Oslo tingrett:
Kjøper vant sak om skjult stoppekran
Boligkjøper krevde prisavslag etter kjøp av leilighet fordi stoppekranen var plassert bak oppvaskmaskinen, noe som krevde fjerning av parkett for å få tilgang. Retten konkluderte med at dette utgjorde en mangel, da plasseringen var i strid med forskriftskrav og kjøper ikke var informert ved salget.
Publisert
Sist oppdatert
Saken gjaldt en andelsleilighet i et borettslag i Oslo, solgt for 4 millioner kroner. Leiligheten var markedsført som nyrenovert. Etter overtakelsen april 2023 oppdaget kjøper at stoppekranen til leiligheten var plassert bak oppvaskmaskinen, slik at parketten måtte fjernes for å få tilgang. Kjøper reklamerte sommeren 2023 og krevde prisavslag basert på et rørleggeroverslag på rundt 77 000 kroner. Selger avviste først reklamasjonen og tilbød retting først under saksforberedelsen for tingretten.
Partene var uenige om kjøper fikk informasjon om stoppekranens plassering før kjøpet. Plasseringen fremgikk verken av salgsprospektet eller takstrapporten. Selgersiden forklarte at den manglende lokaliseringen i takstrapporten skyldtes at eier ikke kjente til plasseringen. Etter overtakelsen sendte kjøperen en melding til selgers far (som representerte selgeren), hvor hun spurte hvor stoppekranen var. Da svarte selgers far at den var bak oppvaksmaskinen.
Mangelsvurderingen etter avhendingslova § 3-7
Retten la til grunn at kjøper ikke var informert om stoppekranens plassering før kjøpet. At kjøper spurte selgers representant om plasseringen etter overtakelsen, underbygget at hun ikke hadde fått informasjon om dette tidligere.
Retten fant plasseringen klart uhensiktsmessig, siden parketten måtte fjernes for å få tilgang. Tilgang til stoppekran ved lekkasje er et forhold som normalt har betydning for kjøpere. Kjøper hadde derfor grunn til å regne med å få opplysning om forholdet, og opplysningen var egnet til å påvirke kjøpet. Det forelå dermed en mangel etter avhendingslova § 3-7.
Undersøkelsespliktens betydning
Selger gjorde gjeldende at kjøper burde undersøkt stoppekranens plassering, blant annet fordi den ikke var lokalisert i takstrapporten. Retten avviste dette og presiserte at avhendingslova § 3-10 tredje ledd ikke begrenser selgers ansvar etter § 3-7. Det var heller ikke sannsynliggjort at kjøper hadde blitt oppfordret til å undersøke boligen på en slik måte at plasseringen ville blitt avdekket om hun hadde fulgt oppfordringen.
Avvik fra TEK17 som selvstendig mangelsgrunnlag
Retten viste til at det som utgangspunkt er en mangel etter avhendingslova § 3-2 tredje ledd dersom eiendommen ikke tilfredsstiller offentligrettslige krav som gjelder for denne, herunder byggeteknisk forskrift.
Partene var enige om at stoppekranens plassering ikke oppfylte kravene til lett utskiftbarhet og tilgjengelighet i TEK 17 § 15-5. Partene er imidlertid uenige om at TEK 17 kom til anvendelse, siden bygget oppført på 1960-tallet senere hadde blitt omgjort fra kontorlokaler til bolig.
Retten la til grunn at bruksendring er et tiltak etter plan- og bygningsloven og at tiltaket måtte oppfylle gjeldende forskriftskrav, herunder TEK17. Siden stoppekranens plassering var i strid med TEK17 § 15-5, og retten fant at dette utgjorde en mangel etter avhendingslova § 3-2 tredje ledd i et forbrukerkjøp, siden kjøper hadde rimelig grunn til å bygge på selgers vurderinger ved en nyrenovert bolig.
Konklusjon
Retten konkluderte med at kjøperen hadde rett til prisavslag basert på utbedringskostnadene fastsatt til 66 450 kroner. Etter fradrag for egenandel på 10 000 kroner etter avhendingslova § 3-1 fjerde ledd, ble prisavslaget satt til 56 450 kroner. Kjøper ble også tilkjent sakskostnader.
Dommen viser at avvik fra TEK ved bruksendring kan utgjøre en selvstendig mangel etter § 3-2 tredje ledd, og at undersøkelsesplikten ikke begrenser selgers ansvar ved opplysningssvikt.
Referanse: Oslo tingrett 08.09.2025 TOSL-2025-53271
