Kjøper fikk 615 000 kroner etter løftebrudd om port i gjerdet

Saken gjaldt et rekkehus på Vestli i Oslo, solgt for 5,9 millioner kroner. Boligen lå som nummer fire i en rekke på seks, bygget i skrånende terreng. I underetasjen var det innredet en hybel med eget kjøkken og bad. Adkomsten gikk imidlertid gjennom hybelens eneste oppholdsrom, slik at utleie ikke var praktisk mulig.

Som en løsning på problemet opplyste selger og megler at det skulle settes inn en port i nettinggjerdet på baksiden av huset så snart isen smeltet. Da ville hoveddelen av huset få egen inngang bakfra, mens hybelen kunne få hovedinngangen foran for seg selv, slik at den kunne leies ut separat. Selgeren understreket at dette var uproblematisk, da han satt i styret i huseierlaget og informerte om at han allerede hadde diskutert saken med de andre styremedlemmene.

Porten ble aldri satt inn

Da kjøperen overtok boligen 19. juni 2023, var porten fortsatt ikke på plass. Kjøperen hadde allerede inngått leiekontrakt for hybelen, og holdt derfor tilbake 100 000 kroner av kjøpesummen inntil porten skulle komme på plass.

Kjøperen forsøkt å ta saken i egne hender, men det viste seg at gjerdet der porten skulle etableres sto på kommunal grunn, og at området var fellesareal for rekkehusene. Kommunen krevde imidlertid ikke søknad for oppføring av porten, og viste til at dette var et rent privatrettslig forhold mellom beboerne, siden gjerdet sto på fellesareal.

Da kjøper tok opp saken med huseierlaget, motsatte styret seg at det ble satt inn port. Dette innebar at hoveddelen av boligen ikke fikk egen adkomst, og at hybelen derfor ikke kunne leies ut som planlagt.

Kjøperen krevde prisavslag og erstatning for tapte leieinntekter. Selgerne benektet ansvar, og mente at avtalen om port var en separat tilleggsavtale som ikke var en del av kjøpsavtalen etter avhendingslova.

Retten: Portløftet var del av kjøpsavtalen

Oslo tingrett slo fast at løftet om port var en del av kjøpsavtalen. Retten la vekt på at boligen var markedsført som “rekkehus med hybel”, og uttalte at når en bolig markedsføres på denne måten, må kjøper kunne forvente at hybelen faktisk kan leies ut uten at adkomst skjer gjennom hoveddelen.

Retten la videre vekt på at selgeren selv hadde forsikret at etableringen av port var avklart med huseierlaget, der han satt i styret. Kjøper hadde dermed god grunn til å stole på at dette ville bli gjennomført. Da styret senere motsatte seg porten, kunne ikke kjøperen forventes å ta belastningen med å gå i konflikt med huseierlaget eller handle i strid med styrets beslutning. Risikoen for dette måtte bæres av selgerne.

Retten konkluderte med at boligen hadde mangel etter avhendingsloven paragraf 3-1, fordi den ikke var i samsvar med det som var avtalt mellom partene.

Ombygging som løsning

Retten vurderte at mangelen kunne avhjelpes ved ombygging innvendig for å skille boenhetene, slik at begge boenhetene fikk adkomst via hovedinngangen foran. Kostnaden ble beregnet til rundt 200 000 kroner, og arbeidet ville ta omtrent tre uker. Den nye planløsningen ville imidlertid være mindre gunstig enn den gamle, og kjøperen fik 75 000 kroner i kompensasjon for dette.

Retten la til grunn at kjøperen hadde hatt et månedlig tap for husleieinntekter på 12 500 kroner fra juli 2023 og fram til november 2025, da ombyggingen tidligst kunne være ferdig. Kjøperen ble tilkjent erstatning på 340 000 kroner for de tapte leieinntektene.

Til sammen ble kjøper tilkjent over 615 000 kroner pluss forsinkelsesrenter, et langt høyere beløp enn kostnaden for en enkel port i et nettinggjerde.

Oslo tingrett 29.09.2025 saksnr. 25-092515TVI-TOSL/03