Kjøper tapte strid om terreng og bod

Saken gjaldt en enebolig fra 1982 Hole kommune. Boligen hadde stått klar for salg allerede i 2023, men prosessen ble avbrutt da storflommen «Hans» forårsaket vanninntrengning i kjelleren. Årsaken var eiendommens flate terreng og manglende drenering.

Selger fikk forsikringsoppgjør og startet utbedringsarbeider høsten 2023 og våren 2024. Det ble blant annet drenert rundt tre av husets vegger og gjennomført totalrenovering av kjelleren. En graveentreprenør utførte dreneringsarbeidet og la ny belegningsstein på gårdsplassen, men terrengforholdene ble ikke utbedret.

I e-post til selger presiserte graveentreprenøren tydelig at de ikke hadde utbedret det eksisterende fallet på eiendommen, og at «huseier er innforstått med at han ville ha det tilbake slik det var».

Annonse

" >

Boligen ble markedsført som «velholdt og oppusset» med «flere store oppgraderinger fra 2010–2024», og det ble opplyst at man kunne «flytte inn uten å tenke på oppussing». I takstrapporten fikk terrengforholdene TG2, med opplysning om «stedvis manglende fall fra bygning» og at «terrengjustering må påregnes».

Kort tid etter overtakelse oppdaget kjøper at vann samlet seg i dammer mot husveggen flere steder. Kjøper reklamerte og innhentet rapport fra et reklamasjonsfirma, som konkluderte med at riktig tilstandsgrad var TG3. Utbedringskostnadene for terrengforholdene alene ble anslått til 350 000 kroner.

Manglende bod, akseptert avvik eller uriktig opplysning?

Kjøperne påberopte seg som mangel at en utvendig bod på cirka 6 kvadratmeter ikke fulgte med eiendommen ved overtakelse. Boden var fjernet i forbindelse med dreneringsarbeidet etter «Hans», men ved en feil var den fortsatt inntegnet på boligens plantegning i salgsoppgaven.

Selger erkjente at en eldre salgsoppgave var gjenbrukt uten at plantegningen ble oppdatert, men mente kjøperne måtte ha forstått at boden ikke fulgte med. Oversiktsbildet av eiendommen viste tydelig at boden var borte, og dette hadde også vært synbart på visning og ved overtakelse.

Retten var enig. Selv om både plantegningen og kjøpekontrakten tilsa at boden skulle følge med, mente retten at mangelen var så synlig at kjøperne ikke kunne ha oversett den. Bilder av gårdsplassen viste klart at boden ikke eksisterte. Forholdet ble derfor ansett akseptert etter avhendingslova § 3-10.

Retten mente heller ikke at det forelå opplysningssvikt etter avhendingslova § 3-7, da retten mente at opplysningen ikke hadde vært kjøpsmotiverende.

Saken viser at selgers opplysningsplikt normalt går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Men når et avvik er åpenbart synlig, vil ikke en feil i salgsoppgaven automatisk føre til mangelsansvar.

Mangeldne fallforhold synbar

Kjøperen mente at de mangelfulle fallforholdene som førte til vannansamlinger foran huset avvek fra det de kunne forvente og utgjorde en mangel etter avhendingslova § 3-2. Kjøperen mente også at selger hadde tilbakeholdt opplysninger i strid med § 3-7, særlig ved ikke å videreformidle graveentreprenørens advarsel om at fallproblemene ikke var løst.

Retten frifant selger på alle punkter knyttet til terrengforholdene.

For det første mente retten at bilder i salgsoppgaven klart viste flat tomt, belegningsstein og fall mot inngangspartiet. Dette var også synbart på visning. Retten la til grunn at en alminnelig kjøper med gjennomsnittlig kunnskap burde forstå at slike terrengforhold innebærer risiko for at overflatevann kan samle seg mot boligveggen.

For det andre mente retten at tilstandsgrad TG2 på terrengforhold, kombinert med den skriftlige opplysningen om «stedvis manglende fall» og at «terrengjustering må påregnes», oppfylte klarhetskravet i avhendingsloven § 3-9. Kjøperen hadde fått tilstrekkelig konkretiserte risikoopplysninger til å hensynta dette i budet.

For det tredje avviste retten anførselen om opplysningssvikt etter § 3-7. Selv om selger hadde mottatt graveentreprenørens e-post om at fallforholdene ikke var utbedret, mente retten at denne opplysningen ikke ga annen informasjon enn det kjøperen allerede var gjort kjent med gjennom salgsoppgaven.

Retten konkluderte med at kjøperen hadde akseptert risikoen, og at de aktuelle forholdene dermed ikke utgjorde en mangel.

Dommen sett i lys av Høyesteretts ferske avklaring

Selger og selgers forsikringsselskap fikk fullt medhold, og kjøper ble ikke tilkjent prisavslag.

I Høyesteretts dom inntatt i HR-2025-1749-A, avsagt i høst, slo Høyesterett fast at risikoopplysninger alene ikke er tilstrekkelig til å avskjære kjøpers mangelsinnsigelser etter avhendingsloven § 3-10. Risikoopplysninger skal inngå som et moment i den generelle mangelsvurderingen etter § 3-2, men kan ikke i seg selv frita selger for ansvar.

Tingretten i vår sak foretar sin vurdering innenfor rammen av § 3-2 og konkluderer med at de opplysninger som ble gitt var tilstrekkelig klare og konkrete.

Likevel kan det stilles spørsmål ved om retten legger tilstrekkelig vekt på selgers opplysningsplikt etter § 3-7. Selger mottok en eksplisitt skriftlig advarsel fra graveentreprenøren om at det eksisterende fallproblemet ikke var løst. Høyesterett har understreket at selgerens opplysningsplikt er det primære, og at denne går foran kjøpers undersøkelsesplikt.

Videre er det grunn til å merke seg at takstrapporten anbefalte «terrengjustering», et begrep som kan gi inntrykk av en enkel og rimelig tiltak, mens den reelle utbedringskostnaden er anslått til 350 000 kroner med omfattende gravearbeider. Kjøper anførte at dette innebar at risikoopplysningen var for upresis. Retten var ikke enig, men spørsmålet er om en kjøper som leser «terrengjustering må påregnes» reelt sett kan sies å ha fått et dekkende bilde av den faktiske risikoen og kostnadsbildet.