Gevinst ved videresalg var ikke grunn til å nekte boligkjøper bistand

Saken gjaldt en enebolig fra 1993. Kjøper overtok boligen våren 2024 for 4 millioner kroner, 400 000 kroner under prisantydningen.

Tilstandsrapporten ved kjøpet påpekte flere avvik i våtrommene, men konsekvensene ble i stor grad fremstilt som begrensede. Da kjøper skulle videreselge boligen våren 2025, ga en ny tilstandsrapport våtrommene vesentlig dårligere tilstandsgrader. Kjøper meldte derfor saken inn til boligkjøperforsikringen. Boligen ble senere solgt for 1,6 millioner kroner mer enn kjøpesummen.

Forsikringsselskapet bisto først med å sende reklamasjon til selgersiden. Deretter avslo selskapet videre bistand fordi boligen var solgt med god fortjeneste, og det dermed ikke var dokumentert noe økonomisk tap.

Annonse

" >

Avvik mellom tilstandsrapportene

Et sentralt spørsmål var om den nye tilstandsrapporten og forholdene som ble avdekket ved videresalget, kunne ha betydning for mangelsvurderingen.

Badet i andre etasje var fra 2010, men uten dokumentasjon. I rapporten fra 2024 var sluk, membran, tettesjikt, sanitær og innredning vurdert til lys TG 2. Det ble blant annet opplyst at mer enn halvparten av forventet brukstid for sluket var passert, og at det ikke var mulig å se hvordan membranen var festet til sluket. Gulvet fikk TG 3 på grunn av manglende fall og 3–4 mm motfall, men våtrommet ble beskrevet som fungerende med avviket. Kostnadsestimatet var «ingen umiddelbar kostnad».

Badet i første etasje og vaskerommet hadde også avvik i fallforholdene, og vaskerommet hadde noe motfall. Heller ikke her ble avvikene ansett å hindre bruken. Det ble anbefalt ytterligere undersøkelser og utbedring, men kostnadsestimatet var igjen «ingen umiddelbar kostnad».

I rapporten fra 2025 fikk sluk, membran og tettesjikt i alle tre våtrom mørk TG 2, mens gulvene fikk TG 3 på grunn av mangelfullt fall og motfall. Kostnadsestimatet var 100 000–300 000 kroner for hvert våtrom. Takstingeniøren bak den nye rapporten opplyste at avvikene hadde vært til stede siden våtrommene ble bygget.

Forskjellen var dermed betydelig: Det som i 2024 var beskrevet som avvik våtrommene fungerte med, uten umiddelbar kostnad, ble i 2025 knyttet til TG 3 og betydelige utbedringskostnader.

Nemnda pekte også på svakheter ved rapporten fra 2024. Etter forskrift til avhendingslova § 2-22 skal takstmannen angi utbedringskostnad for bygningsdeler med TG 3, uansett hvorfor bygningsdelen har fått denne graden. «Ingen umiddelbar kostnad» oppfyller ikke kravet. Nemnda stilte i tillegg spørsmål ved tilstandsgradene på de øvrige våtrommene, sett i lys av NS 3600.

Gevinsten ved videresalget var ikke avgjørende

Finansklagenemnda var ikke enig i begrunnelsen for avslaget. Mangelsvurderingen skal gjøres ut fra situasjonen på kjøpstidspunktet, ikke videresalgstidspunktet. Ved krav om prisavslag er det avgjørende om mangelen innebærer et verdiminus, ikke om kjøper har tapt penger.

Et videresalg påvirkes av mange faktorer, som markedssituasjonen, oppussing og budgivernes betalingsvilje. En senere gevinst kan derfor i beste fall kaste noe lys over verdiavviket. Det kan ikke utelukkes at boligen ville blitt solgt for enda mer uten avvikene. Hvis videresalgsprisen skulle være avgjørende, ville selger få en tilfeldig fordel eller ulempe basert på forhold utenfor selgers kontroll. Det er ikke i tråd med nemnds- eller rettsprak

Kjøper hadde krav på videre bistand

Nemnda kom til at det var tilstrekkelig grunnlag for å anse saken som prosedabel, altså at kjøper hadde et krav det var forsvarlig å fremme for retten.

Den nye rapporten viste ytterligere avvik, og det var grunn til å stille spørsmål ved de opprinnelige tilstandsgradene. Kjøper hadde derfor krav på videre bistand under boligkjøperforsikringen.

Videresalgssummen fikk ikke betydning, selv om fortjenesten ved videresalget var stor. Nemnda mente at opplysninger om TG 3 med høye kostnadsestimater er generelt egnet til å påvirke en kjøpsavtale, selv om utbedring ikke må skje straks. At kjøperen fikk boligen 400 000 kroner under prisantydning, tydet dessuten på at kjøpesummen var resultatet av en gjennomtenkt vurdering av boligens verdi.

Selskapets tilnærming førte altså til at kjøper ble nektet hjelp vedkommende egentlig hadde krav på.

Avgjørelsen illustrerer dermed to viktige poenger: Vurderingen av mangelen knytter seg til kjøpstidspunktet, og et eventuelt prisavslag bygger på verdiminus, ikke på om kjøper totalt sett har gått med økonomisk tap.

Kjøper hadde derfor krav på videre bistand under boligkjøperforsikringen.

Forsikringsvilkårene under lupen

Vilkårene ga selskapet rett til selv å vurdere om kravet «med sannsynlighetsovervekt» ville føre frem. Nemnda har tidligere lagt til grunn at slike selvdømmeklausuler ikke er gyldige i forbrukerforhold, og antydet at vilkårene kan stride mot avtaleloven §§ 36 og 37. Spørsmålet ble ikke avgjort, fordi nemnda uansett fant sannsynlighetsovervekt for et mangelskrav.

Konklusjon

• Vurderingen av mangelen knytter seg til kjøpstidspunktet, og et eventuelt prisavslag bygger på verdiminus – ikke på om kjøper totalt sett har gått med økonomisk tap.

• En kjøper som har fått en bolig med avvik, mister ikke kravet sitt fordi markedet senere har løftet boligens verdi. Videresalgssummen får ikke avgjørende betydning, uansett hvor stor fortjenesten er og hva den skyldes.

• For boligkjøperforsikringer er saken en påminnelse om at vilkår som lar selskapet selv avgjøre om kjøperen får hjelp, står svakt i forbrukerforhold.