Røyk fra peisen var brukerfeil – ikke mangel

Eiendommen i Færder kommune, en enebolig oppført i 2011, ble solgt høsten 2022 for 12,5 millioner kroner. Boligen ble solgt med ildsted i stuen som ble omtalt som "et smykke i rommet" som bidro til den ekstra lune atmosfæren. Pipe og ildsted ble vurdert til TG 1.

Kort tid etter overtakelsen opplevde kjøperne røykutslag fra peisen under fyring. Etter 4–5 timers fyring, og i forbindelse med åpning av peisdørene, ble brannalarmen utløst og boligen fylte seg med røyk. Kjøperne mente at ildstedet var uegnet for en moderne bolig med balansert ventilasjon, og de mente peisen var feilmontert.

Det ble innhentet vurderinger fra flere fagpersoner som pekte på at peisen kunne ha problemer med trekkforholdene. Kjøperne innhentet også tilbud på utskifting av ildstedet og krevde prisavslag tilsvarende anslåtte utbedringskostnader på 223 125 kroner.

Annonse

" >

I tillegg anførte kjøperne at peisen ikke fungerte som en selvstendig oppvarmingskilde, slik de mente salgsoppgaven ga grunn til å forvente.

Saken ble først behandlet i Finansklagenemnda Eierskifte uten at klagen førte frem, og ble deretter brakt inn for Vestfold tingrett.

Peisen var typegodkjent

Retten tok først stilling til om røykutslaget utgjorde en mangel etter avhendingslova § 3-2, hvor det avgjreønde er hva kjøperen kan forvente ut i fra mellom anna eiendommens type, alder og synlige tilstand.

Kjøperne viste blant annet til at peisen var en såkalt «åpen peis» og at den ikke fungerte tilfredsstillende sammen med boligens ventilasjonsanlegg. Vestfold tingrett la imidlertid betydelig vekt på at peisen, en Vision Line P40, var typegodkjent etter byggereglene som gjaldt da boligen ble oppført.

Monteringsanvisningen viste dessuten at peisen var godkjent for bruk i boliger med balansert ventilasjon. Etter rettens syn dokumenterte ikke de faglige vurderingene innhentet av kjøpers sakkyndige at peisen var uegnet for bruk i boliger med balansert ventilasjon. 

Retten la i stedet vekt på at peisen hadde fungert uten problemer ved kjøpernes første fyringsøkt, og at den tidligere eieren hadde benyttet peisen regelmessig over flere år uten avvik, forutsatt at fyringsanvisningene ble fulgt.

Retten vurderte også påstanden om at friskluftinntaket var plassert feil, da kjøpernes sakkyndige mente luftinntaket lå for langt unna peisen til å gi tilstrekkelig trekk. Tingretten kom imidlertid til at denne vurderingen bygget på en feil forståelse av monteringsanvisningen. Anvisningen åpnet for flere ulike plasseringer av luftinntaket, noe som også ble bekreftet av de sakkyndige vitnene under hovedforhandlingen.

Etter en samlet vurdering fant retten det ikke sannsynliggjort at peisen var feilmontert eller at røykutslaget skyldtes konstruksjonsfeil ved ildstedet, men skyldtes brukerfeil.

Dermed hadde kjøperne ikke bevist at boligen avvek fra det de med rimelighet kunne forvente etter avhendingslova § 3-2. Det var heller ikke grunnlag for å konstatere brudd på selgers opplysningsplikt etter avhendingsloven §§ 3-7 eller 3-8.

Ingen berettiget forventning om hovedoppvarming

Kjøperne anførte også at peisen ikke fungerte som en selvstendig oppvarmingskilde.

Partene var enige om at peisen bare avga om lag 2–3 kW varme og derfor i praksis fungerte som tilleggsoppvarming. Spørsmålet var om salgsoppgaven ga grunnlag for å forvente noe mer.

Under punktet om oppvarming fremgikk det at boligen hadde varmekabler i alle gulv, mens peisen kun var omtalt som «ildsted i stue». Ellers ble ildstedet beskrevet som et stemningsskapende element og et «smykke i rommet». Etter rettens syn inneholdt salgsdokumentasjonen ingen opplysninger om varmeeffekt eller energiytelse som kunne gi en vanlig kjøper grunn til å tro at peisen var ment som en selvstendig varmekilde.

Manglende opplysninger om at peisen var en «åpen peis» eller at den ikke ble regnet som hovedoppvarming etter energireglene, utgjorde heller ikke manglende eller uriktige opplysninger etter avhendingslova §§ 3-7 eller 3-8.

Kjøper har bevisbyrden

Dommen viser at selv om et problem oppstår etter overtakelsen, er ikke dette ensbetydende med en mangel. Og det er den som påstår at det foreligger en mangel ved eiendommen som har bevisbyrden. I dette tilfellet var produktet typegodkjent, installert i samsvar med monteringsanvisningen og hadde fungert over tid uten problemer av tidligere eier.

Vestfold tingrett frifant derfor selgers forsikringsselskaper fullt ut og kjøperne ble dømt til å betale 62 500 kroner i sakskostnader.