Når egenarbeid ikke opplyses

Spørsmålet om selgers opplysningsplikt ved egenarbeid kommer stadig opp i boligtvister, senest i musesaken som var oppe i Høyesterett denne måneden. Flere lagmannsrettsdommer fra 2025 belyser hvordan domstolene vurderer saker hvor det i ettertid viser seg at arbeider på eiendommen er utført av ufaglærte, uten at dette er opplyst i salgsdokumentasjonen.

Høyesterett skal avgjøre viktig boligsak

Flere ferske lagmannsrettsdommer viser at retten har konkludert med at manglende opplysninger om egenarbeid og ufagmessigheter, er en mangel og brudd på avhendingslova §§ 3-7 og 3-8 om opplysningsplikt og uriktige opplysninger og således endt i prisavslag for kjøper.

Falske påstander om faglært utførelse

I Eidsivating lagmannsretts dom av 7. mars 2025 (LE-2024-106874) hadde selgerne opplyst at arbeider på drenering og elektrisk anlegg var utført av faglærte håndverkere med firmanavn som inneholdt "byggmester" i tittelen. I realiteten var arbeidene utført av selgers ektemann, som verken var byggmester eller registrert i mesterbrevregisteret, men utdannet murer fra Kosovo. Les mer om saken her: 

Pluss

Pluss

Kjøpte bolig med «faglært» arbeid – viste seg å være gjort av selgers ektefelle

Dreneringen var feilutført og måtte skiftes fullstendig, noe som krevde demontering og gjenoppbygging av garasjen til en kostnad på 1,5 millioner kroner. Det elektriske anlegget hadde 31 feil, inkludert feilmonterte varmekabler og manglende isolasjon, med utbedringskostnader på minimum 500 000 kroner. Lagmannsrettens flertall konkluderte med at kjøperne kunne heve kjøpet, da selgernes uriktige opplysninger ble vurdert som grovt uaktsomt og uærlig.

Benektelse av utført elektrisk arbeid

I Gulating lagmannsretts dom av 20. mars 2025 (LG-2024-146105) svarte selgerne nei på spørsmålet om det var gjort arbeid på det elektriske anlegget. Likevel hadde de foretatt betydelige oppgraderinger hvor selgers ufaglærte bror hadde byttet alle stikkontakter og installert spotter med taksenking. Det nye utstyret ga visuelt inntrykk av et moderne, jordet anlegg, selv om dette ikke var tilfellet.

Lagmannsretten konkluderte med at selgernes nei-svar var klart uriktige opplysninger i strid med avhendingslova § 3-8. Retten understreket at ansvaret for uriktige opplysninger går foran den nærmere undersøkelsen som kjøperne selv kunne ha foretatt.

Mangelfulle opplysninger om hvem som utførte arbeidet

I Hålogaland lagmannsretts dom av 12. mars 2025 (LH-2024-151949) hadde selger opplyst at nytt bad var utført med både faglært og ufaglært arbeid, og oppgitt et navngitt byggefirma som involvert. Det viste seg at varmekablene var lagt av en snekker, ikke av faglært elektriker som kjøperne hadde grunn til å forvente.

Lagmannsretten vurderte at informasjonen om et profesjonelt byggefirma ga kjøperne forventning om faglig veiledning og bruk av fagpersoner der nødvendig. Retten konkluderte med mangel både etter avhendingslova §§ 3-1/3-2 og § 3-7, da selger hadde brutt opplysningsplikten ved ikke å informere om det ufaglærte elektriske arbeidet.

Bygningssakkyndiges ansvar

Etter NS 3600:2018 skal den bygningssakkyndige lese selgers egenerklæring før tilstandsrapporten utarbeides. Dersom det er opplyst om egeninnsats, har den bygningssakkyndige en plikt til å undersøke nærmere – ved å stille spørsmål til selger og be om utfyllende informasjon om hva som er gjort og hvordan arbeidene er utført.

Selv når selger ikke har krysset av for egenarbeid i egenerklæringen, må den bygningssakkyndige på befaringen stille kontrollspørsmål for å avklare om ufaglært arbeid likevel kan være utført. Dersom det er mistanke om at bygningsdeler eller konstruksjoner kan være oppført av ufaglærte, bør dette beskrives i tilstandsrapporten med tydelige merknader om usikkerhet knyttet til utførelsen.

I tillegg stiller forskrift til avhendingslova § 2-19 klare krav til bygningssakkyndige når det gjelder dokumentasjon av håndverkertjenester. Bestemmelsen fastslår at dersom det har vært utført arbeider som reparasjoner, vedlikehold, installasjoner eller ombygging i boligen de siste fem årene, og arbeidet er utført av kvalifiserte håndverkere, skal den bygningssakkyndige be eieren om å dokumentere bruken av kvalifiserte håndverkere.

Streng linje fra domstolene

Dommene viser at domstolene konsekvent vurderer manglende eller uriktige opplysninger om egenarbeid som brudd på avhendingslova. Uavhengig av om selger aktivt gir feil informasjon eller passivt unnlater å opplyse om ufaglært arbeid, vil dette kunne utgjøre grunnlag for mangelsansvar og i alvorlige tilfeller heving av kjøpet. Vi ser også at når opplysninger og det visuelle gir inntrykk av fagmessig utførelse, men realiteten er ufaglært arbeid, utgjør dette en mangel.

Les mer om egenarbeid: 

Selger informerte om egenarbeid, kjøper måtte ta risikoen

Finansklagenemnda konkluderte med at kjøper måtte akseptere risiko for lekkasje fra taket, da selger hadde opplyst om egeninnsats. Likevel påpekte de at en opplysning om egeninnsats ikke automatisk innebærer at kjøper har påtatt seg risikoen for enhver feil, men at det er det samlede informasjonsbildet som er avgjørende.