Høyesterett avklarer kjøpers undersøkelsesplikt

Kjøperen har ingen generell plikt til å granske boligen før kjøpet. Det slår Høyesterett fast i en fersk dom.

Saken for Høyesterett gjaldt et boligkjøp på Kvaløya i Tromsø for 5,55 millioner kroner. Etter overtakelsen ble det avdekket omfattende museskader, feil ved utvendig kledning og feilmontert fuktsperre i garasjen. Selgerne og boligselgerforsikringsselskapet mente kjøperne hadde mistet retten til å gjøre manglene gjeldende fordi de ikke hadde undersøkt eiendommen godt nok før kjøpet. Lagmannsretten ga selgerne medhold, men Høyesterett kom til motsatt resultat.

Saken gjaldt rekkevidden av kjøpers undersøkelsesplikt etter avhendingslova § 3-10, og særlig hvilken betydning såkalte risikoopplysninger har.

Annonse

" >

Ingen generell plikt til å undersøke boligen

Høyesterett understreker at kjøper ikke har noen generell plikt til å foreta undersøkelser før avtalen inngås. En ordinær visning er riktignok en oppfordring til undersøkelse i lovens forstand, men plikten begrenser seg til en normal og aktsom besiktigelse. Det vil si at dersom det arrangeres visning, kan ikke kjøper gjøre gjeldende som mangel noe man burde ha gjort seg kjent med på visning. Dersom det for eksempel er synlig slitt parkett, er dette noe man burde oppdaget på visning, og man kan ikke gjøre dette gjeldende som mangel.

Kjøper kan ikke forventes å foreta tekniske undersøkelser eller møte med sakkyndig på visning. Dersom selger ønsker at kjøper skal undersøke nærmere bestemte forhold, må dette kommuniseres særskilt.

Selgers opplysningsplikt går foran

Et sentralt premiss i dommen er at selgers opplysningsplikt etter avhendingslova § 3-7 går foran kjøpers undersøkelsesplikt.

Høyesterett viser til at selger normalt er nærmest til å kjenne eiendommen og derfor også nærmest til å fremskaffe og videreformidle informasjon om den. Lovens system bygger derfor på at det først og fremst er selger som skal opplyse om kjente forhold, ikke kjøper som skal lete etter skjulte feil.

En mer omfattende undersøkelsesplikt for kjøper inntrer først etter overtakelse (f. avhl. § 4-9).

Skjerpet undersøkelsesplikt krever konkrete oppfordringer

Dersom selger ønsker at kjøper skal undersøke noe utover det som naturlig omfattes av en vanlig visning, må oppfordringen være konkret og begrunnet.

Høyesterett uttaler i avsnitt 74:

«Hvis kjøperen oppfordres til undersøkelser utover den ordinære visningen, må det fremgå hva som skal undersøkes, og hvorfor.»

Oppfordringen må være tilstrekkelig spesifisert og begrunnet til at kjøperen får et dekkende bilde av problemstillingen som utgangspunkt for egne undersøkelser. Kjøper må med andre ord få informasjon som gjør det mulig å forstå både hvilket forhold det gjelder og hvorfor nærmere undersøkelser er nødvendige. I denne saken hadde ikke selger gitt en slik konkret oppfordring. Dermed kunne ikke kjøperne lastes for å ha unnlatt undersøkelser.

I denne saken inneholdt prospektet en standardformulering om å «undersøke eiendommen nøye». Det var ikke nok, og kjøper kunne ikke lastes for å ha unnlatt undersøkelser. Høyesterett fastslår at slike generelle, standardiserte oppfordringer ikke alene utløser særskilt undersøkelsesplikt. Dersom slike fraser fikk denne virkningen, ville det åpne for omgåelse av den risikofordelingen lovgiver la opp til ved å fjerne adgangen til generelle forbehold i forbrukersalg etter 2022-reformen.

Risikoopplysninger er ikke det samme som kunnskap om mangler

Selgerne hadde i egenerklæringsskjemaet opplyst om «tidligere besøk av mus av og til» og om ufaglært arbeid på eiendommen. Etter selgernes syn burde dette ha utløst en særskilt undersøkelsesplikt for kjøperne.

