Megler erstatningsansvarlig etter ulovlig ombygd leilighet

En leilighet i Ålesund ble markedsført som «moderne og med pen standard» og «betydelig oppusset i 2016». Da kjøperen to år senere skulle selge boligen videre, ble det avdekket omfattende ulovlige bygningsmessige forhold og manglende ferdigattest. Saken endte med et prisavslag på nær 700.000 kroner, men ikke heving av kjøpet. Dommen reiste også spørsmål om eiendomsmeglerens ansvar, og megleren og forsikringsselskapet ble dømt til å dekke store deler av beløpet.

Salget stoppet av rutinekontroll

Leiligheten ble kjøpt i 2020 for 2 millioner kroner. I salgsoppgaven var det opplyst at det forelå ferdigattest fra 2001, og det var vedlagt plantegninger som ga inntrykk av at planløsningen var godkjent.

Annonse

" >

Da kjøperen i 2022 ønsket å selge leiligheten videre, gjennomførte den nye megleren en rutinekontroll av dokumentasjonen. Kontrollen avdekket at planløsningen avvek fra godkjente byggetegninger, og at den ferdigattesten det var vist til i salgsoppgaven, ikke gjaldt den aktuelle seksjonen.

Videre undersøkelser avdekket at det var gjennomført flere søknadspliktige tiltak uten nødvendige tillatelser. Blant annet var det etablert bad i et rom som opprinnelig var godkjent som stue, brannskiller var endret og deler av den opprinnelige planløsningen var bygget om uten kommunal godkjenning.

Leiligheten kunne ikke lovlig brukes som bolig

Sakkyndige vurderinger viste at leiligheten ikke kunne benyttes lovlig som bolig uten omfattende utbedringer.

For å bringe leiligheten i lovlig stand måtte blant annet:

• badet rives og bygges opp på nytt,

• kjøkkenet demonteres og omprosjekteres,

• brann- og lydskiller etableres på nytt,

• flere vinduer og dører skiftes,

• bygget oppgraderes for å tilfredsstille gjeldende brannkrav.

De samlede utbedringskostnadene ble anslått til over 905.000 kroner, tilsvarende mer enn 45 prosent av kjøpesummen.

Klare mangler etter avhendingslova

Tingretten konkluderte med at leiligheten hadde mangler etter avhendingslova § 3-8 om uriktige opplysninger fra selger.

Opplysningen om ferdigattest var uriktig, og de vedlagte plantegningene ga et misvisende bilde av leilighetens lovlige planløsning.

Videre mente retten at leiligheten var i «vesentleg ringare stand» enn kjøperen hadde grunn til å regne med, jf. avhendingslova § 3-9. Retten la betydelig vekt på markedsføringen av boligen. Når en leilighet beskrives som «betydelig oppusset» og med «pen standard», skaper det en forventning om at arbeidene er utført i samsvar med offentlige krav og alminnelig god håndverksskikk.

De avdekkede forholdene var ikke et utslag av byggets alder, men av at nyere ombygginger ikke tilfredsstilte offentlige krav. Dette skapte etter rettens syn et klart misforhold mellom kjøperens berettigede forventninger og den faktiske tilstanden.

Høy terskel for heving

Kjøperen krevde heving etter avhendingslova § 4-13, som gir adgang til å heve dersom mangelen innebærer et «vesentleg avtalebrot».

Selv om manglene var alvorlige og kostnadene svært høye, mente retten at vilkårene for heving ikke var oppfylt.

Retten understreket at terskelen for å konstatere en mangel etter § 3-9 og terskelen for å heve et boligkjøp etter § 4-13 er to forskjellige vurderinger. Selv betydelige mangler gir ikke automatisk rett til å gå fra avtalen.

Et sentralt moment var at manglene lot seg utbedre og at konsekvensene av avvikene var grundig kartlagt. Retten mente derfor at et prisavslag ville kunne gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet.

Det ble også lagt vekt på at det på domstidspunktet var gått nesten fem år siden salget. Selgeren hadde i mellomtiden reinvestert kjøpesummen i ny bolig og hadde ingen kunnskap om de skjulte manglene. Et hevingsoppgjør ville derfor ramme selgeren hardt.

Retten fremhevet dessuten at kjøperen allerede hadde gjennomført omfattende undersøkelser, innhentet sakkyndige vurderinger og avklart hvilke tiltak som måtte gjennomføres overfor kommunen. Det fremsto derfor som mest hensiktsmessig at kjøperen selv gjennomførte utbedringene.

Hevingskravet førte derfor ikke frem.

Prisavslag på 696.043 kroner

Utgangspunktet for prisavslaget var utbedringskostnadene på over 900.000 kroner, men tingretten trakk fra kostnader som ikke var tilstrekkelig dokumentert og gjorde et standarshevingsfradrag på 20 prosent. Det endelige prisavslaget ble fastsatt til 696.043 kroner i tillegg til sakskostnader til kjøperen. 

Megler erstatningsansvarlig

Selgeren fremmet et regresskrav mot eiendomsmegleren og hans ansvarsforsikringsselskap. Selgeren hadde brukt samme megler som hadde stått for salget til ham i 2017, men nå ansatt i et annet meglerforetak. Bakgrunnen for regresskravet var at megleren hadde opplyst i salgsoppgaven at det forelå ferdigattest, uten å kontrollere om denne faktisk gjaldt den aktuelle leiligheten.

Bevisførselen viste at megleren i stor grad hadde gjenbrukt materiale fra det tidligere salget av samme leilighet. Tingretten mente at dette i seg selv ikke var kritikkverdig, men understreket at gjenbruk av opplysninger ikke fritar megleren fra plikten til å foreta en selvstendig kontroll.

Eiendomsmeglingsloven § 6-7 pålegger megleren en selvstendig undersøkelses- og opplysningsplikt om blant annet ferdigattest. Retten påpekte at en enkel henvendelse til kommunen ville ha avdekket at ferdigattesten ikke gjaldt den aktuelle seksjonen. Det ble også lagt vekt på at leiligheten var markedsført som betydelig oppusset i 2016, noe som vanskelig lot seg forene med en ferdigattest fra 2001.

I tillegg viste retten til at det i Ålesund over tid hadde vært et betydelig fokus på ulovlige seksjoneringer og ulovlige ombygginger i eldre bygårder. Dette var etter rettens syn et moment som skjerpet meglers undersøkelsesplikt.

Tingretten konkluderte derfor med at megleren hadde opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven, og beskrev unnlatelsen som «sterkt kritikkverdig» og erstatningsbetingende. Megleren og forsikringsselskapet ble dømt til å betale 675 831 kroner i erstatning til selgeren, en sum som også inkluderte selgerens sakskostnader til kjøperen.

Dommen illustrerer dermed ikke bare hvor høy terskelen for heving av boligkjøp er, men også at eiendomsmeglere kan bli møtt med regresskrav dersom mangelfull kontroll av offentlige opplysninger bidrar til at uriktige opplysninger videreføres i et boligsalg.