Selger holdt tilbake opplysninger om telefarlig grunn

Eneboligen i Alta ble solgt med en tilstandsrapport som ga inntrykk av stabile og ordinære grunnforhold. Byggegrunn, grunnmur og fundamenter var alle vurdert til tilstandsgrad 1, og rapporten beskrev byggegrunnen som løsmasser uten nærmere risikoopplysninger. Under tilbygget var bjelkelaget riktignok rettet opp med en jekket stålbjelke, men dette ble ikke omtalt som annet enn et tiltak for å få gulvet i plan. I egenerklæringen opplyste selger at det kunne være “noe bevegelse i huset” gjennom året. 

Kjøper reklamerte opprinnelig på flere forhold ved boligen etter overtagelse, men saken for lagmannsretten gjaldt til slutt kun to spørsmål: om eiendommen hadde en mangel på grunn av ustabile grunnforhold, og om det manglet nødvendig markisolering langs grunnmuren.

Telefarlig grunn

Lagmannsretten konkluderte med at boligen var bygget på meget telefarlige masser bestående av sandig siltig leirig materiale. Laboratorierapport fra geoteknisk laboratorium viste telefarlighet T4, klassifisert som "meget telefarlig". I tillegg manglet det markisolering av ringmuren, og oppjekkingen av tilbygget med stålbjelke var kun en midlertidig løsning. Lagmannsretten la til grunn disse at grunnforholdene kvalifiserte til tilstandsgrad 3, og at tilstandsgrad 1 som gitt i tilstandsrappporten ved salget var feil.

Mangel etter avhendingslova § 3-7

Lagmannsretten kom til at det forelå mangel etter avhendingslova § 3-7 om manglende opplysning om eiendommen. Lagmannsretten mente at selger hadde kjent til de usikre grunnforholdene ved salget, men unnlatt å opplyse om det.

Lagmannsretten la avgjørende vekt på forklaringen fra daglig leder i byggfirmaet som hadde utført oppjekkingsarbeidet i 2020. Han forklarte i retten at han hadde formidlet muntlig til selger at løsningen med stålbjelken var midlertidig, og ikke varig. I e-post til kjøper skrev han at tilbygget hadde seget 8 centimeter ned i leiren, at de anbefalte å rive grunnmur og legge drenering og isolasjon, men at selger valgte en billigere løsning. Han hadde også skrevet at løsningen med stålbjelke ikke var en varig løsning da grunnen var full av leire og at bygget ville røre på seg.

Lagmannsretten konkluderte på bakgrunn av dette med at det var sannsynliggjort at selger kjente til de usikre grunnforholdene, manglende markisolering og at oppjekkingen var midlertidig. At det gikk om lag to år fra oppjekkingen ble utført til boligen ble solgt, og at de ikke hadde opplevd problemer i denne tiden, kunne ikke føre til en annen vurdering.

Videre mente lagmannsretten at dette var omstendigheter ved eiendommen som kjøper hadde grunn til å regne med å få, selv om det rent faktisk ikke hadde oppstått skader. Lagmannsretten uttalte: “Lagmannsretten vil bemerke at hvorvidt skader på boligen rent faktisk har oppstått, ikke er avgjørende for om det foreligger mangler ved en eiendom”

De ustabile grunnforholdene og manglende markisolering utgjorde en latent risiko med betydelig skadepotensial, og kostbare sikringstiltak var nødvendig. Lagmannsretten konkluderte med at avtalen om kjøp enten ikke hadde blitt inngått, eller hadde blitt inngått på vesentlig andre vilkår dersom korrekte og fullstendige opplysninger om grunnforholdene hadde blitt gitt.

Prisavslag på 1,2 millioner kroner

Lagmannsretten fant at kjøper ikke hadde fått nødvendige opplysninger om risikofylte grunnforhold. Dette innebar opplysningssvikt etter avhendingslova § 3-7, og kjøper ble derfor tilkjent et skjønnsmessig prisavslag på 1 200 000 kroner.