Viktig om risikoopplysninger:
Kjøper vant sak om taklekkasje i Askim
Retten konkluderte med at kjøper kunne forvente et tett tak, til tross for risikoopplysninger i om taket tilstandsrapporten. Dommen presiserer at mangelsvurderingen må knyttes til den konkrete bygningsdelen der feilen oppstod, ikke til en generell risiko for hele taket.
Publisert
Sist oppdatert
En kjøper av en enebolig i Askim oppdaget lekkasje og fuktskader bare dager etter overtakelsen. Det viste seg at lekkasjen stammet fra samme område på taket som tidligere hadde vært utbedret av fagkyndige i 2022. Arbeidet hadde ifølge takstrapport vært «fagmessig utført», men en ny rapport etter kjøpet konkluderte med at utbedringen ikke hadde gitt en tett og varig løsning.
Spørsmålet for retten
Hovedspørsmålet var om eiendommen, sett i lys av risikoopplysningene i tilstandsrapporten, likevel var i dårligere stand enn kjøper med rimelighet kunne forvente. Selger og forsikringsselskapet viste til at taket hadde fått tilstandsgrad 3 (TG3) på grunn av høy alder og slitasje, og at det var gitt tydelige opplysninger om at utskifting måtte påregnes.
Kjøper på sin side mente at hun hadde grunn til å stole på opplysningen om at lekkasjen fra 2022 var utbedret av fagfolk, og at det derfor var uventet at det samme området skulle lekke igjen så kort tid etter overtakelsen.
Retten skilte mellom generell og konkret risiko
Tingretten la vekt på at tilstandsrapporten riktignok inneholdt klare risikoopplysninger for taktekkingen som helhet, men at disse gjaldt andre deler av taket enn der lekkasjen oppstod. Rapporten beskrev sprekker og hull i takstein på motsatt side av huset, og opplyste om TG2 for undertak på et annet punkt enn lekkasjestedet.
Samtidig hadde takstmannen gitt TG1, altså ingen avvik, for «detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner», nettopp der lekkasjen senere oppstod. Når dette ble kombinert med selgers opplysning om at lekkasjen i 2022 var fagmessig utbedret, mente retten at kjøper med rimelighet kunne forvente at området var tett.
«Når selger har opplyst at utettheten var utbedret, måtte kjøper ha rimelig grunn til å tro at det ikke ville oppstå lekkasje i samme område kort tid etter salget», skrev retten.
Kritikk av Finansklagenemndas tidligere vurdering
Retten tok uttrykkelig avstand fra Finansklagenemndas mer generelle vurderingsmåte, der nemnda tidligere hadde lagt til grunn at omfattende risikoopplysninger om taket samlet sett kunne avskjære ansvar. Tingretten mente at mangelsvurderingen må knyttes til den konkrete bygningsdelen der feilen oppstod, og ikke til en abstrakt totalvurdering av risiko for hele taket.
«Dersom vilkåret “mangel” skulle vurderes ut fra de samlede risikoopplysninger gitt om taket og ikke de konkrete opplysningene knyttet til takets ulike bestanddeler, ville dette innebære at kjøper ikke kunne knytte berettigede forventninger til eventuelle positive opplysninger gitt om deler av taket», uttalte tingretten.
Dersom vilkåret “mangel” skulle vurderes ut fra de samlede risikoopplysninger gitt om taket og ikke de konkrete opplysningene knyttet til takets ulike bestanddeler, ville dette innebære at kjøper ikke kunne knytte berettigede forventninger til eventuelle positive opplysninger gitt om deler av taket»
Ikke uriktige prisopplysninger
Kjøper hadde også anført at det forelå en mangel ved den øvrige taktekkingen fordi selger hadde angitt et uriktig prisanslag for utbedring av taket på mellom 100 000 og 200 000 kroner. Realiteten var at det kostet 291 348 kroner å utbedre taket.
Retten kom til at prisanslaget ikke var en uriktig opplysning, da det fremkom klart at tilstandsrapporten at at prisanslaget var skjønnsmessig, derfor i liten grad egnet til å danne grunnlag for presise berettigede forventninger. Retten mente at et avvik på 91 348 kroner sammenlignet med 200 000 kroner ikke var særlig stort når det dreide seg om et stort tak på en enebolig.
Prisavslag
Kjøper fikk medhold i at lekkasjepunktet og følgeskadene utgjorde mangler etter avhendingslova § 3-2, og ble tilkjent prisavslag på 119 590 kroner. Det var ikke grunnlag for standardhevingsfradrag.
Konklusjon og oppsummering
Selv om taket var gitt tilstandsgrad 3 med tydelige risikoopplysninger om høy alder og slitasje, gjaldt disse opplysningene andre deler av taket enn der lekkasjen faktisk oppstod.
Retten understreket at mangelsvurderingen må knyttes til konkrete bygningsdeler, ikke en generell risiko for hele taket. Når tilstandsrapporten samtidig ga positive opplysninger (TG1) for området rundt beslagsløsningen, hadde kjøper grunn til å tro at denne delen var i orden.
Dommen viser at selv omfattende risikoopplysninger i en tilstandsrapport ikke fritar selger for ansvar dersom rapporten samtidig skaper en berettiget forventning om at bestemte deler av bygningsdelen er uten feil.
Follo og Nordre Østfold tingrett 19.06.2025 TFNO-2025-14916
