Bygningssakkyndig regressansvarlig for over en halv million

Etter å ha kjøpt en fritidseiendom på Hvaler for 11,3 millioner kroner, oppdaget kjøperen omfattende feil og mangler ved eiendommen. Det ble tatt ut søksmål mot selgerne og deres eierskifteforsikringsselskap. Forsikringsselskapet, som måtte betale prisavslag til kjøperen, fremmet deretter regresskrav mot takstmannen som hadde utarbeidet eierskifterapporten.

Saken reiste spørsmål om takstmannen hadde vært uaktsom og dermed erstatningsansvarlig for det økonomiske tapet forsikringsselskapet ble påført.

Eierskifterapporten brøt med forskriften

Eiendommen var opprinnelig oppført i 1972, men manglene knyttet seg særlig til tilbygg fra slutten av 1990-tallet. Retten mente eiendommen hadde vesentlige avvik ved yttertak, loft, yttervegger og tilbygg med inngangsparti, og det forelå mangel etter avhendingslova § 3-2. 

Retten fant at eierskifterapporten ikke tilfredsstilte kravene i forskriften til avhendingslova, blant annet §§ 2-9, 2-10, 2-11 og 2-22. Flere av avvikene hadde vært synlige på befaringstidspunktet, og hadde ikke blitt nevnt eller tilstrekkelig forklart i tilstandsrapporten. Kjøper ble tilkjent prisavslag på 1 192 351 kroner.

Regressøksmålet

Eierskifteforsikringen (Co-assurandørene HDI, SCOR og New Line) mente at takstmannen hadde vært uaktsom ved utarbeidelse av tilstandsrapporten. Dersom takstmannen hadde gitt en korrekt fremstilling av eiendommens faktiske tilstand, ville ikke mangelsaken oppstått. Takstmannen var derfor ansvarlig for deres tap, mente forsikringsselskapet.

For å avgjøre om eierskifteforsikringen kunne kreve utbetalingen dekket av takstmannen og hans forsikringsselskap, måtte retten vurdere om vilkårene for informasjonsansvar var til stede (se faktaboks), og hovedspørsmålet ble om informasjonen i eierskifterapporten var villedende. 

Loft ikke oppdaget

Manglene ved taket omfattet blant annet feil utførelse av tekking og overganger, råte i taktro, manglende beslag og lekkasjer, og var så omfattende at hele taket måtte utbedres.

Retten mente at tilstandsrapporten ikke oppfylte kravene i forskrift til avhendingslova § 2-9 om undersøkelse av tak. Flere avvik – som manglende lufting, dårlig liming og ufagmessige gjennomføringer – var synlige ved befaring kort tid etter overtakelsen og burde vært omtalt. Selv om enkelte feil var nevnt, var verken omfang eller konsekvenser tilstrekkelig beskrevet. Retten uttalte at konsekvensene av feilene burde vært tydeligere forklart, og taket skulle vært gitt tilstandsgrad 3 med tilhørende kostnadsoverslag, jf. NS 3600:2018 punkt 17 og forskriften § 2-22.

Når det gjaldt loftet, opplyste rapporten feilaktig at det ikke fantes. Det var imidlertid en synlig luke med adkomst fra taket. Retten la til grunn at takstmannen burde oppdaget og undersøkt loftet, som er en risikokonstruksjon. Videre mente retten at dersom loftet hadde vært en del av tilstandsrapporten, var det også en mulighet for at problematikken rundt yttertaket kunne blitt avdekket. Dette utgjorde brudd på undersøkelsesplikten etter § 2-10 om undersøkelse av loft.

Retten konkluderte med at takstmannen hadde opptrådt uaktsomt ved ikke å avdekke og beskrive manglene ved yttertaket og loftet, og at rapporten inneholdt villedende informasjon.

Utbedringer ikke undersøkt

Også ytterveggene hadde mangler som ga kjøper krav på prisavslag. De var gitt tilstandsgrad 2, og rapporten nevnte svak lufting, dårlig materialvalg og lav høyde til terreng. Det ble også opplyst at selger hadde utført enkelte utbedringer, men disse var ikke kontrollert av takstmannen.

Retten mente rapporten ikke beskrev de faktiske fuktskadene godt nok, og at konsekvensene av dårlig lufting ikke var vurdert. Rundt 20 prosent av ytterpanelet viste seg å være råteskadet. Dette tilsa TG 3 med tilhørende kostnadsoverslag, jf. forskrift § 2-22, noe rapporten ikke inneholdt.

Retten la vekt på at rapporten ga inntrykk av at skadene var utbedret, uten at takstmannen selv hadde verifisert dette. Det var i strid med NS 3600:2018 punkt 16. Ved å basere seg på selgers opplysninger og bilder uten egen kontroll, hadde takstmannen opptrådt uaktsomt, jf. forskriften § 2-11. Informasjonen i rapporten ble ansett som villedende.

Skulle åpnet skap

Retten fant at tilbygget hadde alvorlige mangler, herunder fundamenteringssvikt, fravær av grunnmur, isolasjon direkte på fjell, fukt og råteskader. Kjøpers sakkyndige oppdaget avvik ved å åpne et skap, noe takstmannen ikke hadde gjort. Retten mente dette lå innenfor undersøkelsesplikten etter forskriften § 2-1, og at mangelen dermed burde vært oppdaget og omtalt. Også manglende lufting under inngangspartiet var synlig og skulle vært fanget opp.

Rapporten ga kun TG 2, til tross for at rapporten beskrev fall inn mot grunnmur. Korrekt tilstandsgrad ville vært TG 3 med tilhørende kostnadsoverslag. Retten mente konsekvensene av feilene som ble omtalt i rapporten, ikke var tilstrekkelig beskrevet. Retten viste til at det ikke er tilstrekkelig å kun angi de fysiske manglene, heller ikke ved tilstandsgrad 2. Informasjonen i rapporten var villedende, og takstmannen hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Erstatningsansvaret redusert

Retten fant at vilkårene for erstatningsansvar var oppfylt, men reduserte erstatningen til halvparten av prisavslaget – 596 176 kroner. Takstmannens uaktsomhet ble ikke ansett som grov, og selgerne hadde også vært uaktsomme ved å ikke opplyse om synlige mangler. I tillegg hadde de foretatt utbedringer som takstmannen la til grunn. Noen mangler, særlig ved tak og tilbygg, var skjulte og utenfor takstmannens ansvar.

Oppsummering og konklusjon

Retten fant at eierskifterapporten gjennomgående hadde for dårlig beskrivelse av både årsak og konsekvens, slik forskriftens § 2-22 2. ledd fastslår. Feilkonstruksjoner og fundamenteringssvikt ga økt risiko for fukt og råteskader, og dette skulle fremgått tydeligere.

Flere skader og symptomer som var synlige for en fagperson på befaring, var ikke nevnt i rapporten.

Videre slo retten fast at avvikene gjennomgående var mer alvorlige enn tilstandsrapporten skulle tilsi, og at det var satt feil tilstandsgrad på både tak, yttervegger og tilbygg. Dette medførte også at tilstandsrapporten manglet anslag på utbedringskostnader.