Tvist om utette bad: Kjøpere tilkjent 456.000 kroner i prisavslag
To boligkjøpere i Asker fikk medhold i Asker og Bærum tingrett etter å ha oppdaget vannlekkasje kort tid etter overtakelse. Retten kom til at selgerne hadde gitt et uriktig inntrykk av badenes tilstand, og tilkjente kjøperne prisavslag og erstatning.
Publisert
Sist oppdatert
Boligen ble kjøpt i november 2022 for 5,8 millioner kroner og overtatt i januar 2023. Et halvt år senere oppstod lekkasje fra badet i første etasje ned til vaskerommet i kjelleren. Fagkyndige vurderinger avdekket at begge bad hadde alvorlige mangler, med anslåtte utbedringskostnader på 760.000 kroner.
Kjøperne mente selgerne hadde brutt sin opplysningsplikt ved å gi et inntrykk av at badene var i grei stand, mens selgerne avviste kravet og viste til at begge bad hadde fått tilstandsgrad 2 (TG2) på grunn av alder, noe de mente var en tydelig risikoopplysning.
Rettens vurdering
Retten kom til at det forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-2. Avgjørende var at det i salgsdokumentene ble opplyst om «oppussing» i 2009, og at tilstandsrapporten ikke ga noen klar informasjon om risikoen for utette bad.
Summen av opplysningene skapte et inntrykk av at badene var i bedre stand enn de faktisk var. Selv om huset var fra 1981, mente retten at alderen i seg selv ikke tilsier at bad må antas å være utette. En så vesentlig opplysning må komme klart frem i enten tekst eller tilstandsgrad.
Retten understreket at selv om kjøperen har en selvstendig undersøkelsesplikt, må den sees i lys av selgerens opplysningsplikt. Retten fremhevet at kjøperne var privatpersoner uten fagkyndig kunnskap, og at formålet med en tilstandsrapport er å gi et korrekt bilde av boligens faktiske tilstand.
«…dersom det hadde blitt opplyst, om så med én setning, at badene ikke kunne garanteres å være tette, ville kjøper hatt en oppfordring til å handle», uttalte retten.
…dersom det hadde blitt opplyst, om så med én setning, at badene ikke kunne garanteres å være tette, ville kjøper hatt en oppfordring til å handle
Asker og Bærum tingrett
Uklare opplysninger i tilstandsrapporten
Retten gikk gjennom formuleringene i tilstandsrapporten, der begge bad var gitt TG2 på grunn av alder og forventet levetid på membran. For badet i første etasje ble det opplyst om oppussing i 2009 uten dokumentasjon, samt enkelte sprekker og misfarging i fugene.
Retten mente disse opplysningene fremstod som standardformuleringer og ikke ga kjøperne et reelt bilde av risikoen. Retten uttalte: "Etter rettens syn fremstår dette som standardformuleringer om gamle bad som ikke gir noe konkret informasjon til kjøperne vedrørende risikoen for utette bad."
Den la til at det ikke var avgjørende om badene burde hatt TG2 eller TG3 – poenget var at rapporten burde ha gitt klarere opplysninger om risikoen for lekkasjer.
Utette bad var mangel
Retten konkluderte at eiendommen ikke var i samsvar med det kjøper kunne forvente ut fra eiendommens type, alder og synlige tilstand, og mangel etter avhendingslova § 3-2. Selger ble ikke hørt med at kjøper burde ha forstått at badene kunne være utette, da summen av opplysningene som var gitt av badet etterlot et inntrykk av at badets tilstand var bedre enn det som var tilfellet. Det var opplyst om oppussing og overflatebehandling i nyere tid, at badene var fine utseendemessig, tilstandsgrad 2 grunnet alder, og at det ikke var nevnt noe om alvorlige svakheter. Retten uttalte at kjøper da med rette kunne gå utifra at badene var tette.
Det foreligger etter rettens syn ikke noe som tilsier at badene ikke var tette. Kjøper må da med rette kunne gå utfra at badene er tette.
Asker og Bærum tingrett
Prisavslag og erstatning
Retten konkluderte med at full renovering av begge bad var nødvendig. Etter et standardhevingsfradrag på 40 prosent ble prisavslaget fastsatt til 456.000 kroner.
I tillegg ble kjøperne tilkjent 4.000 kroner i erstatning for utgifter til juridisk bistand i forbindelse med søksmålsvarsel, samt sakskostnader på 440.500 kroner.
Asker og Bærum tingrett 01.07.2025 (saksnr. 25-017974TVI-TAOB/TSAV)
