Ny viktig avgjørelse:
Høyesterett avklarer fristen for å heve
Kjøpere som vil heve et boligkjøp må varsle raskt når heving fremstår som realistisk, og tre måneder er normalt yttergrensen.
Publisert
Sist oppdatert
I dom HR-2026-1307-A behandlet Høyesterett spørsmålet om når den særskilte reklamasjonsfristen for heving begynner å løpe etter avhendingslova § 4-13, og hvor lang fristen er. Selv om det var enighet om at det forelå brudd på opplysningsplikten etter avhendingsloven § 3-7, kom Høyesterett til at kjøperne hadde reklamert for sent med kravet om heving. Dermed ble lagmannsrettens dom som ga kjøperne medhold i heving opphevet.
Veiprosjekt utløste tvisten
Saken gjaldt en bolig utenfor Stavanger som ble solgt i 2023. I området var det planlagt omfattende veibygging knyttet til utvidelsen av E39 og etableringen av ny tilførselsvei.
Annonse
" >
" >Selgerne hadde gitt opplysninger om veiprosjektet i salgsoppgaven, men kjøperne mente senere at informasjonen var mangelfull. Kort tid etter overtakelsen i oktober 2023 tok de kontakt med Statens vegvesen og fikk mer detaljerte opplysninger om prosjektets konsekvenser, blant annet om økt trafikk og støy. På bakgrunn av dette reklamerte kjøperne over manglende opplysninger om veiprosjektet den 1. november 2023. Først i februar 2024 varslet de at de ville kreve heving, og i mars 2024 ble heving formelt erklært.
Saken for Høyesterett
Da saken kom opp for Høyesterett, var partene enige om at manglende opplysninger om veiprosjektet var brudd på opplysningsplikten etter avhendingsloven § 3-7, og derfor en mangel. Det var også enighet om at kjøperne hadde reklamert innen rimelig tid etter den nøytrale reklamasjonsfristen etter avhendingslova § 4-19 første ledd.
Uenigheten besto i om kjøperne hadde reklamert i tide med kravet om heving, jf. den særskilte reklamasjonsfristen i avhendingsloven § 4-13 andre ledd. Partene var også uenige i om mangelen var vesentlig etter avhendingsloven § 4-13 første ledd.
Høyesterett viste til at den nøytrale rekalmasjonsfristen og den særskilte reklamasjonsfristen ikke alltid er sammenfallende.
Den nøytrale reklamasjonsfristen begynner å løpe når kjøperen oppdager eller burde ha oppdaget at det foreligger en mangel som det er en realistisk mulighet for at selgeren vil være ansvarlig for. For hevingskrav begynner fristen først å løpe når kjøperen kjenner eller burde kjenne til de forholdene som gjør det til en realistisk mulighet at mangelen er så alvorlig at heving kan være aktuelt.
Høyesterett presiserte at kjøperen må ha hatt en foranledning til å vurdere de faktiske forholdene som har betydning for om mangelen er vesentlig, men det kreves ikke at kjøperen har innhentet juridiske vurderinger. Den særskilte reklamasjonsfristen kan derfor begynne å løpe på et senere tidspunkt enn den nøytrale reklamasjonsfristen.
Viktig avklaring om fristens start
Et sentralt spørsmål i saken var når kjøperne hadde tilstrekkelig kunnskap til å vurdere heving.
Kjøperne mente at fristen først begynte å løpe etter at de hadde innhentet ytterligere dokumentasjon om støyforhold og verdireduksjon.
Høyesterett var uenig. Retten la til grunn at kjøperne allerede 27. oktober 2023 hadde mottatt omfattende informasjon fra Statens vegvesen om veiprosjektet, trafikkøkning, støyproblemer og behov for støyskjerming. Dette ga dem tilstrekkelig kunnskap til å vurdere om mangelen kunne være vesentlig. At kjøperne senere fikk mer informasjon om omfanget av verdireduksjonen, endret ikke dette. Retten viste også til at kjøperne selv, i sin nøytrale reklamasjon 1. november 2023, hadde gjort gjeldende mangler knyttet til veiprosjektet, noe som underbygde at de på dette tidspunktet vurderte forholdet som mangelfullt etter § 3-7.
