Dissens om forskriftsbrudd: Kan risikoopplysninger kompensere for manglende undersøkelser?

Finansklagenemnda Eierskifte har behandlet en sak om mangler ved drenering, fuktproblemer i krypkjeller og feil ved avløpsrør i en vertikaldelt tomannsbolig fra 1969. Kjøper krevde prisavslag etter avhendingslova §§ 3-2 og 3-7, men fikk ikke medhold av nemndas flertall. Mindretallet ville konstatere mangel på grunnlag av brudd på takstforskriften for mangelende undersøkelse av krypkjelleren.

Oppdaget omfattende fuktproblemer

Ved salget var krypkjelleren beskrevet med mørk TG 2, og takstmannen opplyste om begrenset tilkomst, fuktig jordgrunn, manglende inspeksjonsmuligheter og risiko for råte og sig. Takstmann bemerket at det burde anlegges bedre tilkomst- og inspeksjonsmuligheter, og at krypkjellere av slik alder var risikokonstruksjoner med tanke på fukt- og kondensskader. Dreneringen var også gitt mørk TG 2, med opplysninger om overvann og at tiltak for redrenering ikke kunne utelukkes.

Etter overtakelsen opplevde kjøper tilbakeslag av avløpsvann fra sluket på badet. Det viste seg at avløpet fra badet var koblet til feil rør i krypkjelleren, og kloakk og papir hadde tettet igjen systemet for overvann/takvann. Samtidig oppdaget kjøper omfattende vanninntrengning i krypkjelleren. Bilder viste at krypkjelleren til tider hadde blitt oversvømt.

I kjøpers reklamasjonsrapport beskrev takstmann at mye synlig vann i krypkjelleren hadde medført høy fuktighet i synlig treverk og skade på plater under gulvbjelker. Vanninntrengningen skyltes sviktende drenering og dårlig fuktsikring mot grunn og terreng. Synlige linjer på grunnmuren viste at deler av grunnmuren hadde stått under vann i lengre tid. Han mente at de faktiske forholdene tilsa en klar TG 3 både på dreneringen og krypkjelleren.

Kjøperen fremsatte et krav om prisavslag på 632 788 kroner for utbedring av manglene. Kjøperen mente at selger hadde gitt mangelfulle opplysninger om vanninnsig og problemene med avløpsrørene. Tilstandsrapporten hadde kun gitt generelle risikoopplysninger om krypkjelleren, men det var ikke gitt konkrete risikoopplysninger. Videre mente kjøperen at selgers takstmann hadde gjort mangelfulle undersøkelser av krypkjelleren etter forskrift til avhendingslova § 2-14.

Forskriftsbrudd

Både nemndas flertall og mindretall konkluderte med tilstandsrapporten hadde avvik fra kravene i forskriften når det gjaldt undersøkelse av luftgjennomstrømning og luftfuktighet, herunder ventiler i krypkjeller, etter forskriftens § 2-14 1. ledd bokstav e

Spørsmålet var derfor om dette forskriftsbruddet var så ubetydelig at det ikke fikk konsekvenser for mangelsansvaret. I denne vurderingen var nemnda delt.

Flertallets syn: Risikoopplysningene avgjørende

Flertallet mente at forskriftsbruddet var et ubetydelig avvik. De viste til at rapporten inneholdt tydelige, konkrete og alvorlige risikoopplysninger, og som gjorde at kjøper måtte ha forstå at bygningsdelen var utsatt. Tilstandsrapporten fremhevet at jordgrunnen var fuktig, at materialer som sto ned i jordgrunnen var utsatt for råte og sig, og at tiltak for redrenering ikke kunne utelukkes. Krypkjelleren var beskrevet som en risikokonstruksjon med tanke på fukt og kondensskader. Vanninnsiget og fuktskaden lå derfor innenfor det risikobildet som allerede var formidlet.

På denne bakgrunn konkluderte de med at avvikene var ubetydelige sett hen til mangelens art og omfang etter § 1-5 andre ledd.

Nemndas flertall mente også at vanninnsiget ikke kunne anses som et avvik fra kjøpers berettigede forventninger, jf. avhl. § 3-2 1. ledd. Det var gitt betydelige risikoopplysninger om både krypkjelleren og dreneringen, og det var rimelig å anta at dreneringen måtte skiftes på kort sikt. Utbedringskostnadene knyttet seg i all hovedsak til påregnelig oppgradering av dreneringen.

Mindretallets syn: Forskriftskravene må følges

Etter mindretallets vurdering hadde takstmannen faktisk ikke gjennomført den forskriftsmessige kontrollen av ventilasjon i krypkjelleren, og dette representerte et forskriftsbrudd som ikke kunne karakteriseres som ubetydelig. Mindretallet pekte på at formålet med forskriften er å sikre mer presise og etterprøvbare opplysninger, og at unnlatelsen av å undersøke ventilasjon i en risikokonstruksjon svekket rapportens verdi på et helt avgjørende punkt.

Mindretallet var enig i at de gitte risikoopplysningene var alarmerende. Likevel mente de at opplysninger om luftgjennomstrømning og ventiler var relevante for den samlede risikovurderingen, og kunne derfor ikke anses som ubetydelige.

Mindretallet mente at forskriftsbruddet fikk den konsekvens at når enkeltopplysninger mangler om en bygningsdel, må man se bort fra alle opplysninger om bygningsdelen, fordi kjøper ikke har fått et korrekt totalbilde.

Dermed sto man igjen med en rapport som ga et langt mindre presist bilde av tilstanden, og kjøper hadde ikke fått den informasjonen som var nødvendig for å ta stilling til risikoen for vanninnsig og fuktskader. Boligen måtte derfor anses mangelfull etter avhendingslova § 3-2

To ulike syn på formålet med lovendringene

Uenigheten gjenspeiler to forskjellige syn på formålet med lovendringene som trådte i kraft 1. januar 2022.

Flertallet legger tillegger generelle risikoopplynsinger stor vekt, og mente at informasjonsgrunnalget for kjøperen samlet sett var godt nok til at kjøper kunne vurdere risikoen, selv om ikke alle enkeltbestemmelser i forskriften er fulgt.

Mindretallet fremhever derimot at lovendringene hadde som formål å sikre bredere tilfang av opplysninger og hindre at man nøyer seg med generelle risikoopplysninger. Dette taler for at forskriftens undersøkelseskrav skal følges strengt, og at gode risikoopplysninger ikke kan erstatte konkrete undersøkelser.

I denne konkrete saken fikk flertallet gjennomslag, og det ble ikke konstatert mangelsansvar. Man kan imidlertid argumentere for at flertallet har lagt for stor vekt på generelle risikoopplysninger i forhold hva Høyesterett har signalisert. I den nye dommen, HR-2025-1749-A, presiserer HR at generelle risikoopplysninger fra selger ikke kan avskjære mangelskrav uten at kjøper har faktisk kjennskap til den konkrete mangelen.

FinKN 2025-1115