Misvisende anslag på utbedringskostnader, når har man krav på prisavslag?
Når en bygningsdel eller et rom får tilstandsgrad 3, skal tilstandsrapporten også å gi et kostnadsestimat for utbedring av avvikene. Men har kjøper krav på prisavslag dersom kostnadene for utbedring viser seg å bli høyere enn det som er estimert i tilstandsrapporten? Vi vil se nærmere på hvor terskelen går i denne artikkelen.
Utgangspunktet for anslag på utbedringskostnader
Forskrift til avhendingslova § 2-22 andre ledd sier at den bygningssakkyndige skal “gi et sjablonmessig anslag på hva det vil koste å utbedre rom eller bygningsdeler som gis tilstandsgrad 3.” Det vil si at når en bygningsdel eller et rom får tilstandsgrad 3 (TG 3) i en tilstandsrapport, pålegger forskriften den bygningssakkyndige å gi et kostnadsestimat for utbedring av den aktuelle bygningsdelen.
Anslaget skal baseres på avvikene som den bygningssakkyndige har avdekket under undersøkelsene. Kostnadsestimatet må anses som veiledende, og vil ikke være like presist som et pristilbud fra en håndverker.
Formålet er å gi kjøper anledning til å vurdere omfanget av nødvendige og påregnelige kostnader ved kjøp av bolig. Dette formålet slår inn med størst tyngde når bygningsdelen har behov for tiltak innen svært kort tid, slik tilfellet normalt er for en bygningsdel som er gitt TG 3. Det er derfor forskriften kun pålegger kostnadsestimat for bygningsdeler som er gitt TG 3, og ikke for TG 1 eller 2.
Ansvar ved sterkt misvisende kostnadsestimat
Bygningssakkyndig vil som utgangspunkt ikke holdes ansvarlig dersom det viser seg at kostnadene for utbedring blir høyere enn det som er estimert i tilstandsrapporten. Unntaket er dersom kostnadsestimatet viser seg å være sterkt misvisende. I slike tilfeller kan det foreligge en mangel etter avhendingslova § 3-2, og dersom estimatet har hatt innvirkning på avtalen, kan det også vurderes etter §§ 3-7 og 3-8.
Når et kostnadsestimat kan sier å være sterkt misvisende er en konkret vurdering i hver enkelt sak. Størrelsen på avviket mellom estimerte utbedringskostnader og de reelle utbedringskostnadene er utgangspunktet for vurderingen. I saker der differansen er liten, vil det ikke være snakk om et misvisende kostnadsestimat, da bygningssakkyndig kun skal gi et anslag som er veiledende eller “sjablonmessig”. Det skal være rom for slingringsmonn.
Eksempler fra Finansklagenemnda
Flere saker for Finansklagenemnda har belyst hvor terskelen for “sterkt misvisende” ligger, og hva som blir konsekvensene av misvisende kostnadsestimater. Jeg har valgt ut to saker hvor resultatet ble ulikt, for å illustrere dette.
Sak 2023-830 - Tomannsbolig i Rogaland
Kort om saken
Saken gjaldt en tomannsbolig i Rogaland fra 1954. I tilstandsrapporten var tak og konstruksjon vurdert til TG 2. Det var opplyst at bygningssakkyndig hadde registrert fuktskader, misfarging og dårlig ventilering. Videre ble det påpekt at tidspunktet for utskifting av undertak og taktekking nærmet seg, samt at taktekkingen inneholdt asbest, noe som ville kreve spesialtiltak ved fjerning. Selv om taket hadde fått TG 2, hadde bygningssakkyndig valgt å gi et kostnadsestimat for utbedring til mellom 50 000 – 100 000 kroner.
Etter overtakelse oppdaget kjøperen en taklekkasje, og det viste seg at yttertaket hadde utettheter og måtte skiftes ut i sin helhet. Kjøper innhentet et pristilbud på 385 000 kroner for utskiftning av taket. Kjøperen anførte at lekkasjen og utbedringsbehovet utgjorde et avvik fra påregnelig tilstand, samt at opplysningene om utbedringskostnadene knyttet til taket var misvisende.
Nemnda vurderte først om lekkasjen var en mangel, men konkluderte med at lekkasjen var påregnelig ut i fra risikoopplysningene i tilstandsrapporten. Deretter gikk nemnda over til å vurdere hvorvidt kostnadsestimatet i tilstandsrapporten var klart misvisende, og utgjorde en mangel.
Nemndas vurdering
Under punktet for “tiltak” i tilstandsrapporten hadde bygningssakkyndig beskrevet at både taktekking og undertak nærmet seg tidspunktet for utskifting, og hadde satt et kostnadsestimat på 50 000–100 000 kroner. I etterkant forklarte bygningssakkyndig at dette estimatet var ment å synliggjøre generelle kostnader knyttet til vedlikehold, sjekk og mindre utbedringer av taket – ikke en fullstendig utskifting.
