Megler kritiseres for manglende opplysninger

Kjøperne overtok en stor enebolig fra 1900 til 12,8 mill med nesten 1,9 mål tomt. I markedsføringen var boligens store tomt fremhevet. Etter overtakelsen oppdaget de at det siden 1942 hadde vært tinglyst et deleforbud på eiendommen, en heftelse som i praksis utelukker fradeling av tomten.

Kjøper anførte at forholdet utgjorde en mangel, og mente at megler skulle ha opplyst tydeligere om deleforbudet før salget. Selgers forsikringsselskap avslo kjøpers krav, og viste bl.a. til at det var opplyst om tinglyste heftelser i prospektet, og at utskrift fra grunnboken hvor deleforbudet fremgikk fulgte som vedlegg.

Megler kjente innholdet, men fortalte ikke

Annonse

" >

Det sentrale spørsmålet for Finansklagenemnda Eierskifte var om det forelå en mangel etter avhendingslova § 3-7 på grunn av underkommunikkasjon fra megler om delingsforbudet.

Nemnda konkluderte med at megler kjente til innholdet i heftelsen, men valgte ikke å redegjøre for den i selve salgsoppgaven. Dette var kritikkverdig av megler, mente nemnda: «En opplysning om at det foreligger et deleforbud på eiendommen, er en sentral opplysning som kjøper har grunn til å regne med å få», slo nemnda fast i sin begrunnelse.

Selgersiden viste til at grunnboken var vedlagt, og at kjøper dermed hadde tilgang til opplysningene. Det ble også fremhevet at eiendommen ikke var markedsført med utviklings- eller delingspotensial.

Nemnda var enig i at selv om eiendommen ble presentert som en ferdig utviklet boligtomt, og tomtestørrelsen isolert sett ikke gir kjøper et berettiget krav om delingsmuligheter, var det ikke tilstrekkelig at et deleforbud kun fremgår av et vedlegg. Henvisningen i salgsoppgaven til dagboknr. om «Rettigheter iflg. skjøte», gir ikke i seg selv informasjon om deleforbudet. For at kjøper faktisk skulle ha forstått at det forelå et tinglyst deleforbud måtte kjøper lese grunnboken som var vedlagt salgsoppgaven. Etter nemndas syn skulle opplysningen vært tydelig inntatt i selve salgsoppgaven.

Innvirkningsvilkåret var klart oppfylt

For at manglende opplysning skal utgjøre en mangel etter avhendingslova § 3-7, kreves det at opplysningen «kan ha innverka på avtala». Kjøperne opplyste at de aldri ville ha kjøpt eiendommen dersom de hadde kjent til deleforbudet. En innhentet verdivurdering anslo markedsverdien med deleforbudet til mellom 8 og 9 millioner kroner, mot en kjøpesum på 12,8 millioner. Innvirkningsvilkåret var derfor klart oppfylt.

Prisavslag avhengig av om heftelsen kan slettes

Nemnda ga kjøper medhold i at det forelå en mangel, men tok ikke endelig stilling til prisavslaget. Det avgjørende var om deleforbudet fra 1942 kunne slettes. Dersom sletting var mulig, skulle prisavslaget utmåles etter kostnadene ved dette. Dersom heftelsen ikke kunne slettes, måtte prisavslaget fastsettes ut fra det faktiske verditapet, som i så fall kunne bli svært betydelig.

Konklusjon

Nemnda konkluderte med at megler hadde brutt opplysningsplikten etter avhendingslova § 3-7, men konkluderte ikke med om det også utgjorde et brudd på eiendomsmeglerloven § 6-7.

Når megler kjenner innholdet i en heftelse, og innholdet er av betydning for kjøpers beslutning, plikter megler å forklare dette i klartekst i salgsoppgaven.

Det er også verdt å merke seg at selger i egenerklæringsskjemaet hadde svart nei på spørsmål om kjennskap til heftelser og påbud. Nemnda tok ikke uttrykkelig stilling til selgers opplysningsplikt, men la avgjørende vekt på meglers opplysningsplikt etter avhendingslova.