Lovlighetsmangler i NS 3600:2025 – klarere rammer for dokumentasjonskontroll

Det har nå kommet en ny standard for teknisk tilstandsanalyse av bolig,
NS 3600:2025, som erstatter NS 3600:2018. Bakgrunnen for revisjonen er utgivelsen av forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) av 8. juni 2021, og et mål om at NS 3600 og forskriften skal harmonere.

Den reviderte NS 3600:2025 innebærer flere viktige endringer for arbeidet med teknisk tilstandsanalyse ved boligsalg. En av endringene gjelder undersøkelsene av lovlighetsmangler og hvilke krav til innhenting av dokumentasjon som stilles til den bygningssakkyndige. Der NS 3600:2018 og veilederen til Direktoratet for byggkvalitet skapte uklarhet om hvor langt takstmannen skulle gå for å innhente godkjente byggetegninger fra kommunen, gir den nye standarden nå en tydelig avgrensning og et mer presist ansvarsforhold mellom megler, selger og bygningssakkyndig.

Tidligere praksis – motstrid mellom standard og veiledning

Forskrift til avhendingslova § 2-21 pålegger bygningssakkyndige å opplyse om åpenbare ulovligheter, som ulovlige bruksendringer, dersom slike forhold avdekkes under undersøkelsen.

I den tidligere standarden fremgikk det at bygningssakkyndige skulle innhente informasjon fra kommunens tekniske etat om hva som var byggemeldt. Samtidig fastslo Direktoratet for byggkvalitet i sin veileder at den bygningssakkyndige har en plikt til å påpeke åpenbare ulovligheter han eller hun måtte avdekke, men at det er eiendomsmegler som har plikt til å innhente sist godkjente tegninger hos kommunen.

Resultatet ble at standarden og myndighetenes veiledning pekte i ulike retninger, og praksis varierte betydelig.

Hva endrer seg med NS 3600:2025?

Med NS 3600:2025 er dette ryddet opp i. Den bygningssakkyndige skal vurdere lovligheten på bakgrunn av dokumentasjonen som er fremlagt i byggesaken, blant annet godkjente byggetegninger fra kommunen når disse gjøres tilgjengelige hos megler eller selger. Standardoppdraget begrenses derfor til å kontrollere samsvaret mellom faktisk bruk og den dokumentasjonen som foreligger fra selger eller megler. Dersom denne gjennomgangen avdekker åpenbare ulovligheter som ulovlig bruksendring, skal dette fremgå tydelig av rapporten, sammen med en beskrivelse av hvilke konsekvenser forholdet kan få for kjøper.

Innhenting av dokumentasjon direkte fra kommunen ikke lenger anses som en del av den ordinære tilstandsanalysen. Dette er nå definert som en tilleggsanalyse som må bestilles særskilt.

Når dokumentasjonen ikke foreligger, skal den bygningssakkyndige eksplisitt angi dette i rapporten. Det skal fremgå at samsvar mellom faktisk bruk og byggesak ikke er undersøkt, og at konsekvenser av eventuelle ulovligheter dermed ikke er vurdert.

Manglende kontroll

Dersom den bygningssakkyndige unnlater å gjennomgå eller vurdere fremlagt dokumentasjon, kan dette etter omstendighetene utgjøre et brudd på forskriften og anses som grovt uaktsomt. Selger identifiseres med sine medhjelpere under salgsprosessen, og mangelfull kontroll kan dermed føre til at det foreligger en rettslig mangel i form av uriktige eller ufullstendige opplysninger etter avhendingsloven § 3-7.

Søndre Østfold tingretts dom av 16. februar 2024 (ref. TSOS-2023-103737) illustrerer dette skillet. I saken hadde bygningssakkyndig innhentet og vurdert tilgjengelige tegninger og ferdigattest for eiendommen. Dokumentasjonen viste ingen ulovligheter utover det som var beskrevet i tilstandsrapporten. Det ble senere avdekket ytterligere ulovligheter, og dette var partene enige om. Tingretten mente imidlertid at det ikke var sannsynliggjort at takstmannen har unnlatt å opplyse om “åpenbare ulovligheter” som burde blitt avdekket under en visuell kontroll, eller at det var unnlatt å innhente nødvendig dokumentasjon etter NS3600:2018. Det forelå derfor ikke brudd på forskrift til avhendingslova § 2-21. Bygningssakkyndig hadde med andre ord gjort den kontrollen som kunne forventes ut fra visuelle observasjoner og den dokumentasjonen som forelå. 

Konsekvenser for bransjen

Endringen gir en tydelig avklaring av ansvarsfordelingen mellom aktørene. For bygningssakkyndige betyr det at lovlighetsvurderingen bare skal baseres på dokumentasjonen som er fremlagt i boligsaken. Dersom dokumentasjonen ikke er fremlagt, er det ikke bygningssakkyndiges ansvar å innhente den, med mindre dette er bestilt som en tilleggsanalyse. Men dersom dokumentasjonen mangler, er bygningssakkyndig forpliktet til å angi dette samt konsekvenser i rapporten.