Kjøpere vant rettssak om museplager i bolig

Kjøperne overtok boligen i april 2022 og oppdaget museavføring under oppussing av kjøkkenet samme måned. Selger forklarte at det hadde vært museplager, men at dette var løst i 2025. 

Etter et drøyt halvår fant kjøperne levende mus, og reklamerte samme dag som funnet. Takstrapporter dokumenterte omfattende skadedyrproblematikk som hadde pågått over flere år, og at huset manglet tilstrekkelig sikring mot gnagere.

Etter at museproblemene ble oppdaget, ble det også utført el-kontoll som avdekket avvik ved det elektriske anlegget.

Kjøperne krevde både prisavslag og erstatning, mens selger bestred at forholdene utgjorde en mangel og anførte at det er «påregnelig med mus i eldre boliger».

Rettens vurdering

Museplager

Retten la betydelig vekt på de tekniske rapportene som var innhentet. Anticimex dokumenterte blant annet at mus kom inn via rør- og kabelgjennomføringer, og at det manglet sikring i flere deler av bygget. De beskrev forholdet som et «aktivt angrep av mus», med spor etter aktivitet helt tilbake til byggeåret. Rentokil bekreftet senere at sikringstiltak fra 2015 ikke hadde vært tilstrekkelige, og takstmann dokumenterte skader på isolasjon, diffusjonssperre og luktproblematikk.

Retten avviste selgers anførsel om at nærheten til skog gjorde museplager påregnelige, og slo fast at beliggenhet ikke var avgjørende. Retten uttalte: “…det er fullt mulig å musesikre en bolig, selv om den ligger nært skogen og finner ikke at beliggenheten har nevneverdig betydning for mangelsvurderingen.”

Etter rettens syn var det tale om en vedvarende og bygningsmessig forankret museplage som hadde redusert boligens bruksverdi. Selv om boligen var bygget i 1973 og hadde en standard preget av alder og slitasje, kunne ikke kjøperne forventes å overta en bolig med en så omfattende og pågående museinvasjon.

Retten viste også til at selger i egenerklæringen hadde krysset av for «nei» på spørsmål om skadedyr. Sammen med opplysninger i tilstandsrapporten skapte dette en forventning om at boligen var fri for museproblematikk. Retten konkluderte derfor med at museplagen utgjorde en mangel etter avhendingslova § 3-2 første ledd.

Elektrisk anlegg

Når det gjaldt de påviste avvikene på det elektriske anlegget (manglende kapslingsgrad, manglende dokumentasjon og kabel som ikke var betryggende festet), fant retten at disse ikke innebar funksjonssvikt eller brudd på gjeldende forskrifter på etableringstidspunktet. Avvikene ble vurdert som mindre forhold som ikke oversteg det en kjøper måtte regne med ved kjøp av en bolig fra 1973. Kravet om prisavslag ble derfor avvist.

Konklusjon

Retten tilkjente prisavslag på 300 000 kroner for utbedring av museskadene etter en skjønnsmessig vurdering, med fradrag for alder, slitasje og standardheving. Erstatning på 65 810 kroner ble tilkjent for dokumenterte og nødvendige kostnader til skadedyrkontroll og midlertidig bolig. I tillegg ble selger dømt til å dekke kjøpernes sakskostnader på 245 945 kroner.

Trøndelag tingrett 26.06.2025 (saksnr. 24-200338TVI-TTRO/TTRD)