Nytt fra Finansklagenemnda:
Manglende stikktaking var forskriftsbrudd
Finansklagenemnda ga kjøper delvis medhold i krav om prisavslag etter omfattende råteskader på en enebolig fra 1919. Nemnda konkluderte med at takstmannen ikke hadde overholdt forskriftskravet om stikktaking.
Publisert
Saken reiser spørsmål om takstmannens undersøkelsesplikt og dokumentasjonskrav når det gjelder stikktaking på skadeutsatte bygningsdeler.
En enebolig fra 1919 ble solgt med tilstandsrapport som ga veggkonstruksjon og vinduer mørk tilstandsgrad (TG) 2. Tilstandsrapporten opplyste også om behov for utvendig vedlikehold og maling.
Da kjøper skulle utføre vedlikeholdsarbeider, ble det imidlertid avdekket omfattende råte i kledning og vindusomramminger. En takstrapport viste at skadene hadde utviklet seg over flere år og krevde full utskifting av kledning på deler av huset. Kjøper krevde prisavslag og erstatning med henvisning til at takstmannen ikke hadde undersøkt kledningen godt nok etter forskriften. Utbedringskostnadene ble estimert til over 500 000 kroner.
Brudd på forskriftens krav om stikktakning
Sekretariatet for Finansklagenemnda ga i første omgang foretaket medhold. Sekretariatet la til grunn at takstmannen måtte ha foretatt stikktakinger siden han hadde opplyst om at konstruksjonen var skadeutsatt og at det allerede var følgeskader i form av sprekker eller flasset maling.
Nemnda kom til motsatt resultat. Nemnda konstaterte at det ikke fremgikk av tilstandsrapporten at stikktaking var blitt gjort. I motsetning til sekretariatet kunne nemnda heller ikke se at andre momenter i tilstandsrapporten underbygget at dette faktisk ble utført. Råteskader var i det hele tatt ikke nevnt i tilstandsrapporten.
Nemnda var enig med kjøper i at råteskader sannsynligvis ville blitt avdekket om stikktaking hadde blitt foretatt.
Nemnda uttalte:
«Råteskader er i det hele tatt ikke nevnt i tilstandsrapporten, og nemnda er enig med kjøper i at råteskader sannsynligvis ville blitt avdekket om stikktaking hadde blitt foretatt.»
Råteskader er i det hele tatt ikke nevnt i tilstandsrapporten, og nemnda er enig med kjøper i at råteskader sannsynligvis ville blitt avdekket om stikktaking hadde blitt foretatt.
Nemnda slo fast at forskriften ikke gir rom for skjønn – stikktaking skal alltid gjennomføres på typiske skadesteder. Når dette ikke var dokumentert, måtte det legges til grunn at kravet ikke var fulgt. Dermed forelå det en mangel etter avhendingslova § 3-7.
Prisavslag og erstatning
Kjøper hadde fremlagt tilbud på utbedring på over 500 000 kroner, men nemnda gjorde fradrag for standardheving og forlenget levetid, siden nye bygningsdeler vil ha lengre brukstid enn de opprinnelige. Prisavslaget ble skjønnsmessig satt til 200 000 kroner, som også inkluderte kostnader til takstrapport.
Oppsummering og konklusjon
Finansklagenemnda Eierskifte kom enstemmig til at manglende stikktaking utgjorde brudd på forskriften, og at dette ga grunnlag for mangelsansvar etter avhendingslova § 3-7.
Nemnda understreket at forskriftskravet om undersøkelse av yttervegger ikke åpner for skjønnsmessige vurderinger av om stikktaking kan utelates. Videre påpekte nemnda at alle undersøkelser skal dokumenteres i tilstandsrapporten. Når slik dokumentasjon mangler, må det som hovedregel legges til grunn at stikktaking ikke er utført, noe som kan føre til mangelsansvar.
Nemnda konkluderte med at råteskadene sannsynligvis ville blitt oppdaget dersom stikktaking hadde vært gjennomført.
Ref. FinKN 2025-929
