Full septiktank ga full seier for kjøper

Kjøperne var på privat visning av hytta i oktober 2023. Salgsoppgaven opplyste at eiendommen hadde "kommunalt vann med privat septik" og at kommunale avgifter inkluderte gebyr for slamtømming.

Hytta hadde også en utendørs jacuzzi. Den var ikke omtalt i salgsoppgaven, men synlig på to bilder og med i takstrapporten med tilstandsgrad 1. I kjøpekontrakten var det tatt forbehold om at jacuzzien "medfølger i den tilstand den er".

Kjøperne la inn bud samme dag, kort tid etter visningen. Budet ble akseptert og de overtok hytta i desember 2023.

Varsel om tømming

Kort tid etter overtakelsen, i mars 2024, fikk kjøperne brev fra det kommunale avfallsselskapet om planlagt tømming av septiktanken. Da de tok kontakt med tømmefirmaet, fikk de vite at selskapet hadde forsøkt å tømme tanken tre ganger siden 2020, men uten å lykkes fordi det ikke var vei fram til hytta. Det viste seg at septiktanken ikke hadde vært tømt siden hytta ble oppført i 2012. Det viste seg også at naboene motsatte seg at det ble kjørt over deres eiendommer for å tømme septiktanken.

Kjøperne oppdaget også at jacuzzien lekket vann og ikke kunne brukes.

Kjøperne reklamerte på forholdet og krevde heving av kjøpet.

Hva ble opplyst på visning?

I retten oppsto det uenigheter mellom partene om hva som hadde blitt opplyst om tømming av septiktank på visning.

Under en tidligere fellesvisning hadde interessenter stilt spørsmål om hvordan septiktanken kunne tømmes. Megler visste ikke svaret og ringte selger mens visningen pågikk. Selger videreformidlet at en lokal bonde hadde bekreftet at han kunne tømme tanken med traktor og vogn. Megleren informerte da om at tømming lot seg ordne.

Kjøperne deltok ikke på fellesvisningen, men hadde egen visning med meglers medhjelper. Kjøperne mente at de fikk beskjed om at kommunens avfallsselskap sto for tømmingen, mens megler medhjelper forklarte at hun fortalte om nabobonden som kunne tømme, og henviste til megler for mer informasjon.

Manglende tømme-muligheter

Lagmannsretten kom til at kjøperne ikke hadde fått tilstrekkelige og korrekte opplysninger om de reelle utfordringene knyttet til septiktanken. Selv om retten ikke kunne fastslå nøyaktig hva som ble sagt på visningen, ble det ansett sannsynlig at både megler og selger formidlet at tømming «ikke ville by på problemer». Dette stemte med opplysningene som ble gitt på den første visningen, hvor megler etter kontakt med selger formidlet at en lokal bonde kunne ta seg av tømmingen.

Retten la også vekt på at salgsoppgaven oppga at gebyr for slamtømming inngikk i de kommunale avgiftene, og at det ikke var noe som tydet på at tanken aldri hadde vært tømt. Selv om salgsoppgaven viste at hytta ikke hadde kjørbar bilvei, hadde kjøperne ingen grunn til å tro at septiktømming ville være problematisk.

Lagmannsretten fant det også bevist at selger var kjent med problemene. Hun hadde fått flere henvendelser fra kommunen og tømmefirmaet om at tømming ikke lot seg gjennomføre, og var klar over at naboene motsatte seg kjøring over sine eiendommer. Disse opplysningene ble likevel ikke videreformidlet til megler, takstmann eller kjøper.

Lagmannsretten konkluderte med at det forelå en mangel ved eiendommen som følge av opplysningssvikt fra selger om utfordringene knyttet til tømming av septiktanken, jf. avhendingsloven § 3-7.

Selger kjent med manglende bobler i jacuzzien

Når det gjaldt jacuzzien, kom lagmannsretten til at også denne utgjorde en mangel etter avhendingslova § 3-7. Selv om den ikke var særskilt omtalt i salgsoppgaven, var den synlig på bilder og gitt tilstandsgrad 1 i tilstandsrapporten, noe som skapte en forventning om at den fungerte.

Kjøpekontrakten inneholdt et generelt forbehold om at jacuzzien fulgte med "i den stand den er", men retten mente at dette ikke var tilstrekkelig presist til å frita selger for opplysningsplikten. Siden selger var kjent med at jacuzzien var lekk og derfor ubrukelig, og skulle ha gitt kjøper beskjed om dette.

Et vesentlig avtalebrudd

Lagmannsretten konkluderte med at manglene utgjorde et vesentlig avtalebrudd og at kjøperne dermed har krav på å heve kjøpet. De fikk tilbakeført kjøpesummen på 1 850 000 kroner og i overkalt av 200 000 kroner i erstatning. 

Septiktanken hadde aldri vært tømt, og det fantes ingen praktisk løsning på problemet uten å bygge ny vei eller endre hele avløpssystemet. Kostnadene ved å bygge vei var anslått til 640 000 kroner, og retten la også vekt på usikkerheten rundt godkjenning fra naboer og kommune.

Retten mente at mangelen berørte eiendommens grunnleggende funksjon og gjorde hytta ubrukelig slik den sto. Hytta kunne ikke benyttes uten at man risikerte ulovlige utslipp, og det var derfor rimelig at kjøperne ønsket å si seg løst fra kontrakten.

Konklusjon

Selv om salgsoppgaven opplyste om privat septiktank og at kommunale avgifter inkluderte slamtømming, var dette ikke nok når selger visste om de praktiske utfordringene uten å informere om dette.

Generelle forbehold i kjøpekontrakten om at jacuzzien fulgte med "i den stand den er", fritok ikke selger fra opplysningsplikten. Dette viser at dersom det tas forbehold i salgskontrakten, må forbeholdet må være tilstrekkelig spesifikt.

Frostating lagmannsrett, LF-2025-50408