Rekkehuskjøp med skjulte feil: Fukt, el-feil og uriktige opplysninger ga prisavslag og erstatning
I en fersk dom fra Hordaland tingrett ble det slått fast at en boligkjøper i Bergen hadde krav på prisavslag og erstatning etter å ha blitt holdt uvitende om en tidligere vannlekkasje, alvorlige feil på det elektriske anlegget og mangelfull tilstandsrapport.
Saken for Hordaland tingrett gjaldt kjøp av en rekkehusleilighet i Bergen, bygget i 1936 og solgt for 5,6 millioner kroner. Eiendommen ble markedsført som et oppussingsklart enderekkehus med fire leiligheter og gode utleiemuligheter.
Etter overtakelsen reklamerte kjøperen på flere forhold, blant annet fukt- og råteskader i kjelleren, omfattende feil ved det elektriske anlegget, mangler ved kjellervinduer og manglende drenering. Kjøper krevde prisavslag og erstatning.
Tilstandsrapport: Ikke grunnlag for total ugyldighet
Kjøper anførte at tilstandsrapporten som lå til grunn for salget var mangelfullt utført. Det ble blant annet vist til at det ikke var foretatt pliktig hulltaking eller tilstrekkelige fuktmålinger i kjelleren, og at vurderingen av det elektriske anlegget ikke fulgte Norsk Standard. Retten avviste imidlertid at slike feil ved deler av rapporten gjorde hele tilstandsrapporten ugyldig. Med henvisning til Borgarting lagmannsretts dom 17. april 2024, slo retten fast at mangler ved enkelte deler ikke «smitter over» på rapportens øvrige deler, og kjøper kunne ikke anses som aktsomt uvitende om alt som fremgikk av den.
Med andre ord konkluderte retten med at selv om det er feil ved én del av en tilstandsrapport, skal ikke dette smitte over på de deler av rapporten som det ikke er noe å innvende mot. Kjøperne fikk derfor ikke gehør for at hele tilstandsrapporten var ugyldig.
Annonse:
Manglende opplysninger om tidligere lekkasje og fukt i kjeller
Etter overtakelsen ble det påvist omfattende fukt- og råteskader i kjelleren, inkludert vann under fliser og svertesopp på vegger og plater. Det viste seg at det hadde vært en betydelig lekkasje i 2018 som selger kjente til, men ikke hadde informert om. I egenerklæringsskjemaet ble det kun opplyst om en tidligere lekkasje i 2017. Den nye lekkasjen ble først kjent for kjøper etter reklamasjon, og tiltakene som ble gjort da var overfladiske – det ble ikke foretatt fuktmålinger eller bygningsmessige utbedringer.
Retten mente at selger hadde gitt mangelfulle opplysninger og at tilstandsrapporten heller ikke tilfredsstilte kravene i forskriften til avhendingslova. Den manglet fuktmåling i den mest utsatte veggen i kjeller, og retten mente det var sannsynlig at riktig gjennomført fuktsjekk ville avdekket skadene. Retten konkluderte derfor med at det forelå en mangel etter avhendingslova § 3-7, og at kjøper mest sannsynlig ikke ville kjøpt boligen til samme pris dersom forholdene var kjent.
Dreneringsutfordringer var ikke en mangel
Kjøper fremmet også krav knyttet til dårlig drenering. Retten vurderte dette nøye, men la vekt på at eiendommen var fra 1936, og at dreneringen sannsynligvis var like gammel. Det var derfor forventet at det kunne være svakheter ved dreneringen. Tilstandsrapporten hadde allerede angitt TG2 og beskrevet risiko for fukt, og opplyste at systemet var skjult og vanskelig å vurdere. Det var ikke holdepunkter for at selgerne hadde gitt uriktige eller tilbakeholdt opplysninger. Retten konkluderte med at det ikke forelå noen mangel etter § 3-2, § 3-7 eller § 3-8.
Kjellervinduer
Kjellervinduene var opplyst med to-lags glass i tilstandsrapporten, men viste seg å ha ett-lags glass og å være i svært dårlig stand. Retten la til grunn at vinduene mest sannsynlig var originale fra byggeåret, og at det derfor ikke var uventet at de var nedslitte. Selv om det forelå en uriktig opplysning om glasset, mente retten det var lite sannsynlig at dette hadde hatt betydning for kjøpsbeslutningen. Feilen hadde ikke virket inn på avtalen og kunne derfor ikke anses som en mangel.
Elektrisk anlegg
Et sentralt stridstema i saken gjaldt tilstanden på det elektriske anlegget i boligen.
I egenerklæringsskjemaet hadde selgerne opplyst at det elektriske arbeidet var utført av faglært personell, og at det forelå samsvarserklæring. Det var også opplyst at BKK hadde utført el-kontroll i 2015, og at feilene som var påpekt hadde blitt utbedret.
I tilstandsrapporten fikk det elektriske anlegget TG 2 i en forenklet vurdering. Det var kommentert at samsvarserklæringer ikke var fremlagt.
Etter overtakelsen viste det seg at det elektriske anlegget hadde en rekke alvorlige mangler. Flere rapporter fra elektroinstallatører avdekket blant annet ulovlige koblinger, manglende jording og brudd på sikkerhetsforskrifter, noe som utgjorde brann- og støtfare. Samsvarserklæring forelå ikke, og tidligere feil var ikke utbedret slik selgerne hadde opplyst.
Annonse:
At det i nyere tid var foretatt kontroll av det elektriske anlegget med påfølgende utbedringer fra faglært personell, ga kjøperen en berettiget forventning om et fungerende og kontrollert elektrisk anlegg uten vesentlige feil, mente retten. Da anlegget viste seg å ha en lang rekke vesentlige feil, inkludert feil påpekt av BKK som selgerne hevdet var utbedret, konkluderte retten med at dette utgjorde dette en mangel ut fra eiendommens type, alder og synlige tilstand, jf. avhendingsloven § 3-2 første ledd.
Retten la også til grunn at det var gitt uriktig opplysning om samsvarserklæring i egenerklæringskjemaet. Selv om det i tilstandsrapporten fremgikk det at det ikke var «fremlagt» samsvarserklæring på utførte arbeider på det elektriske anlegget, kunne ikke dette etter rettens syn oppfattes som at selgerne rettet den klare opplysningen i egenerklæringsskjemaet om at det forelå samsvarserklæring. Dersom kjøper hadde blitt informert om at det ikke forelå samsvarserklæring, og at det elektriske anlegget ikke var utbedret etter tidligere kontroll, er det ifølge retten sannsynlig at han enten ville latt være å kjøpe boligen, eller krevd prisavslag for å dekke risikoen. Det forelå derfor en mangel etter avhendingslova § 3-8.
Kjøperen fikk prisavslag på 639 865 kroner, i tillegg til erstatning og selgeren og selgerens forsikringsselskap måtte betale saksomkostningene.
Konklusjon
Retten kom til at det forelå flere mangler ved eiendommen, herunder alvorlige forhold knyttet til fukt i kjelleren og det elektriske anlegget. Dreneringssystemet og de dårlige kjellervinduene ble derimot vurdert som forhold kjøper måtte forvente, og utgjorde ikke mangler etter avhendingslova.
Vi ser at retten konkluderte med at det var gitt uriktige opplysning om samsvarserklæring i egenerklæringsskjemaet, og at dette utgjorde en mangel. At det ble opplyst i tilstandsrapporten at samsvarserklæring ikke var fremlagt, reparerte ikke på denne opplysningen.
Saken har referanse THOD-2023-179071 - Hordaland tingrett 10.01.25.