Kjøper vant prisavslag etter skjulte fuktskader

Finansklagenemnda har gitt kjøper medhold i krav om prisavslag på nesten 80.000 kroner etter fukt- og råteskader i parkett og vegg som viste seg åtte måneder etter overtakelse. Nemnda slo fast at selger må svare for mangler som eksisterte på salgstidspunktet, selv om de først ble synlige flere måneder senere.

Oppdaget skader etter lengre utenlandstur

Kjøperen overtok leiligheten i mars 2024, men dro kort til etter til Spania og kom ikke hjem igjen før i oktober 2024. Da han kort tid deretter skulle foreta den første gulvvasken, oppdaget han skader og skjevheter i parketten. Kjøperen avdekket også skader på vegg under vindu, et sted som hadde vært skjult av gardiner. 

Kjøperen mente at skadene skulle ha vært avdekket  og opplyst om ved salget, noe som ikke var gjort. Derimot hadde overflater som gulv, vegger og himling fått tilstandsgrad (TG) 1 i tilstandsrapporten.

Selgers forsikringsselskap mente på sin side det hadde blitt reklamert for sent.

Nemndas vurdering av reklamasjonsfristen

Til tross for at det gikk åtte måneder fra overtakelse til reklamasjon, fant nemnda at kjøper hadde reklamert rettidig. Kjøpers opphold i utlandet og det faktum at skadene utviklet seg gradvis, var avgjørende for vurderingen.

Nemnda mente at siden skadene ikke var kommentert i tilstandsrapporten, tydet dette på at skadene ikke var synlige på tidspunktet for takstmannens befaring og at skadene hadde utviklet seg gradvis. Det var derfor ikke reklamert for sent.

Mangelvurdering etter avhendingslova § 3-2

Nemnda la til grunn at det forelå en mangel fordi leiligheten ikke var i samsvar med det kjøper kunne forvente ut fra eiendommens type, alder og synlige tilstand. Leiligheten var 33 år gammel ved salget, men både parkett og vegger var klassifisert som TG 1 i tilstandsrapporten. TG 1 innebærer at det ikke er registrert vesentlige avvik eller tegn til skader utover normal slitasje og elde tilsvarende alder.

Nemnda kom til at fukt- og råteskadene i parkett og vegg representerte et vesentlig avvik fra denne standarden. Skadene var til stede før salget, men var ikke nevneverdig synlige på overtakelsestidspunktet. Det var således ikke spørsmål om manglende opplysninger eller uriktige opplysninger, men en objektiv vurdering av om boligen holdt den standarden som opplysningene kjøperen hadde fått før salget ga grunnlag for å forvente.

Konklusjon

Avgjørelsen viser at selger er ansvarlig for skjulte mangler som eksisterte ved salget, uavhengig av når de oppdages. Avgjørelsen viser også at reklamasjonsfristen må vurderes konkret i hver enkelt sak, og at reklamasjonsfristen ikke løper automatisk fra overtakelsestidspunktet, men fra tidspunktet hvor kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.

Ref. FinKN 2025-925