Dermed begynte den særskilte reklamasjonsfristen å løpe allerede 27. oktober 2023.
Tre måneder er normalt yttergrensen
Høyesterett gjennomgikk tidligere praksis om reklamasjonsfrister og uttaler at det ikke kan oppstilles noen absolutt frist, men at det må foretas en konkret vurdering sett hen til mangelens karakter og hensynene til begge parter. Likevel fremhever Høyesterett at rettspraksis om nøytral reklamasjon, som bygger på at en frist på tre måneder i de fleste tilfeller vil være tilstrekkelig, også gir veiledning for særskilt reklamasjon.
Selv om det kan være behov for noe lengre betenkningstid ved hevingskrav enn ved ordinær reklamasjon, er utgangspunktet fortsatt at kjøper må reagere relativt raskt.
I denne saken ble hevingskravet først fremsatt omtrent fire og en halv måned etter at kjøperne fikk den nødvendige kunnskapen. Det var for sent.
Varsel om heving var ikke nok
Kjøperne anførte at et brev fra advokaten i februar 2024 måtte anses som en hevingsreklamasjon.
Høyesterett avviste dette. Retten understreker at det ikke er noe krav om at ordet «heving» brukes, men meldingen må klart gi uttrykk for at kjøper mener avtalen ikke lenger skal være bindende. Når meldingen er formulert av advokat eller annen profesjonell aktør, stilles det strengere krav til klarhet enn når en forbruker selv formulerer reklamasjonen. Brevet fra advokaten ble derfor ikke ansett som en tilstrekkelig melding om heving.
Ikke grov uaktsomhet hos selger
Kjøperne gjorde også gjeldende at reklamasjonsfristen ikke gjaldt fordi selgerne hadde opptrådt grovt uaktsomt.
Etter avhendingslova § 4-13 gjelder nemlig ikke reklamasjonsfristen dersom selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro.
Høyesterett fant ikke grunnlag for dette. Selv om salgsoppgaven kunne vært mer utfyllende om den planlagte fylkesveien, inneholdt den oppdaterte opplysninger fra Statens vegvesen, informasjon om pågående reguleringsarbeid og oppfordring til nærmere undersøkelser. Dette var ikke tilstrekkelig til å karakterisere selgernes opptreden som grovt uaktsom.
Fordi den særskilte reklamasjonsfristen var oversittet, og det ikke var grunnlag for unntak, kom Høyesterett til at kjøperne hadde tapt retten til å heve kjøpet. Lagmannsrettens dom, som bygget på at heving var rettmessig, ble opphevet.
Høyesterett tok ikke stilling til om mangelen i utgangspunktet var vesentlig nok til å gi grunnlag for heving, eller hvordan et eventuelt hevingsoppgjør skulle vært gjennomført, siden spørsmålet om reklamasjon var avgjørende. Saken går nå tilbake til lagmannsretten, som må vurdere om kjøperne har rett til andre sanksjoner, som prisavslag.
Kort oppsummert
Høyesterett kom til at:
Fristen for å kreve heving begynner å løpe når kjøper kjenner til forhold som gjør heving til en realistisk mulighet.
Den særskilte reklamasjonsfristen kan starte senere enn den alminnelige reklamasjonsfristen.
Tre måneder er normalt yttergrensen for hvor lenge kjøper kan vente med å fremsette hevingskrav.
En profesjonelt utformet reklamasjon må klart uttrykke at kjøper ikke lenger anser avtalen som bindende.
Selgernes mangelfulle opplysninger om veiprosjektet var ikke grovt uaktsomme.
Kjøperne hadde derfor mistet retten til å heve boligkjøpet.
Dommen er den første prinsipielle avgjørelsen fra Høyesterett om den særskilte reklamasjonsfristen for heving etter avhendingslova § 4-13, og vil få betydelig praktisk betydning i fremtidige boligtvister.
" >
" >