Ny NS3600:2025 endrer vurderingen av våtrom

Endringene gjelder både hvilke krav våtrom vurderes mot, og hvordan konkrete avvik skal klassifiseres. Særlig viktig er det at tilstandsgraden i større grad kan være bestemt av alder og dokumentasjon, fremfor påviste skader. Dette reiser spørsmål om hvordan tilstandsrapportene skal forstås, og hvilken betydning de nye kriteriene får for kjøpere, selgere og bygningssakkyndige.

Våtrom vurderes mot dagens krav

En av de sentrale endringene i NS 3600:2025 er at enkelte forhold ved våtrom nå skal vurderes mot dagens krav, selv om badet ble bygget etter eldre regler. Etter 2018-utgaven var referansenivået som hovedregel byggeforskriftene på byggetidspunktet, og kravet til fall til sluk skulle uttrykkelig vurderes etter forskriften da badet ble bygget. Nå skal fallforholdene undersøkes mot byggteknisk forskrift slik den gjelder på befaringstidspunktet.

Annonse

" >

Høydeforskjellen fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen skal være minst 25 millimeter etter TEK17, og vanntett sjikt vurderes mot dagens forventninger til tettefunksjon (A.2.1.3). Merk at standarden legger til at det alternativt skal foreligge en analyse som viser at løsningen oppfyller funksjonskravet i byggteknisk forskrift.

Et bad som oppfylte kravene for fall eller høydeforskjell da det ble bygget, kan dermed få TG 2 dersom kravene senere er skjerpet. Standarden åpner likevel for at fallet kan godtas dersom en funksjonsprøving viser at vannet faktisk renner til sluket, eller det finnes en dokumentert analyse fra byggeprosessen.

Vegger, himling og gulv

For overflatene er standarden på flere punkter blitt endret. Etter 2018-utgaven ga bom i fliser, svikt i vedheft ved elastisk fuge, misfargede fuger og registrert svertesopp TG 2. Nå regnes flis med hul lyd og løse mykfuger som mindre avvik under TG 1. Bom gir først TG 2 i kombinasjon med riss eller sprekker i fuger som ikke er mykfuger.

Standarden sier at svertesopp, muggsopp, misfarging av mykfuger og svikt i vedheft i mykfuger kan skyldes manglende rengjøring og vedlikehold, og normalt ikke er en indikasjon på skade ( A.2.1.1 punkt 1e). TG2 skal etter tabellen imidlertid settes når disse symptomene kan indikere fukt i konstruksjonen. Det presiseres at det da bør anbefales ytterligere undersøkelser.

Det har også kommet nye krav. Overflatematerialer som ikke er fuktbestandige i områder der det kan forekomme direkte vannsøl, for eksempel ubehandlet gips, gir TG 2.

Fall til sluk

For gulv gis nå TG 2 både ved motfall på deler av gulvet og når fallet gjør at bruksvann brer seg utover nedslagsfeltet og blir stående. I 2018-utgaven var det mer generelle kriterier for vurdering av fall, der kriteriet for TG 2 var at fallet til sluk ikke var tilfredsstillende, mens større vannansamlinger ga TG 3. I 2025-utgaven spesifiseres det at TG 3 blant annet gis når bruksvann ikke ledes til sluk, når lekkasjevann ikke ledes til sluk og renner ut av våtrommet, og når fysiske hindringer gjør at lekkasjevann ikke ledes til sluket.

Vanntett sjikt og sluk

Etter 2018-utgaven ga indikasjoner på fukt i konstruksjonen TG 3. Nå gir symptomer på fukt i konstruksjonen TG 2, mens konstatert fukt i konstruksjonen gir TG 3.

Høydeforskjellen fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen vurderes nå litt annerledes. I 2018-utgaven ga utilstrekkelig høydeforskjell TG 2, mens ingen høydeforskjell ga TG 3. I 2025-utgaven gir utilstrekkelig høydeforskjell fortsatt TG 2, men TG 3 gis først ved negativ høydeforskjell. Et våtrom der toppen av sluket og toppen av membranen ved dørterskelen ligger i samme høyde, får dermed TG 2 i stedet for TG 3.

Det tidligere kriteriet om ny membran kombinert med gammelt sluk uten klemring, som ga TG 2, er fjernet. 2025-utgaven påpeker at mange sluk ikke har klemring eller synlig klemring, og at det ikke er krav om tilkomst til skruene. Den bygningssakkyndige skal undersøke om det er symptomer på manglende vanntetting eller feil ved vanntettingen mellom tettesjiktet og sluket. Manglende vanntetting mellom tettesjikt og sluk gir TG 3.

Vann- og avløpsledninger

For vann- og avløpsledninger er kriteriene i hovedsak videreført. To nyheter er at et våtrom uten sluk gir TG 3, og at den bygningssakkyndige ved dårlig avrenning skal vurdere om sluket er renset før tilstandsgraden settes.

