Kostnadsanslaget var for lavt – kjøper fikk prisavslag

Dommen tar stilling til et spørsmål mange i bransjen har ventet på å få vurdert: Kan størrelsen på utbedringskostnadene i seg selv utgjøre en mangel? Under den gamle loven vurderte Høyesterett et lignende spørsmål i Bukkebo-dommen fra 2002. Så langt Tryggere Bolighandel kjenner til, er dette likevel første gang en domstol prøver spørsmålet etter avhendingslova etter endringen i 2022, og da knyttet til det sjablongmessige prisanslaget i en tilstandsrapport.

Retten kom til at en angivelse av utbedringskostnader «kr over 300 000» ikke uten videre innebærer at kjøper har overtatt risikoen for enhver økning utover dette i utbedringskostnadene. Selv om kjøper måtte regne med betydelige kostnader, var risikoopplysningene for vage til at kostnader på rundt 950 000 kroner kunne anses påregnelige.

Garasje med store problemer

Annonse

" >

Saken gjaldt mangler ved en garasje på en bolig i Oslo. Garasjen, som var oppført i 2018, hadde fått tilstandsgrad (TG) 3. I tilstandsrapporten var det opplyst om tidligere vanninntrenging og behov for utbedring. Det sjablongmessige prisanslaget var satt til «kr over 300 000». I rapporten var garasjen beskrevet som følgende:

«Selger opplyser at garasjen har vært utsatt for vanninntrenging fra vegger mot
terreng samt fra gesims/takkonstruksjon. Innvendig i garasjen er det utført
kosmetiske tiltak samt montert avfukter. Tiltak for å forhindre ny vanninntrenging fra terreng er ikke utført, dette er noe som med stor sannsynlighet vil skje igjen ved store nedbørsmengder. Det er på befaringstidspunktet satt igang tiltak for å forhindre vanninntrenging fra takkonstruksjon/gesims, dette arbeidet er ikke sluttført. Utbedrende tiltak må påregnes for å oppnå en fullverdig funksjon. Sjablongmessig
prisanslag: kr over 300 000».

Partene var enige om at garasjen trengte omfattende utbedring, men var uenige om hvem som skulle bære risikoen for at kostnadene ble så høye. Kjøpers sakkyndige mente at det måtte graves opp rundt hele garasjen, skiftes masser og monteres knotteplast og fiberduk. Arbeidet ville bli krevende på grunn av trange forhold, behov for å fjerne betongtrapp og legge varmekabler på nytt, terrengets fall mot garasjen og begrenset plass til mellomlagring. Etter hans syn reflekterte prisanslaget i tilstandsrapporten verken de reelle kostnadene eller oppdragets kompleksitet.

Funnene til forsikringsselskapets egen takstmann samsvarte i hovedsak med kjøpernes reklamasjonsrapport, og at prisanslaget i tilstandsrapporten fulgte bransjens retningslinjer. Selgersiden mente imidlertid at det var kjøperne som måtte bære risikoen for høyere utbedringskostnader enn 300 000 kroner, ettersom «over 300 000» ikke har noen øvre grense. Kjøper fikk også opplysninger om vanninnsig, funksjonssvikt og at utbedring av garasjen var nødvendig da de kjøpte eiendommen.

Ga tilstandsrapporten kjøperne nødvendige opplysninger?

Retten kom til at nødvendige utbedringskostnader måtte fastsettes til om lag 950 000 kroner. Spørsmålet var dermed hvor mye av denne kostnaden kjøperne med rimelighet måtte regne med å bære selv.

Retten tok stilling til om salgsdokumentene ga kjøperne tilstrekkelige opplysninger om årsaken til problemene og om den økonomiske risikoen, og særlig hvilken betydning TG3 og anslaget «kr over 300 000» hadde.

Retten viste til avhendingsloven § 3-10, som sier at kjøperen ikke kan påberope seg en mangel han kjente til på forhånd. Retten viste også til Høyesteretts som om risikoopplysninger, HR-2025-1749-A, som sier at ikke enhver risikoopplysning er nok til at kjøper mister retten til å påberope seg en mangel etter avhendingslova § 3-10. Det må vurderes konkret og opplysningene er klare og tydelige nok, og hvilke slutninger kjøperen kan trekke av opplysningene.

Svakhet ved rapportutformingen

Det var ubestridt at «over 300 000» er det høyeste intervallet takstmannen kan bruke, og at dette følger fast bransjepraksis. Retten mente at ordlyden strengt tatt ikke har noen øvre grense og ikke utelukker kostnader i millionklassen. Retten mente likevel at formuleringen skaper et berettiget språklig forventningsnivå: Den kan gi inntrykk av kostnader i nærheten av 300 000 kroner, opp mot i hvert fall 500 000 kroner.

