Kjøper vant fram med råteskade i 60 år gammel bolig

Boligen ble kjøpt for 1,5 millioner kroner i 2023. Kjøper oppdaget råteskader i bunnsvillen under inngangspartiet da hun skulle utvide inngangspartiet og etablere ny fundamentering. Skadene ble vurdert som så omfattende at deler av bunnsvillen måtte skiftes.

Partene var enige om at skadene hadde oppstått før overtakelsen, og at bunnsvillen måtte skiftes. Selgersiden mente imidlertid at dette var forventbart for kjøper, og derfor ikke en mangel. Spørsmålet var derfor om skadene innebar at boligen var i dårligere stand enn kjøperen kunne forvente etter avhendingslova § 3-2.

Alder trekker i retning av lavere forventninger

Annonse

" >

Ved vurderingen la retten vekt på boligens alder. Etter avhendingslova § 3-2 skal det blant annet legges vekt på eiendommens type, alder og synlige tilstand. En kjøper av en eldre bolig kan ikke forvente at boligen er i perfekt stand. Det må generelt påregnes mer vedlikehold og større risiko for skjulte feil enn ved kjøp av en nyere bolig.

Boligen i saken var oppført på 1960-tallet og var dermed rundt 60 år gammel ved kjøpet. Retten la til grunn at alderen isolert sett tilsa at kjøper måtte ha lavere forventninger til boligens tilstand.

TG1 stor betydning for forventningene

Det avgjørende var likevel hva tilstandsrapporten konkret opplyste om den aktuelle bygningsdelen. Retten understreket at lovendringene i 2022 var ment å innebære en reell forskyvning av risiko fra kjøper til selger. Formålet er blant annet at kjøper skal kunne basere sine forventninger og sitt bud på opplysningene som gis før kjøpet.

Konstruksjonen var gitt tilstandsgrad (TG) 1 under punktet «Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon». Rapporten opplyste at konstruksjonen var vurdert, og at det «ikke er oppdaget konstruksjonssvikt». Retten viste til at TG 1 etter forskriften innebærer at det bare foreligger mindre avvik, og at det ikke er behov for umiddelbare tiltak.

Dette ga kjøper en konkret forventning om at konstruksjonen ikke hadde alvorlige feil som krevde umiddelbar utbedring. Det var heller ingen andre opplysninger i salgsdokumentene som ga kjøper en konkret foranledning til å undersøke konstruksjonen eller bunnsvillen nærmere.

Generelle levetidstabeller kunne ikke endre vurderingen

Selgersiden viste blant annet til SINTEF Byggforsk sin levetidstabell. For bindingsverk i tre må det etter tabellen påregnes reparasjonsarbeider etter 40–80 år. Ettersom boligen var rundt 60 år gammel, ble det anført at råteskader derfor måtte anses som påregnelige.

Retten var ikke enig i at dette kunne endre mangelsvurderingen.

At en generell levetidstabell tilsier at reparasjoner kan bli nødvendige etter en viss tid, kunne ikke oppveie den konkrete informasjonen i tilstandsrapporten. Rapporten hadde vurdert den aktuelle konstruksjonen til TG 1 og opplyste at det ikke var oppdaget konstruksjonssvikt.

Retten la også vekt på forklaringen fra den sakkyndige, som vurderte råteskadene som vesentlig mer omfattende enn det som generelt kunne forventes av en trekonstruksjon fra 1960-tallet.

Poenget illustrerer forskjellen mellom generelle forventninger til en eldre bolig og konkrete opplysninger om den aktuelle bygningsdelen. Boligens alder og generelle levetidsbetraktninger kunne ikke i seg selv føre til at kjøper måtte akseptere en alvorlig skade når tilstandsrapporten samtidig ga et annet og mer konkret bilde av tilstanden.

TG 2 på andre bygningsdeler endret ikke forventningen

Selgersiden viste også til at tilstandsrapporten hadde en rekke andre bygningsdeler med TG 2, og at det samlede inntrykket var at kjøper måtte regne med en del utbedringsarbeider.

Retten var enig i at rapporten ga kjøper en klar indikasjon på at utbedringer måtte påregnes. Men dette kunne ikke uten videre overføres til konstruksjonen som var vurdert til TG 1.

Retten fremhevet at et viktig formål med tilstandsrapporten og lovendringen fra 2022 er å skape større forutsigbarhet ved kjøp av brukt bolig. Kjøper skal kunne lese salgsoppgaven og tilstandsrapporten og tilpasse budet etter informasjonen som fremgår der.

Når en bygningsdel er gitt TG 1, må kjøper derfor etter rettens syn kunne regne med at det ikke vil være nødvendig med umiddelbare utbedringstiltak for denne bygningsdelen, selv om andre deler av boligen har TG 2 og krever tiltak.

Prisavslag og erstatning

Tingretten konkluderte med at råteskadene i bunnsvillen utgjorde en mangel etter avhendingslova § 3-2. Utbedringskostnaden var beregnet til 69 300 kroner, og retten fant kostnadsanslaget nøkternt. Det ble ikke gjort fradrag for standardheving.

Totalt ble selger og boligselgerforsikringsselskapet dømt til å betale 81 550 kroner inkludert utgifter til sakkyndig bistand. Partene måtte bære sine egne sakskostnader.

Konklusjon

Dommen illustrerer dermed at boligens alder og generelle opplysninger om forventet vedlikeholdsbehov ikke nødvendigvis er tilstrekkelig til å redusere kjøpers forventninger til en konkret bygningsdel. Når tilstandsrapporten uttrykkelig angir TG 1 og samtidig opplyser at det ikke er oppdaget konstruksjonssvikt, kan dette få betydelig vekt i den konkrete mangelsvurderingen.