Når har boligen en mangel? – Slik vurderes boligens tilstand etter § 3-2
Det er ikke alltid lett å avgjøre om en feil eller skade i en bolig utgjør en mangel i rettslig forstand. Ny rettspraksis gir viktige svar.
Publisert
Etter avhendingslova har eiendommen en mangel dersom den ikke samsvarer med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen. Dette vil si at eiendommen skal passe til de formål som tilsvarende eiendommer vanligvis blir brukt til, eller til eventuelle særlige formål som selgeren måtte være kjent med da avhendingen ble avtalt.
En mangel oppstår med andre ord når det er et avvik mellom det som er levert, og det som er avtalt eller klart forutsatt mellom boligkjøper og boligselger.
Lovendringen i 2022 gjør at det ikke lenger stilles krav om at mangelen skal være vesentlig for å gi grunnlag for krav fra kjøperen. Det betyr at ethvert avvik mellom forventet og faktisk tilstand i utgangspunktet kan utgjøre en mangel. Egenandelen på 10 000 kroner setter likevel en nedre terskel for mangelskrav. Lovendringen flyttet risikoen for skjulte mangler fra kjøper til selger ved å forby generelle "som den er"-forbehold.
Generelle krav til tilstanden
Bestemmelsen vektlegger kjøperens berettigede forventninger, ikke hva kjøperen faktisk forventet. Dette betyr at mangelsvurderingen må ta utgangspunkt i hva en vanlig kjøper med gjennomsnittlig fagkunnskap og erfaring med rimelighet kunne forvente. Men dersom kjøperen har særlige fagkunnskaper, for eksempel som håndverker, må man kunne forvente at mer av kjøperen.
Eiendommens alder og type er sentrale faktorer ved vurderingen av hva som kan forventes. En eldre bolig vil typisk ha mer slitasje og svakheter enn en ny bolig, noe kjøperen må ta høyde for. Dersom en bolig er nyoppført, kan kjøperen på sin side forvente en høyere standard uten skjulte feil eller skader.
For eksempel viser rettspraksis etter lovendringen at man må kunne forvente at gamle hus nær skog og mark kan ha noe forekomst av mus og rotter, men at man ikke skal kunne forvente omfattende skader i hele konstruksjonen av den grunn (se eks. Frostating lagmannsrett 02.10.2024). Les mer om saken her:
I Gulating lagmannsretts dom av 16. oktober 2024 gjaldt saken en bolig fra 1962 med lekkasjer fra vinduer og balkong. Selger hevdet at siden vinduene nærmet seg slutten av forventet levetid, måtte kjøper forvente fukt og råteskader samt utskifting. Lagmannsretten var uenig og uttalte: "Det er ikke slik at bygningsdeler må skiftes når forventet levetid er utløpt. Forventet levetid opplyser om en generell forventning." Selv om forventningene til tilstanden generelt sett vil svekkes dess eldre en bolig er, og levetidsbetraktninger har betydning i vurderingen av hva en kjøper kan forvente, blir det avgjørende hva kjøperen kan forvente i det konkrete tilfellet, mente lagmannsretten. Kjøperne fikk medhold i heving. Les mer om saken her:
Men alder kan også være avgjørende for at et avvik ikke blir regnet som en mangel i rettslig forstand. I Frostating lagmannsretts dom av 23. juni 2025 gjaldt saken gulvvarme fra 1980-tallet med "dødpunkter" på kjøkken og stue. Lagmannsretten ga selgerne medhold og mente kjøperne ikke kunne ha berettigede forventninger om fullt funksjonell gulvvarme i en 40 år gammel bolig. ESWA-elementene hadde overskredet forventet levetid. At kjøperne antok at gulvvarmen var nyere, var en risiko de selv måtte bære da installasjonstidspunktet ikke var opplyst. Les mer om saken her:
Markedsføring påvirker også forventningene. I Gulating lagmannsretts dom av 24. september 2024 gjaldt saken en leilighet fra 1860 markedsført som totalrenovert i 2016. Mesteparten fikk tilstandsgrad 0 og 1. Etter overtakelsen oppdaget kjøperen fukt og lekkasjer. Kjøper fikk medhold i heving, og retten la vekt på det at leiligheten hadde blitt markefsørt som totalrenovert i 2016, ga kjøper grunn til å forvente en høy standard, selv om byggeåret var 1860 og det ble gitt noen negative opplysninger i tilstandsrapporten og annen salgsdokumentasjon. Les mer om saken her:
Risikoopplysninger og tilstandsgrader
Høyesterett gjorde i HR-2025-1749-A et tydelig skille mellom det å ha fått vite om en risiko og det å ha kjennskap til en faktisk mangel. Generelle opplysninger om tidligere museproblemer eller ufaglært arbeid kunne ikke likestilles med å kjenne til konkrete feil. Slike risikoopplysninger kan inngå som et moment i vurderingen etter § 3-2, men avskjærer ikke mangelskrav.
Tilstandsgrad 1 signaliserer kun normal slitasje og ingen behov for strakstiltak. Dette skaper høye forventninger. I Finansklagenemndas avgjørelse 2025/229 gjaldt saken en rekkehusbolig fra 1989 med taklekkasje. Taket hadde fått TG 1. Nemnda uttalte: "Nemnda har i nyere praksis lagt større vekt på at en bygningsdel er gitt TG 1 i favør kjøper, også når bygningsdelen har høy alder." Kjøperen fikk prisavslag på 130 000 kroner.
Tilstandsgrad 2 dekker et vidt spekter. Hva kjøper kan forvente avhenger av hvordan graden er begrunnet. I Finansklagenemndas avgjørelse 2025/905 gjaldt saken en 53 år gammel enebolig hvor kjelleretasjen fikk TG 2 med konkrete fuktindikasjoner. Ett år senere viste det seg at årsaken var feilaktig murerarbeid. Nemnda fant det uten avgjørende betydning at skadeårsaken var en annen enn antatt. Avgjørende var at kjøperen var varslet om fuktproblematikk.
Det er vesentlig forskjell på konkrete og generelle risikoopplysninger. I Finansklagenemndas avgjørelse 2024/444 gjaldt saken en enebolig fra 1984 hvor grunnmur og drenering fikk TG 0 og 1. Etter overtakelsen oppdaget kjøperen fuktinntrengning. Nemnda uttalte: "I dette tilfellet ble det imidlertid ikke utover alder gitt risikoopplysninger, hverken generelle eller konkrete, forut for avtaleinngåelsen, som ga noen indikasjon på at det var fukt av et visst omfang." Kjøperen fikk prisavslag på 160 000 kroner.
Konklusjon
Gjennomgangen av rettspraksis viser at konkrete og spesifikke opplysninger er avgjørende for hva kjøper kan forvente. Generelle advarsler om alder eller risiko er ikke tilstrekkelig dersom det faktisk foreligger konkrete skader som burde vært opplyst om.
Høyesterett har tydeliggjort at risikoopplysninger ikke kan likestilles med faktisk kjennskap til mangler. Tilstandsgrad 1 skaper høye forventninger, selv ved eldre bygningsdeler. Tilstandsgrad 2 må vurderes konkret basert på begrunnelsen og opplysningene som er gitt.
Det sentrale er en helhetsvurdering hvor alle momentene i § 3-2 ses i sammenheng: eiendommens type, alder, synlige tilstand, markedsføring, og de konkrete opplysningene som er gitt i salgsdokumentene.
