Nye endringer i takstforskriften fra nyttår

Fra nyttår trer endringer i forskriften til avhendingslova om tryggere bolighandel i kraft, med justeringer i reglene for tilstandsrapporter, uten at regelverket gjennomgår noen full revisjon.

De viktigste endringene dreier seg om: 

• Angivelse av arealopplysninger 
• Tydeligere angivelse av hvilke standarder som skal brukes 
• Presisering av at tilstandsgrad ikke skal settes på elektrisk anlegg (forskriftens § 18), rekkverkshøyder (§ 2-13 siste ledd) og lovlighetsmangler (§ 2-21)
• Språklig presisering av unntak fra krav til hulltaking (§2-2)

Endringene påvirker ikke minstekravene til tilstandsrapporter, eller hvilke bygningsdeler som skal undersøkes etter forskriftens kapittel 2.

Bakgrunnen for endringene var et behov for presiseringer og mindre justeringer, slik at forskriften skal være oppdatert og fungere etter sin hensikt (Høringsnotat – Tryggere bolighandel. Forslag til endringer i forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) 9. mai 2025). Større endringer ble ikke ansett hensiktsmessige siden forskriften har virket i relativt kort tid.

Tydeliggjøring av forskriftens henvisning til standarder

Endringsforslagene skal først og fremst tydeliggjøre forskriftens henvisninger til standarder, både fordi standardene er endret etter at forskriften trådte i kraft, og av lovtekniske hensyn. Direktoratet presiserer at en generell henvisning slik det har vært nå, har skapt tvil om hvilken standard (utgave) det henvises til i forskriften. Ved å henvise til en konkret og navngitt bransjestandard, vil dette unngås da det vil være tydelig hvilken standard som forskriften henviser til.

En konsekvens av dette blir at forskriftsmyndigheten, altså direktoratet, først må vurdere den nye standarden og deretter vedta endring av henvisningen i forskriften.

For eksempel vil forskriftens § 2-23 femte ledd for fastsetting av tilstandsgrad vil for eksempel siste fra nyttår nå presiserie at det er NS 3600:2025 som gjelder for valg av tilstandsgrader.

Angivelse av arealopplysninger

Areal skal ikke lenger angis som P-rom og S-rom i tilstandsrapporten etter forskriftens § 2-20. Tilstandsrapporten skal kun oppgis i BRA, og opplyse om fordelingen av boligens BRA mellom kategoriene internt bruksareal (BRA-i), eksternt bruksareal (BRA-e) og innglasset balkong (BRA-b).

Bakgrunnen for endringen er at ny bransjestandard for arealmåling ble innført november 2023, NS 3940:2023 Areal- og volumberegninger av bygninger. Den nye standarden benytter ikke lenger begrepene P-rom og S-rom, blant annet fordi disse har skapt misforståelser hos kjøpere. Begrepene har vært knyttet til faktisk bruk av rom, ikke godkjent bruk etter byggetegninger, og har i praksis derfor kunnet gi et misvisende bilde av boligens kvaliteter. Direktoratet påpeker at endringen også vil være i tråd med formålet til forskriften tryggere bolighandel, som er å gi forbruker et bedre beslutningsgrunnlag ved å sikre tilstandsrapporter av høy kvalitet formidlet med et klart språk.

For å unngå uklarhet presiseres det nå direkte i § 2-20 at arealmåling skal skje etter NS 3940:2023.

Områder som ikke skal ha tilstandsgrad

Det presiseres nå i forskriften at det ikke skal fastsettes tilstandsgrad for undersøkelser etter §§ 2-13 siste ledd (rekkverkshøyde og åpninger på balkong, veranda og lignende), 2-18 (elektrisk anlegg) og 2-21 (lovlighetsmangler, brannceller og forhold som kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet). Formålet er å klargjøre regelverket, forenkle arbeidet for den bygningssakkyndige og sikre lik praksis.

Bakgrunnen er at det har vært misforståelser og ulik praksis rundt fastsetting av tilstandsgrader. Forskriften § 2-22 fastsetter at det skal settes tilstandsgrad for hvert rom og hver bygningsdel, som uttrykk for forventet tilstand basert på blant annet alder og normal bruk. Samtidig inneholder kapittel 2 flere bestemmelser med uttømmende sjekkpunkter for undersøkelsene, samt enkelte krav om at den bygningssakkyndige skal innhente og videreformidle opplysninger fra eier. Direktoratet påpeker at det ikke har vært meningen at det skal fastsettes tilstandsgrad for disse opplysningene. Forskriftsendringen skal tydeliggjøre hvilke områder det ikke skal settes tilstandsgrad på.

Våtrom

Forskriften § 2-2 pålegger den bygningssakkyndige å undersøke om våtrom har fuktskader, som hovedregel ved hulltaking fra tilstøtende rom. Bestemmelsen åpner for enkelte unntak, blant annet der hulltaking vurderes som unødvendig. Et av dagens eksempler knytter seg til at «boligen har våtromssertifikat». Dette begrepet har vært misvisende, ettersom sertifikatet gjelder håndverkeren og ikke våtrommet eller boligen.

§ 2-2 fjerde ledd er nå endret og skal fra nytttår lyde “Hulltaking kan også unnlates når den bygningssakkyndige vurderer det som unødvendig. I vurderingen av om hulltaking er unødvendig kan det for eksempel legges vekt på om boligen er nylig oppført, eller våtrommet har et system for fuktovervåkning, eller det er dokumentert at våtrommet nylig er renovert i tråd med Byggebransjens våtromsnorm av en håndverker som er sertifisert etter Byggebransjens våtromsnorm, eller våtrommet har annen tilsvarende dokumentasjon på funksjonstesting.”

Forslaget innebærer en korrigering av eksemplene på tilfeller der den bygningssakkyndige kan unnlate å ta hull for å undersøke om våtrom har fuktskade. Direktoratet presiserer imidlertid at den klare hovedregelen er at det skal bores hull, og at terskelen for å unnlate hulltaking skal være høy. Dersom den bygningssakkyndige unnlater å borre hull, må begrunnelsen for dette komme frem i tilstandsrapporten.

Endringene finner du her.