Kjøper fikk medhold: Skjevheter i gulv langt verre enn opplyst

Dagen etter overtakelsen fikk kjøperne hjelp av en håndverker til å vurdere leiligheten. Da ble det klart at skjevhetene i gulvene var langt mer omfattende enn det som fremgikk av tilstandsrapporten utarbeidet ved salget.

Takstmannen hadde i sin rapport opplyst om skjevheter på cirka 30 millimeter i stuen, og gitt bygningsdelen tilstandsgrad 3 (TG3), den dårligste tilstandsgraden. Men da kjøperne lot en annen takstmann undersøke leiligheten, viste det seg at skjevhetene i stuene var på henholdsvis 60 og 63 millimeter. I tillegg hadde nesten alle rom i leiligheten skjevheter som tilsvarte TG3.

Kjøperne reklamerte til selgers forsikringsselskap, men kravet ble avvist. Saken endte derfor i Oslo tingrett.

Forventbar skjevhet i gammel leilighet?

Det sentrale spørsmålet i saken var om gulvene i leiligheten var i dårligere stand enn det kjøperne med rimelighet kunne forvente på salgstidspunktet, jf. avhendingslova § 3-2 første ledd.

Retten la til grunn at terskelen for å påberope seg mangler som utgangspunkt var høy når det gjaldt en leilighet bygget i 1930. Selv om leiligheten var påkostet med flere oppgraderinger, inkludert nye gulv i 2016, måtte kjøperne forvente en viss grad av skjevheter i en såpass gammel bygning.

Vesensforskjell mellom 3 og 6 centimeter

Tingretten konkluderte med at skjevhetene i gulvet var en mangel etter avhendingslova § 3-2. Omfanget av skjevhetene var avgjørende for tingrettes vurdering. Retten uttalte at det er "en vesensforskjell mellom en skjevhet på 3 cm og en skjevhet på 6 cm eller mer." Det reelle avviket var omtrent dobbelt så stort som det som var opplyst i eierskifterapporten.

Arbeidet med å avrette gulvene ville derfor bli betydelig mer omfattende enn det kjøperne hadde grunn til å forvente. En avretting basert på opplysningene i tilstandsrapporten ville medført en terskel på cirka 30 millimeter mellom stue og spisestue, noe retten mente ville vært akseptabelt. Med de faktiske skjevhetene ville imidlertid overgangen bli 60 millimeter mellom stue og spisestue, og 50 millimeter mellom stue og gang. Dette var terskelhøyder utover det man kan forvente i en bolig med de opplysninger som er gitt, konkluderte retten.

Manglende målinger i flere rom

Et annet sentralt moment i rettens vurdering var at tilstandsrapporten ikke ga kjøperne grunn til å forvente skjevheter også i andre rom enn stuen. Takstmannen hadde beskrevet "øvrige rom" som "godt vedlikeholdt og i god stand." Gulvene i disse rommene var dessuten pusset opp i 2016 og var derfor visuelt i god stand.

Retten bemerket at dersom takstmannen mente det kunne være skjevheter i andre rom, måtte dette opplyses om for at risikoen skulle overføres til kjøper. Kjøpernes forventning var at andre rom var i godt vedlikeholdt og i god stand, ikke at de også hadde alvorlige skjevheter.

Brudd på NS 3600

Retten fant at takstmannen ikke hadde fulgt NS 3600, som er standarden tilstandsrapporter skal tilfredsstille. Standarden krever at minst to relevante rom per etasje skal sjekkes for skjevheter, og at lokalt avvik skal måles med laser (fem punkter) eller rettholt (tre punkter) innenfor to meter.

Det var uklart for retten om takstmannen hadde målt i to rom, slik standarden krever. Tilstandsrapporten var dessuten motstridende når det gjaldt hvilket rom som var målt. Et sted het det at avviket var målt "fra ende til ende i stuen," et annet sted at det var målt "fra starten av stuen til yttervegg i spisestuen."

Retten fant det også sannsynlig at takstmannen ikke hadde målt med fem punkter for å finne lokalt avvik. Hadde han gjort det, ville han sannsynligvis oppdaget et vesentlig større avvik enn de 30 millimeterne som ble oppgitt i rapporten.

At målingene ikke var gjort i samsvar med NS 3600 fikk betydning for hva kjøperne med rimelighet kunne forvente. Retten uttalte at den manglende oppfyllelsen av standarden var "et tungtveiende moment for at kjøperne ikke kunne ha en berettiget forventning om ytterligere skjevheter utover det opplyste."

Omfanget av utbedringskostnadene talte også for at skjevhetene var utover det kjøperne kunne forvente. Kjøperne hadde anslått at det ville koste cirka 550 000 kroner å utbedre manglene. Dette var en betydelig sum sett hen til prisen på leiligheten.

Prisavslag med fradrag for standardheving

Retten kom etter en helhetsvurdering til at omfanget og karakteren av skjevhetene var utover det kjøperne kunne forvente, sett hen til informasjonen som ble gitt. Det forelå derfor en mangel etter avhendingslova § 3-2.

Samlet ble prisavslaget satt til 400 000 kroner etter fradrag for opplyst utbedringskostnad i tilstandsrapporten på 100 000 krone samt standardhevingsfradrag. Selgersiden ble også idømt sakskostnader.

Dommen viser at selv om en eldre bolig kan forventes å ha visse skjevheter i gulvene, er det en mangel dersom faktiske forholdene er vesentlig verre enn det som fremgår av salgsopplysningene.

Referanse: Oslo tingrett 08.07.2025 TOSL-2025-20869