Takstmannen overså boremel fra husbukk - kjøper fikk heving 

Et par kjøpte i juli 2023 en enebolig fra 1956, med tilbygg fra 1972 og 1978. Kjøperne betalte 2,4 millioner kroner og hadde kjøpt eiendommen som et oppussingsobjekt. Planen var å prioritere våtrom og kjøkken, som hadde fått tilstandsgrad 3, og ta øvrige arbeider over tid. Loft og takkonstruksjon hadde fått TG2, i hovedsak på grunn av mangelfull lufting.

Oppdaget husbukkangrep

Bare dager etter overtakelsen oppdaget kjøperne dryss under takstolene og buler i treverket på loftet. Det viste seg å være et aktivt husbukkangrep, som også omfattet kjøkken, stue og soverom.

Annonse

" >

Skadene viste seg å være omfattende. Husbukken hadde svekket takkonstruksjonen, og partene var enige om at hele takkonstruksjonen i tilbygget fra 1972 måtte skiftes ut. Det var også skader i den opprinnelige bygningsdelen. I tillegg var det nødvendig å gasse boligen for å utrydde det pågående angrepet.

Hele taket må skiftes

Selv om partene var enige om at takkonstruksjonen i tilbygget fra 1972 måtte bygges opp på nytt, var det uenighet om øvrige utbedringstiltak i den eldste delen av huset. Selgerens sakkyndige mente at lokale forsterkninger var nok i den eldste delen av huset. Lagmannsretten var ikke enig. Det var påvist husbukk i om lag en tredjedel av taksperrene i 1956-delen, og ved en felles befaring i 2026 ble det funnet nye skader.

Utbedringen er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven. Retten viste til at loftet er ett sammenhengende rom, og at kravene i byggteknisk forskrift (TEK17) gjelder for hele loftet. Retten mente at selgersidens syn på utbedring med dels full utskifting og dels lokal utbedring ikke var faglig forsvarlig og i tråd med TEK17. Konklusjonen ble derfor at hele takkonstruksjonen må skiftes. Retten understreket at det er vesensforskjell mellom å skifte taktekke og å måtte bygge opp en takkonstruksjon på nytt, og dette talte for heving.

Lagmannsretten fastsatte den samlede utbedringskostnaden til minst 1,5 millioner kroner, gassing medregnet. Dette tilsvarte 62,77 prosent av kjøpesummen, og dette talte for at kjøperne hadde rett til heving. Videre ville utbedrignen ta 5,5 måneder, og husbukkangrepet hadde ført til at kjøperen ikke kunne bo i boligen, noe som også talte for heving.

Takstmannen overså synlig boremel

Forskrift til avhendingslova § 2-10 pålegger den bygningssakkyndige å undersøke kaldloft med tanke på biologiske skadegjørere. Et sentralt spørsmål i saken var derfor om takstmannen hadde opptrådt uaktsomt da han undersøkte loftet og utarbeidet tilstandsrapporten.

Takstmannen forklarte at loftet var mørkt og manglet elektrisk lys, og at han brukte lommelykt og fuktmåler under befaringen. Han hadde også gjort tre til fire stikkprøver med kniv, uten å finne tegn til husbukk.

Et av bildene han selv tok inn i tilstandsrapporten, viste likevel synlig boremel fra husbukk. Takstmannen forklarte at han hadde fokus på fuktmålingen da bildet ble tatt, og at han ikke la merke til boremelet da han gikk gjennom bildene senere.

Lagmannsretten mente at aktsomhetsnormen for en bygningssakkyndig innebærer å sørge for arbeidsforhold som gjør at han kan se biologiske skadegjørere som husbukk. Når loftet manglet installert lys, måtte han sørge for tilstrekkelig arbeidslys.

Han må også gjennomgå bildene med tanke på alle forhold forskriften omfatter, ikke bare det bildet skal illustrere. Hadde han studert bildet ordentlig, ville husbukken etter rettens syn blitt avdekket, eller i det minste tydelig omtalt som et risikoforhold. Takstmannen var derfor uaktsom.

Selger ble identifisert med takstmannen

Selgersiden anførte at selger ikke kunne identifiseres med takstmannen, og at det uansett ikke forelå tilstrekkelig skyld til å begrunne ansvar. Lagmannsretten var ikke enig.

Takstmannen hadde utarbeidet tilstandsrapporten som ledd i salget og var dermed selgers kontraktsmedhjelper. Med henvisning til lovforarbeidene la lagmannsretten til grunn at selgers kontrollsfære også omfatter handlinger utført av andre som selger benytter i forbindelse med salget.

Identifikasjonen fikk betydning både for hevingsvurderingen og for erstatningsansvaret.

Ved vurderingen av om mangelen utgjorde et vesentlig avtalebrudd etter avhendingslova § 4-13, var det relevant at feilen på selgersiden hadde bidratt til at husbukkangrepet ikke ble oppdaget. Dette talte for at kjøperne hadde rimelig grunn til å si seg fri fra avtalen.

Identifikasjonen fikk også betydning for erstatningskravet. Etter avhendingslova § 4-14, jf. § 4-5, kan selger bli ansvarlig for direkte tap som følge av mangelen, med mindre vilkårene for ansvarsfritak er oppfylt. Lagmannsretten mente at husbukkangrepet ikke kunne anses som en skjult mangel i denne sammenhengen: En forsvarlig undersøkelse ville ha avdekket forholdet. Selgersiden hadde derfor ikke godtgjort at mangelen skyldtes en hindring utenfor selgers kontroll.

Det var ikke nødvendig at selger selv hadde kjent til husbukkangrepet. Ansvaret bygget på at takstmannens forsømmelse lå innenfor selgers kontrollsfære.

Heving og erstatning

Lagmannsretten kom til at kjøperne hadde rett til å heve kjøpet. Den anslo at utskifting av hele takkonstruksjonen ville koste minst 1,1 millioner kroner inkludert merverdiavgift. I tillegg kom kostnadene til gassing på om lag 406 500 kroner. De samlede kostnadene utgjorde dermed minst 62,77 prosent av kjøpesummen.

Også arbeidets omfang og ulempene for kjøperne fikk betydning. Utbedringen var anslått å ta rundt fem og en halv måned, i tillegg til tiden som gikk med til gassing. Tilstandsrapporten ga ikke kjøperne grunnlag for å forvente at takkonstruksjonen måtte skiftes ut i sin helhet.

Lagmannsretten fremhevet at selgersidens skyld var hovedårsaken til at husbukkangrepet ikke ble avdekket før kjøpet. Prisavslag ble ikke ansett som en tilstrekkelig reaksjon på kontraktsbruddet.

Kjøperne fikk også medhold i erstatningskravet, og de ble tilkjent 514 842 kroner for blant annet utgifter til leiebolig, kjøpsomkostninger, egeninnsats og påkostninger samt avsavnsrente.

Konklusjon

Dommen illustrerer at selgerens ansvar ikke nødvendigvis er begrenset til egne kunnskaper og handlinger. Når en takstmann benyttes som kontraktsmedhjelper ved salget, kan svikt i undersøkelsene og rapporteringen få direkte betydning for både hevingsvurderingen og selgers erstatningsansvar.

I vurderingen for lagmannsretten var regressansvar mot takstmann ikke en del av saken, og Tryggere Bolighandel er ikke kjent med om det har blitt fremsatt krav om erstatning fra selgers forsikringsselskap mot takstmann.