Svartelistet plante ga stort prisavslag

Follo og Nordre Østfold tingrett har stadfestet at omfattende forekomst av den svartelistede planten parkslirekne på en naturtomt utgjorde en mangel som ga rett til prisavslag på 300 000. Kjøperen hadde tidligere fått medhold i Finansklagenemnda, og prisavslag på 550 000 kroner. Forsikringsselskapet nektet å vedta avgjørelsen, og kjøperne brakte derfor saken inn for tingretten.

Les om saken for FinKN her: 

Kjøpere fikk prisavslag grunnet parkslirekne

Saken gjaldt en bolig der kjøper etter overtakelsen oppdaget store mengder av den svartelistede planten parkslirekne på tomten. Planten ble først oppdaget av en nabo, som varslet om risikoen for spredning. Da kjøper undersøkte nærmere, viste det seg at et område på rundt 170 kvadratmeter var dekket av planten.

Boligen, en enebolig fra 1965, ble solgt for 9,5 millioner kroner. Tomten ble fremhevet i markedsføringen som stor, flat og solrik, og hadde i tilstandsrapporten en beregnet verdi høyere enn selve huset. Selgeren hadde ikke bodd på eiendommen og solgte gjennom fullmakt.

Partenes syn

Kjøperne mente at det omfattende omfanget av parkslirekne gikk klart utover det man kunne forvente på en naturtomt. Planten er svartelistet, vanskelig og kostbar å fjerne, og fortrenger andre arter. Selv etter at et tilbygg på ca. 30 m² ble oppført der det tidligere sto et kratt, var planten fortsatt påvist på rundt 170 m² av tomten. De krevde prisavslag tilsvarense utbedringskostnaden på 350 000 kroner.

Selger og forsikringsselskapene hevdet at parkslirekne er en vanlig plante som naturlig kan forekomme på en «naturtomt», og at forekomsten derfor var påregnelig. De beskrev planten som ufarlig og spiselig, og mente ulempen ikke var større enn vanlig ugress. Subsidiært anførte de at et eventuelt prisavslag ikke burde overstige 187 500 kroner inkl. mva.

Forekomsten gikk utover det en kjøper kan forvente

Tingretten kom til at det forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-2, jf. § 3-1.

Retten la vekt på hvor mye parkslirekne det faktisk var på eiendommen. Retten tok ikke stilling til om en mindre forekomst av planten som ikke har rukket å spre seg, ville vært en mangel i andre saker. Vurderingen er gjort ut fra en helhetsvurdering i den konkrete saken.

Retten uttalte at planten er ganske utbredt og ere et økende problem mange steder, noe som isolert sett talte imot å anse den som en mangel.

Retten viste til at parkslirekne står på forskriften om fremmede organismer, og er vurdert som en art med «svært høy risiko». Selv om planten finnes mange steder på Østlandet, la tingretten vekt på omfanget og ulempene for kjøper. Platene kom til å kreve flere år med bekjempelse, og kjøperen kunne ikke bruke tomten som planlagt. Retten mente derfor at forholdet representerte et avvik fra det en kjøper med rimelighet kunne forvente ved kjøp av en naturtomt.

Tingretten slo også fast at terskelen for mangel etter avhendingslova § 3-2 er lavere enn tidligere «vesentlighetsvilkåret» i § 3-9 («som den er»-klausulen). Det var derfor ikke nødvendig at forholdet var alvorlig for å bli vurdert som mangel.

Prisavslag på 300 000 kroner

Utbedringskostnadene ble anslått til mellom 150 000 og 350 000 kroner eksklusive merverdiavgift, avhengig av metode og varighet. Retten fastsatte prisavslaget skjønnsmessig til 300 000 kroner, med fradrag for egenandel.

Konklusjon

Dommen stadfester at omfattende forekomst av svartelistede planter kan utgjøre mangel selv på en naturtomt, når omfanget overstiger det en kjøper med rimelighet kan forvente. Det avgjørende er en konkret helhetsvurdering av omfang, utbedringskostnader og begrensninger i bruk.

Dommen illustrerer også at terskelen for mangel er senket etter lovendringen i 2022, og at alminnelige kjøpere ikke forventes å ha spesialkunnskap om problematiske plantearter. At planten har geografisk utbredelse og finnes i naturen, er ikke tilstrekkelig til å frita selger for mangelsansvar når omfanget er betydelig.

Follo og Nordre Østfold tingrett 17. februar 2025 ref. TFNO-2024-105133