Rotter og sviktende fundament ga millionkrav

Saken gjaldt kjøp av en fritidseiendom i Asker for 3,2 millioner kroner. Eiendommen var oppført i 1960 og hadde vært brukt som bolig. Kort tid etter overtakelsen ble det avdekket omfattende spor etter rotter i vegger, tak og gulv, blant annet urin, avføring og rottekadaver. Det ble også avdekket et hulrom under en betongplate som innebar at deler av fundamentet hang i luften.

Selgersiden bestred at forholdene utgjorde mangler, og viste til at det dreide seg om en eldre bolig med gjennomgående tilstandsgrad TG2 og et generelt etterslep på vedlikehold, noe som etter deres syn tilsa at kjøperen måtte tåle nettopp denne typen svakheter.

Tingretten delte ikke dette synet, og kom til at begge forholdene utgjorde mangler.

Annonse

" >

Hva kunne kjøperen forvente?

Tingretten tok utgangspunkt i avhendingslova (avhl.) § 3-2 første ledd, hvor det fremgår at eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand.

Retten viste her direkte til Høyesteretts avgjørelse HR-2025-1749-A, hvor Høyesterett sier at vurderingen skal være en helhetsvurdering som kan omfatte momenter utover de som er nevnt i lovteksten, og at kjøpere ikke kan forvente at en brukt bolig er i perfekt stand. Samtidig fastslo Høyesterett i samme dom at boligkjøpere har en berettiget forventning om at en bygningsdel er i faglig forsvarlig stand, med mindre annet følger av tilstandsrapporten.

Den konkrete vurderingen

Tingretten måtte derfor foreta en vurdering av hva kjøper måtte forvente av boligen på bakgrunn av alder og slitasje på den ene siden, og en berettiget forventning om faglig forsvarlig stand på den andre siden.

Tingretten la til grunn at det generelt må forventes en viss skadedyrproblematikk i eldre bygninger. Det var imidlertid ikke opplyst om skadedyr eller mangler ved fundamenteringen. Heller ikke egenerklæringen inneholdt opplysninger om rotter eller andre skadedyr. Retten konkluderte med at omfanget av rotteskadene i denne saken klart oversteg det påregnelige.

Tilsvarende gjaldt fundamenteringen: et hulrom som gjorde at bærekonstruksjonen «hang i luften», var ikke noe kjøperen med rimelighet måtte regne med, uavhengig av boligens alder. Begge forhold ble derfor ansett som mangler etter § 3-2.

Kjente selgeren til rotteproblemet?

Retten vurderte deretter om rotteskadene også innebar en mangel etter § 3-7, som rammer tilfeller der selgeren «kjente eller måtte kjenne til» forhold kjøperen hadde grunn til å forvente å få opplyst. Selgeren forklarte at han ikke hadde kjennskap til rotteangrepet, og det forelå heller ikke direkte bevis for at han visste om det.

Spørsmålet ble derfor om selgeren «måtte kjenne til» forholdet. Her hentet retten veiledning fra en eldre høyesterettsdom, Rt-2002-696, hvor det er lagt til grunn at det ikke må foreligge noen rimelig grunn til å være uvitende, men at det heller ikke er tilstrekkelig at selgeren burde ha kjent til forholdet. Terskelen er med andre ord høy, det kreves i realiteten et markert avvik fra forsvarlig opptreden, samt kvalifisert sannsynlighetsovervekt for at selgeren kjente eller måtte kjenne til forholdet.

Tingretten kom likevel til at terskelen var nådd. Retten la vekt på at et rotteangrep av dette omfanget normalt vil gi seg til kjenne gjennom lyd og lukt over tid, og at en selger som har hatt tilknytning til eiendommen, også som utleier, normalt vil fange opp slike signaler. Dette ble sett i sammenheng med lovendringen fra 2022, der adgangen til å ta generelle forbehold ble kraftig innskrenket nettopp for å flytte risikoen for skjulte feil fra kjøper til selger. Retten fant også at opplysningssvikten åpenbart hadde virket inn på avtalen, siden få eller ingen ville kjøpt boligen dersom rotteproblemet var kjent.

Prisavslag med standardhevingsfradrag

Prisavslaget ble til slutt satt til 1 084 189 kroner. I tillegg ble kjøperen tilkjent 391 000 kroner i erstatning.

Ved utmålingen av prisavslaget tok retten utgangspunkt i innhentede utbedringstilbud, og gjorde et fradrag for standardheving på 40 prosent for bygningsdelene som følge av forbedret estetisk og teknisk standard. For fundamenteringsarbeidene ble det derimot ikke gjort noe fradrag, siden dette gjaldt grunnleggende bærekonstruksjoner uten naturlig «levetidsbegrensning» å regne fradrag mot. I tillegg ble kjøperen tilkjent erstatning for advokatutgifter og merkostnader ved å sitte med to boliglån mens utbedringen pågikk.

Konklusjon

Dommen illustrerer hvordan § 3-2 skal anvendes etter lovendringen som trådte i kraft 1. januar 2022. At en bolig er gammel og har et betydelig vedlikeholdsbehov, innebærer ikke at alle feil og skader ligger innenfor kjøperens risiko.

Samtidig viser dommen betydningen av Høyesteretts presiseringer i HR-2025-1749-A. Kjøperens berettigede forventninger skal vurderes konkret og helhetlig. Alder og generelt vedlikeholdsbehov trekker forventningsnivået ned, men kan ikke alene forklare bort et skadeomfang som klart overstiger det som er påregnelig.

Dommen illustrerer også forskjellen mellom §§ 3-2 og 3-7. Etter § 3-2 var spørsmålet om tilstanden objektivt sett lå utenfor kjøperens berettigede forventninger. Etter § 3-7 var spørsmålet om selgeren hadde unnlatt å opplyse om et forhold han kjente eller måtte kjenne til, og om opplysningen ville hatt betydning for avtalen.

I saken ga de to bestemmelsene hver sin vei til mangelsansvar.