Påregnelig fuktrisiko til tross for anførsler om forskriftsbrudd

Kjøper hevdet at omfattende fuktskader og et uopplyst kryprom utgjorde en mangel. Kjøper anførte også at tilstandsrapporten var utarbeidet i strid med takstforskriftens krav til undersøkelse av rom under terreng, byggegrunn og drenering.

Finansklagenemnda Eierskifte var ikke enig. Nemnda konkluderte med at takstmannens undersøkelser var i samsvar med forskriften, og at de tydelige risikoopplysningene i tilstandsrapporten gjorde fuktproblematikken påregnelig for kjøper, selv om kryprommet under kjellergulvet ikke ble avdekket.

Opplysningene ved salget

Salgsprospektet opplyste at boligen hadde standard fra byggetiden i 1984. I tilstandsrapporten ble de fleste bygningsdeler vurdert til tilstandsgrad 2 eller 3.

Rom under terreng fikk mørk tilstandsgrad 2. Underetasjen ble beskrevet som en risikokonstruksjon på grunn av alder, byggemåte og drenering fra byggetiden.

Drenering fikk også mørk tilstandsgrad 2. Mer enn halvparten av forventet levetid var overskredet, og tiltak for redrenering kunne ikke utelukkes. Terrengforholdene ble vurdert til tilstandsgrad 3, med terrengfall inn mot bygningen og maksimale forhold for vannbelastning mot grunnmuren.

Takstmann hadde foretatt hulltaking i boden uten å påvise unormale forhold, men presiserte at hulltaking ikke var garanti for tetthet.

I selgers egenerklæringsskjema svarte selger «nei» på spørsmål om kjennskap til problemer med fuktinnsig eller drenering i underetasje eller kjeller.

Oppdaget omfattende fuktskader og kryprom

Etter overtakelsen igangsatte kjøper oppussingsarbeider i underetasjen. Under rivning av en hylle ble det avdekket omfattende fuktskader i grunnmur, veggutforinger, isolasjon og gulvkonstruksjon. Samtidig ble det avdekket et kryprom uten inspeksjonsmulighet og uten lufting, som det ikke var opplyst om ved salget.

Et takstfirma konkluderte med at fuktskadene skyldtes kondensering over tid, forårsaket av manglende fuktsikring mot grunnen og manglende ventilasjon av kryprommet under bjelkelaget.

Kjøper innhentet også rapport fra et byggefirma som beskrev en uheldig oppbygging av kjellerveggen uten utvendig isolasjon men med papp, isolasjon og plast innvendig. Dette hadde flyttet kondenspunktet inn i konstruksjonen uten tilstrekkelig utlufting. Gulvets asfaltplater hadde morknet og falt ned, slik at fukt trakk opp i isolasjonen. Byggefirmaet mente at fuktproblematikken kunne ha vært avdekket ved hulltaking.

Det ble anbefalt å rive både gulv og vegger helt inn til betonggulv.

Kjøpers anførsler om mangel og forskriftsbrudd

Kjøper reklamerte på forholdene og mente at det var en mangel at kryprommet ikke var opplyst og at fuktproblematikken var upåregnelig. Videre mente kjøper at tilstandsrapporten var utarbeidet i strid med forskriftens krav til undersøkelse av rom under terreng og byggegrunn, fundamenter og drenering (forskriftens §§2-15 og 2-16). Kjøper mente også at takstmannens hulltaking var forskriftsstridig, samt at opplysningen om støpt dekke var en feilopplysning.

Kjøper har fremsatt krav om prisavslag for utbedringskostnader på 316 480 kroner.

Nemnda: Fuktrisikoen var påregnelig

Nemnda viste til at det klart fremgikk av salgsopplysningene at boligen hadde standard fra byggeår, og at de fleste bygningsdeler var gitt tilstandsgrad 2 eller 3. Det var derfor påregnelig at boligen var oppført etter andre forskriftskrav enn dagens.

Sekretariatet, som nemnda sluttet seg til, la avgjørende vekt på de konkrete risikoopplysningene i tilstandsrapporten. Både drenering og rom under terreng hadde fått mørk tilstandsgrad 2, som indikerer vesentlige avvik. Det var samtidig presisert at dreneringen var fra byggeår, og at redrenering kunne bli nødvendig.

Underetasjen ble beskrevet som risikokonstruksjon på bakgrunn av alder og byggemåte. Terrengforhold hadde tilstandsgrad 3 med maksimale forhold for vann inn mot muren. Samlet måtte disse opplysningene tale med styrke for at fuktproblematikk var påregnelig.

Hulltaking er stikkprøve – ikke garanti

Nemnda bemerket at hulltaking må anses som en stikkprøve og ikke som noen garanti for tetthet, noe som også var klart presisert i tilstandsrapporten. At hulltakingen ikke avdekket fuktproblematikk, ble derfor tillagt begrenset vekt når det samtidig forelå tydelige risikoopplysninger om fukt i underetasjen.

Nemnda fant det heller ikke dokumentert at hulltakingen var utført på et sted som var i strid med kravene i takstforskriftens § 2-15.

Når det gjaldt kryprommet, kunne nemnda ikke se at dette representerte et upåregnelig forhold. Risiko knyttet til grunnmur og fundamenter var kommunisert gjennom mørk tilstandsgrad 2, og takstmann hadde redegjort for at muren var kledd igjen og vanskelig tilgjengelig for besiktigelse. Også underetasjens byggemåte indikerte økt risiko.

Ingen brudd på takstforskriften

Nemnda fant ikke grunnlag for at rapporten brøt med takstforskriften. Forskriftens paragraf 2-16 krever at takstmann skal angi byggegrunn dersom dette er kjent eller enkelt kan fastslås. Av rapporten fremgikk at selger opplyste om betonggrunnmur, men at denne var kledd igjen uten tilgang for besiktigelse. Takstmannens besiktigelse oppfylte klart kravene.

Det fremgikk videre at kryperommet ikke kunne avdekkes uten inngrep i konstruksjonen. Takstmanns besiktigelse er overfladisk, og det er ikke krav om å avdekke forhold som forutsetter inngrep. Slikt krav følger verken av forskriftens § 2-14 om krypekjeller eller § 2-16 om byggegrunn, og nemnda konkluderte derfor med at det ikke var brudd.

Konklusjon: Ikke mangel – forsikringsforetaket fikk medhold

Etter en samlet vurdering kom nemnda til at forholdet ikke utgjorde et upåregnelig avvik. Det ble lagt avgjørende vekt på eiendommens alder og de gjennomgåtte risikoopplysningene i tilstandsrapporten.

Det forelå heller ikke mangel etter avhendingslova §§ 3-7 eller 3-8. Takstmannens undersøkelser var i tråd med takstforskriften, selv om kryprommet ikke var oppdaget og hulltaking ikke avdekket fuktskadene. Forsikringsforetaket fikk medhold.

FinKN 2025-1183