Råteskader bak kledning var ikke en mangel – avgjørende vekt på takstmannens undersøkelser

Finansklagenemnda Eierskifte har konkludert med at omfattende råteskader bak ytterkledningen på en enebolig fra 1947 ikke utgjorde en mangel etter avhendingslova §§ 3-2 eller 3-7. Et sentralt spørsmål i saken var om selgers takstmann hadde oppfylt kravene til stikktaking og undersøkelse etter forskrift til avhendingslova.

Bakgrunnen for tvisten

Boligen i Vestfold ble solgt for 3,3 millioner kroner i april 2023, og ble markedsført som “trivelig og velholdt”, men med “varierende tilstand og standard”. I salgsprospekt og tilstandsrapport ble det opplyst at kledningen var montert av ufaglærte i 2008/2009. Kledningen var feilmontert og det var ingen eller manglende lufting bak kledningen, samt tegn til slitasje. 

Veggkonstruksjonen ble vurdert til tilstandsgrad (TG) 2. Tilstandsrapporten presiserte at vurderingen var basert på visuell kontroll fra bakkenivå, med begrenset kontroll og utført stikktaking.

I oktober 2024 avdekket kjøper omfattende råteskader i bunnsvillen langs hele den opprinnelige boligen. En skaderapport fra et takstfirma konkluderte med et betydelig og langvarig råteomfang, trolig som følge av kapillæroppsug og kondensering forsterket av manglende lufting og to lag vindsperre. Kjøper reklamerte og fremmet krav om prisavslag på ca. 246 000 kroner

Kjøpers anførsel: Mangelfull stikktaking og takstansvar

Kjøper mente at forholdet var upåregnelig i lys av boligens alder og opplysningene som ble gitt. Kjøper gjorde gjeldende at selgers takstmann ikke hadde gjennomført stikktaking i samsvar med forskrift til avhendingslova § 2-11. Etter kjøpers syn burde råteskadene ha blitt avdekket dersom forskriftsmessige undersøkelser var gjennomført. Tilstandsrapporten ble derfor anført å gi mangelfulle opplysninger, jf. avhl. § 3-7.

Forsikringsforetaket avviste kravet og pekte på at risikoopplysningene var klare, og at stikktaking faktisk var dokumentert utført.

Nemndas vurdering – nærmere om mangelsspørsmålet

Finansklagenemnda vurderte først om råteskadene utgjorde et upåregnelig avvik etter avhendingslova § 3-2. Nemnda viste til at boligen var fra 1947, og at alder og byggeteknisk utvikling siden den tid i seg selv innebærer økt risiko for skjulte fukt- og råteskader. Denne generelle risikoen ble forsterket av de konkrete forholdene som var opplyst i salgsdokumentasjonen.

Særlig ble det tillagt vekt at kledningen var montert av ufaglærte i 2008/2009, og at tilstandsrapporten beskrev både manglende lufting, feil montering og slitasje. Nemnda mente at slike opplysninger fremsto som klare risikoindikasjoner, som en kjøper måtte ta i betraktning ved vurderingen av eiendommen. Når rapporten samtidig understreket at vurderingen var basert på visuell inspeksjon og begrensede stikktakninger, måtte kjøper også forstå at skjulte konstruksjonsfeil ikke nødvendigvis ville avdekkes.

På denne bakgrunn konkluderte nemnda med at råteskadene lå innenfor det påregnelige risikobildet for en eldre bolig med denne type dokumenterte byggetekniske avvik. Skadene representerte derfor ikke en mangel etter § 3-2.

Om takstmannens rolle – vurderingen etter § 3-7

Nemnda avviste kjøpers anførsel om at takstmann ikke hadde utført forskriftsmessig tilstandsvurdering etter § 2-11, blant annet fordi stikktakingen etter deres syn var tilstrekkelig. Det ble fremhevet at tilstandsrapporten uttrykkelig dokumenterte at det var utført stikktakninger, om enn som en “begrenset kontroll”, og at forskriften ikke fastsetter i hvilken grad stikktakning skal tas. De fremhevet også at stikktaking er tilfeldige stikkprøver, og at råteskadene ikke ble oppdaget ikke er synonymt med at prøvene ikke ble gjennomført.

Nemnda vurderte også innvirkningsvilkåret etter § 3-7 og fant at dette uansett ikke kunne være oppfylt. De omfattende opplysningene om ufagmessig arbeid, manglende lufting og feil montering gjorde at ytterligere informasjon om synlige avvik ved kledningen vanskelig kunne ha påvirket kjøpers bud.

Nemnda konkluderte med at det ikke forelå mangel, og forsikringsforetaket fikk medhold. 

Forholdet til Høyesteretts praksis

I HR-2025-1749-A tok Høyesterett stilling til betydningen av generelle opplysninger om ufaglært arbeid. Der slo Høyesterett fast at en «generell og uspesifisert opplysning om ufaglært arbeid» ikke er tilstrekkelig til å avskjære mangelskrav eller utløse undersøkelsesplikt.

Den foreliggende FinKN-saken skiller seg imidlertid klart fra Høyesterettsdommen. Her var opplysningene langt mer konkrete. Det ikke bare gitt en generell angivelse av ufaglært arbeid, men presise opplysninger om at kledningen var montert av ufaglærte i 2008/2009, at lufting manglet, og at det forelå synlige monteringsfeil.

Høyesterett har samtidig understreket at kjøper som utgangspunkt kan forvente at forhold som er undersøkt etter forskriften er i byggteknisk forsvarlig stand, med mindre annet fremgår av rapporten.

I den foreliggende saken la nemnda likevel til grunn at rapporten ga tilstrekkelige forbehold om begrenset kontroll og risiko for skjulte feil. Sett i lys av de omfattende risikoopplysningene og boligens alder, fant nemnda derfor at det ikke forelå grunnlag for mangelansvar, verken etter § 3-2 eller § 3-7.

FinKN 2025-1162