Høyesterett var ikke enig. Opplysninger som bare indikerer en risiko for mangel, såkalte «risikoopplysninger», kan ikke i seg selv avskjære en mangelsinnsigelse etter avhendingslova § 3-10 andre ledd. Loven krever en «oppmoding frå seljaren», og det er ikke nok med opplysninger som er egnet til å vekke bekymring. Risikoopplysninger inngår i stedet som ett av flere momenter i den alminnelige mangelsvurderingen etter avhendingslova § 3-2 første ledd.

Den konkrete vurderingen: Mus og ufaglært arbeid

Høyesterett konkluderte med at kjøper ikke hadde brutt undersøkelsesplikten hverken når det gjaldt museskadene eller det ufaglærte arbeidet.

Når det gjaldt museskadene hadde kjøperne under visning funnet det som så ut som muselort under kjøkkenbenken. De stilte selger spørsmål om dette og fikk beroligende svar om at problemet var løst i 2020, noe som også var oppgitt i egenerklæringen. Høyesterett mente at selv om oppdagelsen av muselort kunne være en indikasjon på at museproblemet ikke var løst, var det ingen ytre tegn til skader som hadde vært mulig å oppdage under visning. Museskadene hadde først blitt avdekket etter overtakelse ved bruk av sakkyndig, og selgerne hadde heller ikke vært kjent med skadene.

Pluss

Pluss

Ny dom i musesaken etter Høyesteretts opphevelse

Dommen har kommet lagmannsretten i den mye omtalte musesaken som Høyesterett behandlet i høst. Kjøperne fikk  fullt gjennomslag og heving, etter fjerde runde i retten.

Når det gjaldt ufaglærte arbeidet gjaldt tilsvarende var opplysningene i salgsdokumentasjonen for generelle. Det var ikke spesifisert hva slags type arbeid som var utført ufaglært eller i hvilket omfang. En generell risikoopplysning om ufaglært arbeid utløser ikke i seg selv en plikt til å gjøre nærmere undersøkelser, konkluderte Høyesterett. Kjøperne ble ved denne opplysningen kjent med at det var gjort egenarbeid, men ikke med at det var feil eller mangler ved arbeidene.

Det var ingen synlige tegn til skader, og å avdekke de aktuelle feilene ville ha krevd byggfaglig innsikt og sakkyndig bistand, noe som ligger utenfor rammene av en ordinær visning. Høyesterett påpekte at der en bygningssakkyndig i henhold til forskriften skal ha undersøkt et forhold, må kjøperen være berettiget til å forvente at forholdet er i byggteknisk forsvarlig stand.

Generelle risikoforbehold fritar ikke selger for mangelsansvar - kjøper fikk 1 140 000 kroner i prisavslag

Pluss

Pluss

Follo og Nordre Østfold tingrett avslo et forsøk fra selgersiden på å bruke en generell «anbefaling om utvidet el-kontroll» til å avskjære kjøperens mangelskrav. Anbefalingen var for lite spesifisert, og kjøperen fikk 1 140 000 kroner i prisavslag. Dommen viser at prinsippene fra Høyesterettsdommen allerede brukes i underrettene.

Konklusjon

HR-2025-1749-A gir viktige avklaringer:

• En ordinær visning utløser bare plikt til en normal besiktigelse. Kjøper har ingen plikt til å engasjere sakkyndige eller foreta tekniske undersøkelser før kjøpet.

• Verken generelle oppfordringer i salgsoppgaven eller opplysninger om mulig risiko er tilstrekkelig til å avskjære mangelskrav.

• En helt generell og standardisert oppfordring til undersøkelser, slik det er vanlig å ta inn i salgsprospekter, vil ikke alene kunne utløse særskilte forpliktelser til undersøkelse med den virkning at en mangelsinnsigelse kan gå tapt. Dersom kjøper oppfordres til undersøkelser utover den ordinære visningen, må det fremgå hva som skal undersøkes og hvorfor.

• Risikoopplysninger er ikke det samme som kunnskap om mangler.

• Selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt.