Pelsbilleinvasjon ga 450 000 kroner i prisavslag

Et ektepar overtok i sommeren 2023 en leilighet i Oslo for 6 670 000 kroner. Allerede samme dag som overtakelsen fant sted, oppdaget de brune pelsbiller i boligen. Både kjøper og selgers skadedyrsfirma konkluderte med at det var en stor, etablert billebestand som sannsynligvis hadde hatt tilhold i leiligheten i lang tid.

Etter forhandlinger med selgernes boligselgerforsikring inngikk kjøperne forlik og mottok drøyt 480 000 kroner til dekning av utbedringskostnader. I forliksavtalen var det presisert at forliket ikke gjaldt verditapet på leiligheten som følge av pelsbilleforekomsten. Kjøperne igangsatte deretter en omfattende rehabilitering av leiligheten i henholdt til anbefalingene fra et skadedyrsfirma. Gulvet ble revet, kjøkkeninnredningen fjernet, det ble sanert med tørkepulver og støvsuging, og nytt tett gulv ble lagt. Arbeidene kostet over 500 000 kroner.

Billene kom tilbake

Annonse

" >

To dager etter at utbedringsarbeidene var ferdigstilt i mars 2024, fant kjøperne den første brune pelsbillen i den nyrenoverte leiligheten. Frem til desember 2025 dokumenterte ekteparet over 100 individer på bilder, og opplyste at de hadde sett langt flere. Daglig rengjøring av boligen var nødvendig for å holde bestanden nede.

Kjøperne stevnet selgerne og krevde prisavslag for den verdireduksjonen restbestanden av biller representerte. Oslo tingrett frifant selgerne, men kjøperne anket til Borgarting lagmannsrett.

Restmangel

Det sentrale spørsmålet i saken var om kjøperne hadde krav på ytterligere prisavslag for “restmangelen”, etter at det første prisavslaget for sanering av pelsbilleforekomsten allerede var gjort opp gjennom forliket med forsikringsselskapet. Restmangelen besto av restbestanden av pelsbiller som det ikke var sannynlig å bli kvitt. Kjøperne mente at denne restbestanden førte til en verdireduksjon på boligen ved videresalg på mellom 450 000 og 500 000 kroner basert på anslag fra eiendomsmeglere.

Selgersiden derimot, mente at kjøperne ikke kunne kreve nytt prisavslag for den samme mangelen. De mente at verdiminuset som mangelen representerte, allerede var kompensert ved prisavslaget kjøperne hadde fått i forliket på 480 000 kroner.

Restbestand av pelsbiller utgjorde en mangel

Lagmannsretten konkluderte med at billene som nå befant seg i leiligheten, stammet fra den opprinnelige bestanden. Den første billen ble funnet to dager etter rehabilitering, og funnet skjedde i mars på et tidspunkt der det var lite sannsynlig at nye biller skulle fly inn gjennom vinduene. Det ble også lagt vekt på at det ble funnet både voksne individer og larver over en lengre periode, noe som tydet på at de hadde holdt til i leiligheten en stund. Skadedyrsfirmaet bekreftet at det er svært vanskelig å bli helt kvitt brune pelsbiller i eldre bygårder, da de overlever i minimale sprekker og hulrom.

Retten mente at kjøperne hadde gjort alt som var praktisk mulig for å bli kvitt pelsbillene innenfor det som var økonomisk forsvarlig. At det fortsatt var biller i leiligheten, skyldtes sannsynligvis at deler av den opprinnelige bestanden hadde overlevd i hulrom bak konstruksjoner.

Retten konkluderte også med at forekomsten av pelsbiller var stor, og at det utgjorde en mangel etter avhendingslova § 3-2 første ledd. Boligen var markedsført uten noen opplysning om forekomst av pelsbiller, og pelsbillene var ikke så vanlige i området at dette var noe kjøperne måtte forvente.

Prisavslag for restmangel

Retten vurderte så om kjøperne hadde krav på prisavslag for den restrerende forekomsten av pelsbiller, eller om de allerede var kompensert gjennom forsikringsutbetalingen etter forliket med forsikringsselskapet.

Retten viste til juridisk teori og praksis om såkalte “restmangler”, hvor kjøper kan ha krav på ytterligere prisavslag dersom en mangel ikke lar seg utbedre fullt ut.

Retten påpekte at den opprinnelige forsikringsutbetalingen gjaldt utbedringskostnader for skadedyrssanering, ikke for verditapet som følge av forekomsten. Forsikringsutbetalingen stengte derfor ikke for at det ble utmålt et prisavslag for mangelen som pelsbilleforekomsten utgjorde. Når det viste seg at mangelen ikke kunne utbedres fullt ut, mente retten at kjøperen hadde krav på prisavslag for restmangelen, altså verdiminuset som følge av den prisdempende effekten på markedet, jf. avhendingslova § 4-12 første ledd.

Prisavslaget satt til 450 000 kroner

Tre eiendomsmeglere vitnet om at en restbestand av pelsbiller, etter at alle mulige utbedringstiltak er forsøkt, vil ha en negativ priseffekt ved videresalg. Estimatene lå på mellom 300 000 og 500 000 kroner. Lagmannsretten fastsatte prisavslaget skjønnsmessig til 450 000 kroner etter avhendingslova § 4-12 første ledd, altså basert på mangelens verdireduserende effekt i markedet, ikke utbedringskostnadene.