Dokumentasjon og alder avgjør

Den nye 2025-utgaven innfører et tillegg (Tillegg C) som angir hvordan alder og risiko kan vurderes som grunnlag for angivelse av tilstandsgrad. Aldersvurderingen omfatter ikke bare vanntett sjikt i våtrom, men også blant annet vanntett sjikt på tak, undertaktekking, vann- og avløpsledninger inkludert sluk, fuktsikringsløsning og drenering, og oljetanker. For vanntette sjikt i våtrom avhenger alderskriteriene av type vanntett sjikt og av om det foreligger dokumentasjon for utførelsen.

Alderskkriteriet angis usikker fremtidig funksjon, som betyr at bygningsdelen nærmer seg eller har oppnådd en alder der det erfaringsmessig er økt risiko, og eiere bør begynne å planlegge for tiltak. For våtrom er det tatt inn et eget kriterium med dokumentert utførelse og tatt utgangspunkt i 3/4-del av erfaringsbasert funksjonstid er oppbrukt. Standarden oppgir ikke selve funksjonstiden i tabellen.

Er alderen ikke kjent, brukes byggeåret. Rapporten skal tydeliggjøre hvor alderskriteriet er hentet fra, og kriteriet skal angis konkret. Når en bygningsdel får TG 2 etter tabellene, skal det angis tiltak, for eksempel nærmere undersøkelser på nivå 2 eller 3. Ved TG 3 skal det også angis årsak og konsekvens i tråd med forskrift til avhendingslova § 2-22 andre ledd.

Krav til dokumentasjon for vanntett sjikt

I 2025-utgaven er dokumentasjon for våtrom et eget undersøkelsespunkt, og den bygningssakkyndige skal gjennomgå fremlagt dokumentasjon for vanntett sjikt. For søknadspliktige tiltak med krav om uavhengig kontroll kreves ferdigattest. For våtrom for øvrig må ett av tre alternativer være oppfylt: dokumentasjon etter bransjenorm, for eksempel Byggebransjens våtromsnorm, dokumentasjon på bestått vanntest/tetthetsprøving av hele gulvets tettesjikt i form av rapport og foto, eller informasjon om anvendt vanntett sjikt og skriftlig bekreftelse fra utførende med foto. I begge de to siste tilfellene skal fotoene ha identifikasjon og vise utførelse av gjennomføringer i vegg og gulv inklusive sluk, ved dørterskel og overgang gulv/vegg/hjørner. Ved skriftlig bekreftelse fra utførende skal det i tillegg fremlegges monteringsanvisninger og godkjenningsdokument (ETA eller SINTEF Teknisk Godkjenning).

Dersom det foreligger godkjent dokumentasjon og vanntett sjikt er nytt (0 til 5 år gammelt), er det TG 0, og TG 1 dersom det er eldre nn 5 år.

Oppfyller dokumentasjonen kravene og er det vanntette sjiktet 0 til 5 år gammelt, gis TG 0. Er det eldre enn fem år, gis TG 1. Er utførelsen ikke dokumentert, eller tilfredsstiller dokumentasjonen ikke kravene angitt for TG 0, blir det TG 2 for dokumentasjon av vanntett sjikt. Mange bad vil derfor få TG 2 på grunn av mangel på dokumentasjon, særlig bad som er pusset opp før våtromsnormen ble vanlig, eller av eieren selv.

Alderskriterier per type vanntett sjikt

Tabell C.1 for skjulte vanntette sjikt har to kolonner med alderskriterier. Kan utførelsen dokumenteres etter alternativ 2, 3 eller 4 i A.2.1.9.1, vurderes sjiktet i stedet etter kolonnen med dokumentasjon, som har lengre alderskriterier. Dette er fordi dokumentasjon regnes som et kvalitetstegn som tyder på gode håndverkere. For påstrykningsmembran (smøremembran), som er den vanligste løsningen i norske bad, er alderskriteriet 15 år uten dokumentasjon og 22 år med.

Alle vanntette sjikt fra før 2000 får TG 3

Den mest vidtrekkende regelen gjelder eldre bad. Etter tabellene skal alle vanntette sjikt, både synlige og skjulte lagt før 2000 ha TG 3, med eller uten dokumentasjon. Standarden omtaler dette som eldre våtromsløsninger og nevner tjærepapp, malt betong/tegl og stålglattet betong som eksempler, men regelen omfatter generelt alle produkter og løsninger før 2000.

Det betyr at et tørt og velfungerende vanntett sjikt fra fra 1998 TG 3, selv om den bygningssakkyndige ikke finner noe galt. Noe tilsvarende fantes ikke i 2018-utgaven. Der forutsatte TG 3 for membranen at den ikke var tilfredsstillende, ikke var til stede, eller at det var tegn på fukt.

