Viktigste avgjørelsen siden lovendringen:
Høyesterett skal avgjøre viktig boligsak
Saken kan endre hvordan risiko for skjulte feil fordeles mellom kjøper og selger etter avhendingsloven. Tryggere Bolighandel har lest anken til Høyesterett, og vi gjør deg kjent med sakspartenes argumenter.
Publisert
Sist oppdatert
En dom fra Hålogaland lagmannsrett om museskader er nå anket til Høyesterett. Saken er den første som kommer for Høyesterett etter de omfattende endringene i avhendingsloven som trådte i kraft 1. januar 2022, og reiser viktige spørsmål om hvordan risikoen for skjulte feil skal fordeles mellom selger og kjøper etter de nye reglene. Saken behandles medio august 2025 av Høyesterett.
Saken gjelder en eldre bolig i Trømsø kommune, hvor kjøperne etter overtakelse reklamerte på blant annet museskader, problemer med yttervegger og elektrisk anlegg. Kjøperne vant saken i Nord-Troms og Senja tingrett 9. april 2024, og fikk hevet kjøpet. Selgerne og selgernes forsikringsselskap måtte tilbakebetale hele kjøpesummen på 5 550 000 kroner samt dekke kjøperens saksomkostninger.
Lagmannsrettens snuoperasjon
Selgerne og forsikringsselskapet var ikke fornøyd med resultatet, og anket dommen til Hålogaland lagmannsrett. Der gikk ikke saken like godt for kjøperne som i tingretten.
I dom av 23. desember 2024 avslo Lagmannsretten kjøpernes krav om heving. Lagmannsretten mente at kjøperne burde ha foretatt nærmere undersøkelser av museproblemene, siden de selv hadde avdekket muselort på visning, samt at det var opplyst om muselort i selgers egenerklæring. Kjøperne hadde dermed overtatt risikoen for omfanget av eventuelle museskader.
For manglene ved garasjetilbygget og ytterkledningen la lagmannsretten vekt på kjøperen visste at arbeidet var utført dels av faglært og dels av ufaglært arbeid. Retten mente at slike opplysninger innebar en risiko for ufagmessig utførelse, og kjøperne tok dermed en bevisst risiko ved ikke å undersøke kvaliteten nærmere.
Lagmannsretten tilkjente kjøperne et samlet prisavslag på 550 844 kroner for enkelte feil og mangler. Men i motsetning til tingretten ble kjøperne dømt til å betale selgernes saksomkostninger for begge instanser med til sammen over 1 million kroner.
Tryggere Bolighandel har tidligere skrevet om saken, der vi stilte spørsmål ved om lagmannsretten legger for stor vekt på kjøperens undersøkelsesplikt. Les om mer saken her:
Anken til Høyesterett
Kjøperne har anket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Tryggere Bolighandel er kjent med at kjøpers advokat Andreas Møller har anført i anken at lagmannsretten har anvendt avhendingslova § 3-10 om kjøpers undersøkelsesplikt feil. Han argumenterer for at lagmannsretten pålegger boligkjøpere et ansvar for å undersøke boligen som går betydelig utover hva loven åpner for.
Et sentralt punkt i anken er at når selger eksplisitt har opplyst at museproblemet var «funnet og utbedret», kan ikke kjøper pålegges plikt til omfattende undersøkelser når det likevel viser seg at problemet ikke var løst. Kjøperne mener også at generelle opplysninger om arbeid utført av både faglærte og ufaglærte ikke kan tolkes som en oppfordring til kjøper om å foreta kostbare og tidkrevende undersøkelser med fagkyndig bistand.
Videre anfører kjøperne at lagmannsretten har begått en saksbehandlingsfeil ved ikke å foreta en tilstrekkelig grundig vurdering av om boligen objektivt sett hadde mangler etter avhendingslova § 3-2. Denne bestemmelsen fastslår at eiendommen har mangel dersom den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand. Kjøperne mener at lagmannsrettens vurdering av denne bestemmelsen er så kortfattet og mangelfull at den ikke oppfyller lovens krav til begrunnelse.
Selgerne og forsikringsselskapet, representert ved advokat Joachim Mikkelborg Skjelsbæk, argumenterer på sin med at lagmannsrettens dom er korrekt. Han understreker i anketilsvaret at det å kjøpe en brukt eldre bolig alltid innebærer en viss grad av risiko, og at lovendringen i 2022 ikke har endret på at kjøper må være seg bevisst denne risikoen.
De prinsipielle spørsmålene
Saken reiser flere prinsipielle spørsmål om tolkningen av de nye reglene i avhendingsloven. Et sentralt spørsmål er hvor langt kjøpers undersøkelsesplikt rekker når selger har gitt opplysninger som kan tolkes som advarsler eller risikoopplysninger. Må kjøper engasjere fagkyndige for å undersøke alle forhold hvor det er opplyst om ufaglært arbeid? Eller er det tilstrekkelig med den besiktigelsen som normalt foretas på visning?
Et annet viktig spørsmål er hvilken betydning en bygningssakkyndigs positive vurdering skal ha. Når takstmannen har gitt bygningsdeler beste karakter (TG1), kan da kjøper stole på dette eller må kjøper likevel foreta egne undersøkelser hvis det samtidig er opplyst om ufaglært arbeid?
Videre må Høyesterett ta stilling til om generelle formuleringer som «arbeid utført dels av faglært og dels av ufaglært» er tilstrekkelig spesifikke til å overføre risikoen for eventuelle feil til kjøper. Kreves det mer konkrete advarsler om hvilke risikoer som foreligger?
Dommen kan få konsekvenser for boligmarkedet
Høyesteretts avgjørelse vil kunne få vidtrekkende konsekvenser for hvordan boligomsetningen foregår i Norge. For boligkjøpere vil avgjørelsen avklare hvor omfattende undersøkelser som kan kreves når salgsdokumentene inneholder visse typer opplysninger. Må man alltid engasjere fagkyndige når det er opplyst om ufaglært arbeid, eller holder det med en grundig besiktigelse på visning?
For selgere vil avgjørelsen gi veiledning om hvilke opplysninger som kan fritar fra mangelsansvar. Er det tilstrekkelig med generelle formuleringer, eller kreves det spesifikke advarsler om konkrete risikoer? Hvordan skal selger formulere seg når tidligere problemer angivelig er løst?
Takstmenn vil få avklart hvilken betydning deres karaktersetting har for partenes rettigheter og plikter. Hvis en takstmann gir en bygningsdel beste karakter, kan kjøper da stole fullt ut på dette, eller må karakteren ses i sammenheng med andre opplysninger i salgsdokumentene?
Høyesteretts avgjørelse vil gi viktige føringer for hvordan boligomsetningen skal foregå under de nye reglene i avhendingsloven, og forhåpentligvis gi en verdifull klarhet i i hvor grensene går for undersøkelsesplikt og opplysningsplikt.