En alminnelig kjøper vet ikke nødvendigvis at «over 300 000» er toppintervallet, eller at beløpet ikke har noe tak. Retten kalte dette en svakhet ved hvordan rapportene generelt er utformet, og mente at en enkel presisering kunne ha forhindret både denne og fremtidige tvister. Retten viste også til høringsnotatet til forskriften, der departementet forutsatte at prisanslaget skulle følges av tydelig informasjon om at avvikene i den enkelte sak kan bli store.

Årsaken og usikkerheten kom ikke tydelig nok frem

Det avgjørende var likevel ikke kostnadsanslaget alene. Hva som var påregnelige utbedringskostnader måtte vurderes sammen med de øvrige risikopplysningene.

Takstmannen som laget tilstandsrapporten forklarte at han ikke kunne fastslå årsaken til vanninntrengningen. Svikten kunne skyldes drenering, membran, utførelse eller en kombinasjon av flere forhold. Han forklarte også at omfattende undersøkelser og gravearbeider kunne bli nødvendige.

Denne usikkerheten kom etter rettens syn ikke tydelig nok frem i tilstandsrapporten.

Rapporten opplyste ikke at årsaken til vanninntrengningen var uavklart, at flere ulike forklaringer kunne være aktuelle, eller at nødvendige tiltak kunne bli vesentlig mer omfattende enn det som var mulig å observere ved befaringen. Heller ikke usikkerheten knyttet til tilkomstforholdene og garasjens plassering delvis under terreng var tilstrekkelig beskrevet.

Retten fant derfor at kravet i takstforskriften § 2-22 annet ledd om å redegjøre for årsak og konsekvens var brutt.

TG3 var ikke nok

Retten la betydelig vekt på at garasjen hadde TG3. Det ga kjøperne et tydelig signal om at det forelå et alvorlig problem, og at omfattende utbedringer måtte påregnes.

TG3 var likevel ikke tilstrekkelig til å gjøre kostnader på 950 000 kroner påregnelige.

Retten viste til HR-2025-1749-A og understreket at spørsmålet om hvilken risiko kjøper har overtatt, må vurderes konkret ut fra risikoopplysningene om den aktuelle bygningsdelen. Det kan ikke avgjøres ut fra tilstandsgrad og kostnadsanslag alene.

Det var heller ingen spesifisert oppfordring i tilstandsrapporten om å foreta nærmere undersøkelser. Etter rettens syn var opplysningene derfor ikke så konkrete at de ga kjøper et tilstrekkelig klart varsel om at kostnadene kunne komme opp i størrelsesorden 950 000 kroner eller mer.

Retten fremhevet også at garasjen var relativt ny. Når en ny konstruksjon har gjentatt vanninntrengning og samtidig får TG3, kan dette indikere mer grunnleggende svakheter ved prosjektering eller utførelse. Dette var imidlertid ikke forklart tydelig nok i rapporten til at en alminnelig kjøper nødvendigvis ville forstå betydningen.

Kjøper måtte regne med 600 000 kroner

Retten kom til at kjøperne ikke hadde grunnlag for å forvente at garasjen var uten betydelige utbedringskostnader. De måtte regne med kostnader opp mot 600 000 kroner.

De hadde derimot ikke grunnlag for å forutse at kostnadene kunne bli så omfattende som 950 000 kroner.

Differansen på 350 000 kroner representerte derfor et avvik fra de forventningene kjøper med rimelighet kunne bygge på salgsdokumentene. Retten tilkjente kjøperne 350 000 kroner i prisavslag etter avhendingslova § 4-12 annet ledd.

Konklusjon

At «over 300 000» er det høyeste intervallet takstmannen kan bruke, innebærer ikke at kjøper automatisk har overtatt risikoen for enhver kostnadsøkning. Det avgjørende er hvilke forventninger salgsdokumentene samlet sett skaper hos kjøper.

Når årsaken til en skade er uavklart, skadeomfanget ikke er kjent og utbedringen kan kreve omfattende og kostbare tiltak, må denne usikkerheten komme tydelig frem i tilstandsrapporten.

Dersom den bygningssakkyndige ikke kjenner til årsaken til et avvik eller konsekvensen av dette, er det viktig at den bygningssakkyndige beskriver hvorfor og dokumenterer sine vurderinger så godt det lar seg gjøre.

Dommen illustrerer dermed betydningen av forskriftens krav om å redegjøre for årsak og konsekvens. En TG3 og et kostnadsanslag på «kr over 300 000» gir et tydelig signal om at kjøper står overfor et alvorlig forhold. Men dersom den reelle økonomiske risikoen kan være vesentlig større, må også dette kommuniseres på en måte som gir en alminnelig kjøper et dekkende bilde av risikoen.

Det er ikke kjent om dommen er anket.