Nemnda mente imidlertid at denne forklaringen ikke samsvarte med hvordan kostnadsestimatet naturlig måtte forstås i rapporten. For den alminnelige kjøper fremsto kostnadsestimatet å knytte seg til seg til en total utskiftning av taktekking og undertak. Bygningssakkyndig hadde også påpekt at asbest i taktekkingen krevde spesialtiltak, og kjøperen måtte derfor kunne forvente at dette var tatt hensyn til i kostnadsestimatet. Nemnda viste i denne sammenhengen til forskrift til avhendingsloven § 1-4, som fastslår at bygningssakkyndige "skal formidle resultatet av sine observasjoner og undersøkelser på en tydelig og forbrukervennlig måte.”
Nemnda påpekte at kostnadsestimatet kun var veiledende, men i dette tilfellet avvek det så sterkt fra normale kostnader for utskifting av undertak og taktekking at det måtte anses som uriktig og sterkt misvisende. Dette var særlig alvorlig fordi den bygningssakkyndige visste at taket inneholdt asbest, noe som ville øke kostnadene betydelig. De understreket at formålet med et prisestimat er å gi kjøper en realistisk vurdering av nødvendige kostnader ved boligkjøp, men i denne saken var estimatet tvert imot egnet til å villede kjøperen økonomisk.
Selv om taket i denne saken ikke ble vurdert til TG 3, mente nemnda at den bygningssakkyndige må kunne holdes ansvarlig for et uriktig kostnadsestimat dersom hen velger å estimere kostnader for bygningsdeler vurdert til TG 2. Uansett må det forventes at kostnadsestimatet dekker de tiltakene som bygningssakkyndige har beskrevet.
Nemnda konkluderte med at størrelsen på utbedringskostnadene avvek fra hva kjøper kunne forvente i lys av bygningssakkyndiges kostnadsestimat, og at dette utgjorde en mangel etter avhendingsloven § 3-2. Videre fant de med at riktige opplysninger om forventede utbedringskostnader sannsynligvis ville hatt innvirkning på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.
Sak 2025-86 - Historisk fritidsbolig fra 1864
Saken gjaldt en eldre fritidsbolig fra 1864, markedsført som “sjarmerende og historisk”. Også her dreide tvisten seg om feil og mangler ved tak, og om hvorvidt kostnadsestimatene for taktekkingen var sterkt misvisende. Boligens taktekking ble gitt TG 3 i tilstandsrapporten, og det ble gitt et kostnadsestimat på utbedring på mellom 100 000 - 300 000 kroner. Takkonstruksjon og loft samt nedløp og beslag ble gitt "mørk" TG 2.
I sammenheng med rensing av taket etter overtakelsen, oppdaget kjøperen at taket hadde omfattende råteskader og feilmontering og at taket måte skiftes ut i sin helhet. Kjøperen anførte at det forelå en mangel ved boligen, og fremsatte et krav om prisavslag på 900 000 kroner. Kjøperen mente også at bygningssakkyndiges kostnadsestimat for utbedring av taket på mellom 100 000 og 300 000 var misvisende, da utbedringskostnadene viste seg å være langt høyere.
Kjøperen viste til sak 2023-830 “Tomannsbolig i Rogaland” (omtalt ovenfor) som støtte for sitt krav. Finansklagenemnda mente at saken hadde begrenset overføringsverdi, da det i denne saken dreide seg om en langt eldre fritidsbolig samt at det var gitt flere risikoopplysninger.
Finansklagenemnda mente det i denne saken måtte være klart for kjøperen at kostnadsestimatet gjaldt selve taktekkingen, og ikke en total utskiftning av taket slik som i saken fra Rogaland. De viste til at takkonstruksjon/loft ikke inngår i samme vurdering som taktekkingen, og at bygningssakkyndig ikke er pålagt å gi et anslag for utbedringskostnader til bygningsdeler som er tilstandsvurdert til TG 2. Nemnda mente heller ikke at råteskadene var en mangel, da boligen var gammel og det var opplyst at taktekkingen måtte skiftes og tidspunktet for utskiftning av undertak nærmet seg.
Nemnda mente at det kom klart fram i tilstandsrapporten at de angitte kostnadene kun utgjorde en del av det samlede utbedringsbehovet ved boligen, og at det derfor ikke var gitt et misvisende kostnadsestimat.
Oppsummering og konklusjon
Vi ser at kjøper har krav på prisavslag dersom kostnadsestimat er sterkt misvisende. Nemnda legger vekt på at angivelsen av kostnadsestimatet skal samsvare med de tiltak som er beskrevet i tilstandsrapporten. Dersom kostnadsestimatet bare gjelder for nærmere undersøkelse og ikke for utbedring, må dette presiseres klart og tydelig.
Nemnda legger vekt på forskriftens § 1-4 om klart språk, og den alminnelige kjøpers naturlige forståelse av tilstandsrapportens beskrivelser av tiltak og kostnadsestimat.
Nemnda har lagt vekt på at formålet med et prisestimat er å gi kjøper en realistisk vurdering av nødvendige kostnader ved boligkjøp. Dersom avviket mellom de reelle utbedringskostnadene og kostnadsestimatet i tilstandsrapporten blir for stort, er estimatet egnet til å villede kjøperen økonomisk og konklusjonen blir derfor at det er sterkt misvisende. Dette gir grunnlag for prisavslag for kjøperen.
Vi har tidligere skrevet om en avgjørelse der Finansklagenemnda konkluderte med at det er bygningssakkyndig som har risikoen for uklart språk, les her:
Helle Hem Solli