Manglende isolasjon i Tromsø-bolig gir prisavslag

Saken gjaldt krav om prisavslag som følge av manglende isolasjon i en om lag 60 år gammel enebolig i Tromsø. Boligen var solgt som et renoveringsobjekt med tilstandsgrad TG 2 på flere bygningsdeler og energikarakter G.

Kjøper anførte at fullstendig fravær av isolasjon i yttervegger og tak var upåregnelig og en mangel. Kjøper krevde prisavslag på kr 460 625, tilsvarende kostnadene for etterisolering.

Forsikringsforetaket bestred mangelsansvar og viste til de omfattende risikoopplysningene før salget.

Omfattende risikoopplysninger – men geografisk beliggenhet veide tungt

Finansklagenemnda Eierskifte ga kjøper medhold i at total mangel på isolasjon var en mangel etter avhendingslova § 3-2.

Boligen ble markedsført som "enebolig med renoveringsbehov". Tilstandsrapporten viste TG 2 på yttervegger, vinduer/dører og loftkonstruksjon, med opplysning om at "fullverdig inspeksjon av konstruksjonsoppbyggingen ikke er mulig". Energiattesten viste oppvarmingskarakter G. Isolering ble ikke nevnt i salgsdokumentene.

Nemnda la til grunn at vurderingen måtte ta utgangspunkt i at boligen hadde stort oppussingsbehov og var over 60 år på salgstidspunktet. Det var derfor innenfor det forventbare at boligen hadde avvik ved isoleringen. Men fullstendig fravær av isolering var upåregnelig for kjøper. Nemnda uttalte: "Selv om det utvilsomt var forventbart for kjøper at boligen hadde avvik ved isoleringen, så var det ikke påregnelig at boligen ikke var isolert i det hele tatt."

Boligens beliggenhet i Tromsø var et sentralt moment. Nemnda la vekt på at eiendommens beliggenhet i Tromsø talte sterkt for at kjøper kunne forvente at boligen var bygget med en eller annen form for isolasjon når det ikke var opplyst om noe annet.

Nemnda understreket: "Nemnda legger, som sekretariatet, særlig vekt på at eiendommens beliggenhet i Tromsø gjorde at kjøper i alle fall måtte forvente en viss form for isolasjon."

Nemnda viste også til at utover informasjonen om at boligen hadde oppvarmingskarakter G, hadde ikke kjøper fått opplysninger om hvorvidt boligen var isolert eller ikke.

Manglende isolasjon skulle vært opplyst

Nemnda la også vekt på at det er selger har best forutsetninger for å skaffe til veie et godt informasjonsgrunnlag for salget, og viste til HR-2025-1749-A avsnitt 50. På denne bakgrunn mente nemnda at kjøper hadde grunn til å forvente at selgers takstmann avdekket og opplyste om at boligen var helt uten isolasjon.

I vurderingen viste nemnda til skaderapporten utarbeidet av kjøpers takstmann i forbindelse med reklamasjonen. Rapporten dokumenterte at det forelå reell tilgang til å undersøke konstruksjonene, blant annet via inspeksjonsluke, ventilgjennomføringer og kott på loftet. Det var dermed mulig å avklare om boligen hadde tømmerkonstruksjon eller bindingsverk, og om det forelå isolasjon i yttervegger og takkonstruksjon.

Nemnda la videre til grunn at en takstmann har et faglig ansvar for å identifisere og redegjøre for vesentlige konstruksjonsforhold, herunder hvilke utfordringer som kan følge av en bygning uten isolasjon. I denne sammenheng viste nemnda til skaderapportens klare uttalelse om at «takstingeniør har et ansvar for å undersøke hvilken type konstruksjon som ytterveggen har – og på bakgrunn av dette forklare om eventuelle utfordringer som det kan være med en konstruksjon helt uten isolasjon».

Skaderapporten konkluderte med "at bygningen ikke har tømmerkonstruksjon, men kun bindingsverk og takkonstruksjon uten isolasjon, er sterkt underkommunisert i rapporten og salgsprospektet." Dette understøttet konklusjonen om at kjøper ikke hadde fått et tilstrekkelig korrekt og fullstendig bilde av boligens faktiske tilstand før avtaleinngåelsen.

Nemnda konkluderte på denne bakgrunn med at manglende isolasjon var en mangel etter avhendingslova § 3-2.

Konklusjon

Prisavslaget ble satt til kr 115 000 etter 75 prosent fradrag for standardheving og forlenget levetid. Sekretariatet viste til at boligen var et renoveringsobjekt hvor forventningen til isolasjonens tilstand var begrenset etter 60 år.

Nemnda la vekt på at isolering ikke var omtalt i tilstandsrapporten eller øvrige salgsdokumenter. Rapporten ga derfor ikke et helhetlig og dekkende bilde av ytterveggenes og takkonstruksjonens oppbygging og fravær av isolasjon. Selv om boligen var solgt som et renoveringsobjekt med betydelige risikoopplysninger, la nemnda avgjørende vekt på eiendommens beliggenhet i Tromsø tilsa at kjøper kunne forvente en isolert bolig når ikke annet var opplyst. Det fullstendige fraværet av isolasjon ble derfor ansett som upåregnelig, og utgjorde en mangel etter avhendingslova § 3-2.

Referanse: FinKN 2026-102