Tilstandsgrad er ikke det samme som mangel

Forskriften gjør standarden bindende

Etter forskrift til avhendingslova § 2-23 siste ledd skal tilstandsgrad settes etter de kriteriene som fremgår av NS 3600:2025 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig. Siden kriteriene for vanntett sjikt viser til alderstabellene i tillegg C, må den bygningssakkyndige følge alderskriteriene.

Forskriften åpner selv for å sette tilstandsgrad ut fra alder. Etter § 2-23 tredje ledd skal TG 2 brukes når en bygningsdel er gammel og det er grunn til å varsle om fare for skader. TG 3 for alle vanntette sjikt fra før 2000 passer dårligere med forskriften, som forbeholder TG 3 for store avvik med kraftige symptomer eller påvist funksjonssvikt som trenger utbedring straks eller innen kort tid. Det er ikke nødvendigvis tilfelle for alle tettesjikt fra før år 2000. Men fordi forskriften viser til standarden, er det standardens kriterier som gjelder.

Tilstandsgrad er ikke det samme som mangel

En tilstandsgrad er en teknisk vurdering. Om et forhold er en mangel, avgjøres etter avhendingslova. Etter avhendingslova § 3-2 første ledd skal eiendommen svare til det kjøperen hadde grunn til å forvente, blant annet ut fra eiendommens type, alder og synlige tilstand. Avvik fra offentligrettslige krav etter § 3-2 andre ledd vurderes i utgangspunktet etter kravene som gjaldt da arbeidet ble utført.

Dokumentasjon påvirker fastsettelsen av tilstandsgrad, og dette gir selgeren en klar oppfordring til å samle og legge frem dokumentasjon. Etter § 3-7 skal selgeren opplyse om forhold han kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Har selgeren dokumentasjon som ikke legges frem, kan rapporten gi et dårligere bilde av badet enn nødvendig. Det går ut over selgeren selv, men viser at dokumentasjonen er blitt en del av opplysningsbildet.

Rapporter som ikke følger standarden

Etter avhendingslova § 3-8 første ledd har eiendommen en mangel dersom den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt kjøperen, eller opplysninger gitt i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring på vegne av selgeren. En tilstandsrapport som selgeren har innhentet og som inngår i salgsoppgaven, er en slik opplysning.

En tilstandsgrad er en faglig vurdering, men den gir kjøperen et bilde av hvilken tilstand bygningsdelen er i. Settes tilstandsgraden i strid med NS 3600:2025, kan eiendommen dermed ikke svare til det rapporten gir uttrykk for. Eksempler er at et vanntett sjikt som har passert alderskriteriet får TG 1, eller at et sjikt lagt før 2000 ikke får TG 3.

Etter andre ledd er det likevel to vilkår. Det må kunne legges til grunn at opplysningene har virket inn på avtalen, og de må ikke være rettet i tide på en tydelig måte. Forskjellen mellom TG 1 og TG 2 eller TG 3 på et våtrom vil ofte ha betydning for budgivningen, særlig når TG 3 skal følges av et kostnadsanslag. Innvirkningskravet vil derfor ofte være oppfylt, men det må vurderes konkret. Et avvik fra standarden kan i tillegg gi grunnlag for krav mot den bygningssakkyndige. Kravet i tillegg C om at rapporten skal angi hvor alderskriteriet er hentet fra, gjør det lettere å kontrollere om standarden er fulgt.

Overgangsperioden

Rapporter basert på befaringer foretatt mellom 17. desember 2025 og 1. juli 2026 kan bygge på enten den gamle eller den nye standarden. To like bad som ble solgt i samme periode, kan dermed ha fått ulike tilstandsgrader. I tvister om boliger solgt i denne perioden er det viktig å sjekke hvilken utgave rapporten bygger på.

Konklusjon

NS 3600:2025 gjør tilstandsrapportene for våtrom mer informative, men også mer krevende å lese. Alder og dokumentasjon er blitt viktigere enn før. Mens noen forhold gir lavere tilstandsgrad enn før, får mange eldre og udokumenterte bad strengere tilstandsgrader enn før.

For kjøpere betyr det at en TG 2 på badet ikke nødvendigvis krever utbedring i nær fremtid, men at det vanntette sjiktet har usikker fremtidig funksjon eller mangler dokumentasjon. Alderskriteriet TG 3 betyr ikke nødvendigvis at tettesjiktet trenger utbedring straks eller innen kort tid . Det er viktig å lese begrunnelsen og se om tilstandsgraden skyldes alder, dokumentasjon eller faktiske funn. Til gjengjeld blir det vanskeligere å reklamere senere når risikoen er opplyst.