Kjøper fikk prisavslag for alvorlig fundamentsvikt i garasje
En 54 år gammel enebolig med garasje oppført ved egeninnsats skulle vise seg å skjule alvorlige fundamentproblemer og fare for kollaps. Dommen illustrerer at generelle henvisninger til egeninnsats i salgsdokumentasjonen ikke er tilstrekkelig for å overføre risiko til kjøper.
Publisert
Sist oppdatert
Kjøperne overtok eiendommen i oktober 2024. I mars 2025 oppdaget de problemer med garasjens fundamentering. Takstmannen konkluderte med at mangelen skyldtes håndverksfeil med manglende komprimering og manglende bruk av duk mellom grus og underliggende pukklag. Konsekvensen var skjevheter, hulrom og at deler av betongdekket hang i luften med fare for brudd. Kjøperne reklamerte og ble brakt inn for Romerike og Glåmdal tingrett.
Kjøpers berettigede forventninger
Tingretten tok utgangspunkt i avhendingslova § 3-2 første ledd, som fastslår at eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med det kjøperen med rimelighet kunne forvente. Retten fremhevet at kjøpere av eldre boliger normalt må forvente en del skader og svakheter som følge av slitasje.
Tingretten pekte på flere forhold som var egnet til å dempe kjøpernes forventninger. Eiendommen var 54 år gammel, det var opplyst om egeninnsats ved oppføring av garasjen, tilstandsrapporten opplyste om “noe skjevheter”, og det fremgikk at garasjen bar preg av manglende vedlikehold.
På den annen side opplyste tilstandsrappporten at garasjen «fremstår med tiltenkt funksjon», hadde støpt såle med «antatt faste masser», og byggeår 2008 med «normal standard ut ifra alder». Tingretten la til grunn at kjøperne med rette kunne forvente at sentrale bygningsdeler var i orden og at garasjen kunne brukes til dobbeltparkering og lagring, slik markedsført i salgsoppgaven.
Egeninnsats
Selgerne anførte at opplysningen om egeninnsats var en klar risikoopplysning som skulle frita dem for ansvar. Tingretten avviste dette.
Retten påpekte at selv om det var opplystom egeninnsats, var det også opplyst at selgeren hadde bakgrunn fra teknisk fagskole, noe som nyanserte risikoen forbundet med egeninnsats. Videre fremhevet retten at opplysningen om egeninnsats ikke knyttet seg direkte til fundamenteringen, og at den isolert sett var for vag og upresis til å kunne overføre risiko for skjulte feil og mangler til kjøper.
Grunnleggende funksjonssvikt
Tingretten konkluderte med at fundamentsvikten gikk klart utover det kjøperne med rimelighet kunne forvente. Svikten hindret bruk av garasjen til dobbeltparkering og lagring, til tross for uttrykkelig markedsføring som «frittstående dobbeltgarasje».
Retten la vekt på at fundamenteringen er en sentral bygningsdel og at svikten var en langt mer omfattende byggteknisk svakhet enn det som kan forventes ved en garasje fra 2008. Det forelå derfor en “grunnleggende funksjonssvikt med betydelige bruksulemper”, og at garasjen var oppfør ved egeninnsats endret ikke dette.
Retten konkluderte etter med at eiendommen «ikkje er i samsvar med det kjøparen kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand», jf. avhendingslova § 3-2 første ledd, og at det forelå en mangel.
Prisavslaget ble fastsatt til 216.274 kroner og kjøperne bel tilkjent sakskostnader.
Konklusjon
Dommen illustrerer at opplysninger i salgsdokumentene må være tydelige og konkrete for å kunne overføre risiko til kjøper. Generelle henvisninger til egeninnsats er ikke tilstrekkelig.
Til tross for opplysninger om alder, egeninnsats og mindre skjevheter mente tingretten at kjøperne med rette kunne forvente en fullt funksjonell garasje, slik den var markedsført. Kjøperne fikk derfor medhold i at det forelå en mangel etter avhendingslova § 3-2 første ledd og krav på prisavslag.
Referanse: Romerike og Glåmdal tingrett 17.12.2025/TROG-2025-108808
I henhold til Vær Varsom-plakatens punkt 2.3 om åpenhet rundt relevante bindinger, gjør vi oppmerksom på at kjøpers advokat er ansatt i Oslo Advokatkontor AS, som er medeier i Tryggere-bolighandel.no.
