikoen består i. Uten slike presiseringer kan ikke selger påberope seg at kjøper har overtatt risikoen.

Nemnda konkluderte dermed med at avviket var upåregnelig for kjøper, og at det forelå en mangel etter avhendingslova § 3-2.

El-avviket: klar mangel til tross for lave kostnader

I etterkant av kjøpet viste det seg også at det elektriske anlegget hadde feil som ikke var blitt rettet før salget. Selv om tilstandsrapporten ikke pekte på konkrete avvik, kom det frem at Det lokale eltilsyn hadde gjennomført kontroll i 2021. Der ble det blant annet avdekket manglende jordforbindelse i enkelte stikkontakter. Tidligere eier hadde fått pålegg om å utbedre forholdene innen april 2023, men dette var ikke gjort før eiendommen ble solgt. Nemnda mente at det var klart at kjøper ikke kunne forvente at slike avvik fortsatt bestod ved overtakelsen, og konkluderte derfor med at det forelå en mangel.

At utbedringskostnadene kun utgjorde rundt 3 500 kroner, endret ikke denne vurderingen. En mangel foreligger uavhengig av kostnadens størrelse. Det ble også vektlagt at tilstandsrapporten ikke omtalte tilsynspålegget, og at samsvarserklæringen for anlegget ikke faktisk var innhentet.

Konklusjon

Av de dokumenterte utbedringskostnadene på til sammen 156 663 kroner ble det gjort fradrag for standardheving og forlenget levetid, og prisavslaget ble fastsatt til 110 000 kroner.

Nemnda tok ikke stilling til om takstmannen hadde brutt forskriften ved sin undersøkelse av taket, og dermed burde ha oppdaget feilkonstruksjonen. Det var likevel selger som ble ansvarlig for mangelen, fordi eiendommen avvek fra det kjøper kunne forvente utifra opplysningene som var gitt ved salget.

Avgjørelsen viser at risikoopplysningene må være konkrete nok til at en alminnelig forbruker faktisk forstår hva risikoen innebærer. Det er ikke nok å beskrive symptomer på slitasje, dersom mangelen skyldes konstruksjonsfeil eller ufagmessig utførelse. Generelle formuleringer om «elde», «mose» og «redusert styrke» har begrenset rettslig betydning dersom de ikke ledsages av konkrete opplysninger om hvilken risiko disse forholdene faktisk innebærer.

Med klar forankring i HR-2025-1749-A legger nemnda til grunn at lovendringen i 2022 har skjerpet kravene til selgers opplysningsplikt. Risikoen for uklare eller ufullstendige opplysninger bæres i utgangspunktet av selger. For at risiko skal overføres til kjøper, må den være tydelig, konkretisert og formulert på en måte som gjør at en alminnelig forbruker kan forstå de reelle konsekvensene.