Høyesterett avgjør hvem som bærer ansvaret for skjulte boligfeil

Denne uken behandlet Høyesterett den første store boligsaken etter innføringen av den nye avhendingsloven 1. januar 2022. Saken reiser grunnleggende spørsmål om risikoplasseringen mellom kjøper og selger og hvor langt rekker kjøpers undersøkelsesplikt strekker seg. 

En eldre bolig 

Saken gjelder en bolig fra 1939 i Tromsø, solgt for 5,5 millioner kroner i 2022. Kjøperne reklamerte etter overtakelsen på blant annet omfattende museskader, feilmontert fuktsperre i garasjetilbygget og problemer med yttervegger utført av selger.

I tingretten fikk kjøperne medhold i heving, men lagmannsretten kom til motsatt resultat. Der ble kjøperne ansett å ha brutt sin undersøkelsesplikt etter avhendingslova § 3-10, og tilkjent kun prisavslag på 550 844 kroner for mindre forhold. Vi har tidligere omtalt saken her: 

Høyesterett skal avgjøre viktig boligsak

Pluss

Pluss

Lagmannsretten: Kjøpere må selv bære risikoen for mangler de burde ha oppdaget

Saken for Høyesterett

Kjøperne mente lagmannsretten hadde tolket avhendingslova § 3-10 feil når det gjelder kjøpers undersøkelsesplikt før avtaleinngåelsen. De hevdet dette utgjorde en saksbehandlingsfeil som måtte føre til opphevelse av dommen.

Advokat Andreas Møller, som representerte kjøperne, mente at lagmannsrettens forståelse av undersøkelsesplikten undergraver lovrevisjonens formål – å styrke kjøpers stilling. Han pekte på at kjøpere må kunne stole på selgers konkrete opplysninger uten å måtte gjøre destruktive undersøkelser eller engasjere fagkyndige som hovedregel.

Når det gjaldt museskadene, viste Møller til at selger hadde opplyst at problemet var utbedret i 2020 og ikke hadde oppstått igjen. Da kjøperne fant spor av mus under visningen, konfronterte de selger og fikk bekreftet at problemet var løst. Kjøperne hadde med dette oppfylt sin undersøkelsesplikt. 

For garasjetilbygget og ytterveggene anførte han at generelle opplysninger om egeninnsats ikke kan utløse en omfattende undersøkelsesplikt, særlig når tilstandsrapporten ga beste tilstandsgrad (TG1).

Selgers syn

Selgers advokat Skjelsbæk argumenterte for at opplysningene om tidligere mus og egeninnsats var klare risikoopplysninger. Han fremhevet også at forskriftens krav til undersøkelser i tilstandsrapporten var oppfylt, og at tilstandsrapporten ikke kan sess på som noen “friskmelding” av eiendommen. 

Han mente at når det opplyses om tidligere museproblemer, gir dette kjøper objektiv informasjon om en potensiell risiko. Det samme gjelder opplysninger om at arbeid er utført som egeninnsats. Slike opplysninger har en objektiv informasjonsverdi som gir grunn til bekymring og overfører risikoen for feil og følgeskader for dette til kjøper, dersom kjøper ikke undersøker nærmere eller at kjøper tok forbehold ved budgivningen. 

Kjernen i konflikten

Partene var grunnleggende uenige om hvor omfattende undersøkelser kjøper kan pålegges. 

Kjøpersiden argumenterte for at avhendingsloven § 3-10 ikke kan forstås som at enhver risikoopplysning er en oppfordring til videre undersøkelse. Det må foreligge en klar oppfordring fra selger til kjøper om undersøkelse dersom undersøkelsesplikten skal tres i kraft. 

Selgersiden derimot argumenterte for en videre undersøkelsesplikt, der kjøper må undersøke nærmere når det foreligger opplysninger som gir grunn til bekymring. 

Et tilleggstema i saken var om lagmannsretten hadde gitt tilstrekkelig begrunnelse for sin vurdering av avhendingsloven §§ 3-1 og 3-2.

Kjøpersiden hevdet at manglende begrunnelse utgjorde en saksbehandlingsfeil som burde føre til opphevelse av dommen, mens selgersiden bestred at det forelå saksbehandlingsfeil. De mente at lagmannsrettens vurdering var ryddig og grundig, og ikke overlot noen tvil om hva som var det faktiske eller rettslige grunnlaget for vurderingen.

Avgjørelsens betydning

Høyesterett skal nå avgjøre om lagmannsrettens dom blir stående eller om saken må behandles på nytt i lagmannsretten. Utfallet kan få stor betydning for hvordan undersøkelsesplikten skal forstås etter den nye avhendingsloven – og dermed for risikoplasseringen for skjulte feil og mangler ved bolighandel fremover.