Selger tiet om skjult pumpesystem – lagmannsretten viderefører Høyesteretts linje om selgers opplysningsplikt

I en fersk dom fra Frostating lagmannsrett (LF-2026-18350) tok retten stilling til rekkevidden av selgers opplysningsplikt ved salg av en eiendom som fremsto som et uferdig byggeprosjekt. Saken illustrerer at selv om kjøper overtar en eiendom med betydelige usikkerhetsmomenter, fritar ikke dette selger fra plikten til å opplyse om konkrete forhold ved eiendommen som kan ha betydning for kjøpet.

Boligen var en uferdig byggeplass

En eldre bolig i Trondheim ble solgt av et ektepar til et eiendomsutviklingsselskap for 5,07 kroner. Boligen var opprinnelig oppført av selgerne på slutten av 1980-tallet, men byggeprosjektet ble ikke ferdigstilt. På salgstidspunktet fremsto derfor boligen som et uferdig byggeprosjekt, ubeboelig og uten ferdigattest.

Annonse

" >

Selger hadde bakgrunn som ingeniør og hadde drevet eget entreprenørfirma. Arbeidene på eiendommen var i det vesentlige utført av ham selv.

Visningen ble gjennomført som privatvisning, hvor kjøper, selger og megler deltok. Visningen var noe begrenset som følge av at boligen fremsto som en byggeplass, og det var nødvendig med sikkerhetstiltak.

Etter budaksept, men før overtakelse, oppdaget kjøpers arkitekt at en kommunal AF-ledning (avløpsledning for felles transport av spillvann og overvann) var lagt om på eiendommen uten at dette var søkt om eller godkjent av kommunen. Ved selve overtakelsen ble det i kjelleren avdekket kummer, rør og en pumpekonstruksjon. Selger opplyste muntlig at pumpen håndterte overvann. Kjøper holdt tilbake 850 000 kroner av kjøpesummen på bakgrunn av manglende opplysninger om feil med VA-ledning og om kummer og underjordiske tunneler som ikke var byggemeldt, og reklamerte senere på forholdene.

Trøndelag tingretts tilkjente kjøperne 721 750,– i prisavslag, men selgerne anket dommen.

AF-ledningen: Ulovlig omlegging ikke opplyst

Saken reiste spørsmål om brudd på opplysningsplikten etter avhendingslova § 3-7 både for manglende opplysninger om ny trase for AF-ledning og manglende opplysning om håndtering av overvann.

Det var ubestridt at selger selv hadde lagt om lAF-edningens trase, og at dette ikke var omsøkt, godkjent eller inntegnet på kommunens kart. Retten pekte på at en ikke-godkjent omlegging av offentlig infrastruktur kan få betydelige økonomiske konsekvenser dersom kommunen krever endringer eller ikke godkjenner løsningen i ettertid. Slike opplysninger er derfor relevante for enhver kjøper.

Selger anførte at kjøper hadde overtatt risikoen fordi det var opplyst i salgsdokumentene om manglende ferdigattest og at kjøper «overtar ansvar, risiko og eventuelle konsekvenser knyttet til manglende midlertidig brukstillatelse/ferdigattest». Dette avviste lagmannsretten. Retten mente at disse opplysningene naturlig knyttet seg til selve bygningen, ikke til offentlig infrastruktur på eiendommen. Opplysningene var ikke tilstrekkelig presise og konkrete til at kjøper hadde overtatt risikoen etter avhendingslova § 3-10 første ledd andre setning. Generelle forbehold er ikke en erstatning for konkrete og spesifikke opplysninger om faktiske forhold selger har kjennskap til.

Med samme begrunnelse var det etter lagmannsretts syn heller ikke gitt tilstrekkelig konkrete oppfordringer om undersøkelse til at kjøper har undersøkelsesplikt om AF-ledningens plassering etter avhendingslova § 3-10 andre ledd.

Dermed forelå det en mangel etter avhendingslova § 3-7 på bakgrunn av mangelende opplysninger fra selger.

Overvannsanlegg skjult i kjelleren

Det andre spørsmålet gjaldt et system for håndtering av overvann i boligens kjeller. Systemet besto av to rør som ledet vann inn i en kum, med elektriske pumper som pumpet vannet ut til det kommunale nettet. Det var også etablert et basseng som buffer ved store vannmengder. Dersom pumpene sviktet, kunne store vannmengder samle seg i kjelleren.

Partene var uenige om systemets funksjon. Selger mente løsningen hovedsakelig var etablert for å håndtere vanninnsig og et planlagt svømmebasseng. Kjøper hevdet derimot at anlegget fungerte som eiendommens sentrale overvannsløsning.

Lagmannsretten var enig med kjøper, og la blant annet vekt på at kjelleren ble fylt med betydelige vannmengder da pumpene var uten strøm en periode etter overtakelsen. Dette tydet på at anlegget håndterte store mengder overvann utenfra, ikke bare ordinært vanninnsig.

Videre viste retten til at selger under overtakelsen selv forklarte at overvann og vann fra naboeiendommers taknedløp ble ledet til kummen.

Etter lagmannsrettens syn var løsningen både uvanlig og risikofylt sammenlignet med en ordinær overvannskum plassert utendørs. Kjøper hadde derfor klar grunn til å forvente opplysninger om forholdet.

Selgeren mente seg fritatt for ansvar fordi kjelleren var tilgjengelig for inspeksjon, og at kjøper eventuelt kunne ha oppdaget anlegget ved nærmere undersøkelser blant annet ved å løfte kjellerlemmen. Retten understreket at selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt: Når selger sitter med konkret informasjon av betydning for kjøper, kan han ikke nøye seg med generelle opplysninger. Llagmannsretten understreket at det var krevende for kjøper å skaffe seg kunnskap om innretningen under befaringen. Det var ikke belysning i kjelleren, den var ikke ryddet og det var forbundet med en viss fare å oppholde seg der. Lagmannsretten mente at uansett hva kjøper ville funnet ut om han hadde løftet på lemmen og sett ned i kummen, var det selger som hadde kunnskap om det skjulte overvannsanlegget, og den pliktet han å gi fra seg.

Selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt

Lagmannsretten slår fast at der selger sitter med konkret og spesifikk kunnskap om et forhold, kan han ikke nøye seg med generelle oppfordringer. Lagmannsretten understreket et sentralt prinsipp i avhendingsretten: selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Et prinsipp Høyesterett nylig bekreftet og presiserte i HR-2025-1749-A, hvor det ble slått fast at kjøperen ikke har noen generell og ubetinget plikt til å undersøke boligen før avtaleinngåelsen, og at undersøkelsesplikten ikke må strekkes så langt at den reelle risikoen for skjulte feil og mangler flyttes tilbake til kjøper.

At befaringen av kjelleren var krevende, uten belysning, uoversiktlig og forbundet med en viss fare, fratok uansett ikke selger for opplysningsplikten. Det var selger som hadde kunnskapen, og den pliktet han å gi fra seg.

Prisavslag på over 1,5 millioner

Lagmannsretten tilkjente erstatning på 25 273 kroner for utgifter til å avdekke og søke om godkjenning av ny trase for AF-ledningen.

For overvannssystemet ble prisavslaget satt til 1 571 750 krone tilsvarende kostnaden ved å flytte anlegget ut av huset med fradrag for standardheving.