Solgte bad som «fagmessig utført» – men rørleggerfirmaet eksisterte ikke 

En boligselger måtte betale prisavslag på 170 000 kroner for et bad som fikk tilstandsgrad 2 i tilstandsrapporten. Finansklagenemnda Eierskifte kom til at selger hadde gitt uriktige opplysninger om fagutførelse, og at dette utgjorde opplysningssvikt etter avhendingslova § 3-8.

Avgjørende for konklusjonen var at salgsopplysningene skapte forventninger om fagutførelse gjennom opplysninger om navngitt rørleggerfirma, byggemelding og kommunal godkjenning – opplysninger som alle viste seg å være uriktige når badet i realiteten var ufagmessig utført og måtte totalrenoveres.

Bad fra 2009 – markedsført som «lekkert baderom»

Den eldre eneboligen ble markedsført som sjarmerende med “lekkert baderom fra 2009 med massasjebadekar”. I selgers egenerklæring ble det opplyst at arbeidet var utført av både faglærte og ufaglærte, men nevnte samtidig et konkret rørleggerfirma og oppga at badet var byggemeldt og godkjent av kommunen.

I tilstandsrapporten ble badet vurdert til tilstandsgrad 2 på de fleste punkter. Rapporten opplyste at badet var utført som selvbyggerarbeid via bekjente fagfolk. Det ble påpekt flere avvik og uheldige løsninger, blant annet vindu med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen, heltre gulv med organisk materiale, fallforhold til sluk på kun 5 millimeter, og at mer enn halvparten av forventet brukstid var passert på sluk- og membranløsningen. Samtidig målte fuktmåleren normale verdier, og konklusjonen var at våtrommet fungerte med avvikene, men at tilstanden måtte overvåkes.

Det fremkom i tilstandsrapporten at hulltaking i tilliggende konstruksjoner ikke ble foretatt, da det ikke var fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Dette fikk tilstandsgrad IU (ikke undersøkt).

Kjøper oppdaget store feil

Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøper at badet ikke var tett. En uavhengig takstmann konkluderte med at badet var utett, og at det var bygget på en slik måte at det ikke lot seg reparere uten fullstendig ombygging. Membranen var avsluttet før badekaret, slik at gulvet under ikke hadde noe tettesjikt. Det var brukt isopor under badekaret i strid med brannforskriftene, og det ble avdekket flere hull i klemmringen gjennom membranen uten tetning. Takstmannen mente derfor at hele badet måtte bygges opp på nytt, og anslo utbedringskostnadene til rundt 360 000 kroner.

Motstridende opplysninger skapte uriktige forventninger

Nemnda mente at salgsopplysningene ga en uriktig forventning om at badet var oppført av fagkyndige. I egenerklæringsskjemaet hadde selger riktignok krysset av for at bad var utført både av "faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad". Men samtidig opplyste selger at arbeidet var utført av et konkret navngitt rørleggerfirma, at badet var "pusset opp etter datidens normer", og at arbeidet var "byggemeldt og godkjent av X kommune". På spørsmål om ufaglærte hadde utført arbeid som normalt burde utføres av faglærte, var det krysset av "nei".

Kjøper fremla utskrift fra Brønnøysundregistrene som viste at det navngitte rørleggerfirmaet ikke ble opprettet før i 2012, og dermed ikke kunne ha utført arbeidet i 2008. Det var heller ikke mulig å finne byggemelding eller godkjenning hos kommunen. Nemnda la derfor til grunn at opplysningene i egenerklæringen var uriktige, og at badet i realiteten var oppført i stor grad som ufaglært arbeid.

Nemnda konkluderte med at opplysningene om et konkret rørleggerfirma, oppussing i tråd med datidens normer, samt opplysningen om byggemelding, var egnet til å gi forventning om at det vesentligste ved badet var oppført av fagfolk. Når disse viste seg å være feil, forelå det opplysningssvikt etter avhendingslova § 3-8, jf. § 3-7.

Prisavslag for badet

Nemnda la til grunn at hele badet måtte bygges på nytt, og tok utgangspunkt i  pristilbudet fra fagfirma på 361 621 kroner. Det ble gjort et fradrag på 50 prosent for standardheving, i lys av badets alder og de opplyste risikoopplysningene. Prisavslaget ble dermed satt til 180 000 kroner, som etter fradrag for egenandel utgjorde 170 000 kroner.

Sammenheng med ny Høyesterettsdom om egenarbeid

Avgjørelsen kan ses i sammenheng med Høyesteretts dom HR-2025-1749-A. Høyesterett slo fast at en generell og uspesifisert opplysning om ufaglært arbeid ikke kan føre til at mangelskrav går tapt etter avhendingslova § 3-10.

Høyesterett understreket at en generell risikoopplysning om ufaglært arbeid ikke i seg selv utløser plikt til å gjøre nærmere undersøkelser.

Selv om Høyesterettssaken gjaldt § 3-10 om undersøkelsesplikt, mens Finansklagenemnda-saken gjaldt §§ 3-7 og 3-8 om opplysningssvikt, viser begge avgjørelsen at generelle opplysninger om egenarbeid kan ikke alene plassere risikoen hos kjøper. Kjøperen blir gjennom en slik opplysning kun kjent med at det er gjort egenarbeid, men ikke med at det foreligger feil eller mangler ved arbeidene.

Oppsummering

Nemnda la vekt på at opplysningene om et konkret rørleggerfirma, oppussing i tråd med datidens normer, samt opplysningen om byggemelding, var egnet til å gi forventning om at det vesentligste ved badet var oppført av fagfolk. Når disse viste seg å være feil, og badet samtidig var teknisk uforsvarlig utført, forelå det opplysningssvikt etter avhendingslova § 3-8, jf. § 3-7.

Kjøper fikk prisavslag på 170 000 etter fradrag for egenandel og standardhevingsfradrag.